Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме 2018

Квартира, которая по статусу считается жилой, стоит гораздо меньше коммерческой. В основном, это касается квартир, расположенных на первом этаже. Перевод помещения в другой статус осуществляет собственник. Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме, попробуем разобраться.

Условия смены статуса

Эта процедура не является дешевой, к тому же после перевода в нежилой фонд возрастают коммунальные платежи и налог на имущество.

Основанием для перемены статуса является 22 статья Жилищного кодекса РФ. Условия таковы:

Должен быть изолированный от жилых помещений доступ к будущему коммерческому помещению.
Квартира должна быть расположена либо на 1 этаже, либо над нежилым помещением.
Не допускается смена статуса в наемном доме социального использования.

После перевода помещение не должно использоваться с религиозной целью.
Помещение не должно быть под обременением.
Переводится в новое качество вся квартира целиком, перевод по частям не допускается.
На момент смены статуса в недвижимости не должно быть прописанных, включая собственника.
Жилье не должно быть аварийным.
Жилье не должно иметь статуса «памятник архитектуры».

Обязательно нужно согласовать новый статус с положением помещения в доме. К примеру, шумное производство не может располагаться по соседству с жилыми помещениями.

Сбор документации

Список может видоизменяться в зависимости от обстоятельств. Основными пунктами являются:

Запрос на переход из одного статуса в другой.
Удостоверение личности владельцев.
Нотариально заверенная копия документа на право собственности.
Технический паспорт из БТИ, в котором есть сведения: адрес, площадь квартиры, стоимость, год постройки, год проведения капремонта, материалы, которые были использованы при строительстве и внутренней отделке.
Поэтажный план дома.
Проект перепланировки жилого помещения.

Согласие большинства жильцов дома на это решение. В качестве подтверждающей документации нужно приложить протокол общего собрания жильцов. Плюс к этому: объявление о проведении собрания, доказательства о предъявлении этого извещения каждому, регистрационный лист участников, собственников квартир, итог голосования (нужно не менее 2/3 голосов).
В случае владения (или совладения) квартирой лицом, которому не исполнилось 18 лет, требуется «приговор» органов опеки и попечительства. Для этого нужно посетить органы местного самоуправления.

При соблюдение всех этих правил нужна еще инициатива владельцев квартиры и больше месяца — на ожидание.

Этапы оформления

Пошаговая инструкция позволит упростить процедуру смены статуса. В течение этого времени «добро» должны дать сразу несколько инстанций.

1 шаг. Подготовка проекта перепланировки. Это необходимо для сооружения отдельного входа, противопожарной безопасности и прочее. Бесплатную консультацию можно получить в местных отделениях Госпожнадзора, Роспотребнадзора. Лучше заказать проект у специалистов, у которых оформлен допуск к проектным работам. Организация или ИП, у которых был заказан проект, должна пройти согласование в нескольких организациях.

2 шаг. Сбор необходимых бумаг.

3 шаг. Обратиться с заявлением в органы местного самоуправления. Можно это сделать через Многофункциональный центр или через интернет. В МФЦ нет очередей и все специалисты — универсальны, что позволяет решить вопросы у одного работника центра. Можно также зарегистрироваться и внести свои паспортные данные на портале Госуслуги.

4 шаг. В течение нескольких дней дается ответ. При отказе делается подробный отчет о причинах, повлиявших на такое решение. У каждого гражданина есть право на обжалование решения.

5 шаг. Непосредственное проведение перепланировку в соответствии с планом. Специальная комиссия должна принять это помещение. В течение 10 дней комиссией оформляется акт о завершении процесса перепланировки.

6 шаг. Обращение к кадастровому инженеру для составления плана помещения. Результат работы — электронный документ с техническим планом помещения, который заносится в ЕГРН.

7 шаг. В течение 15-20 дней владельцу направляется уведомление о внесении помещения в ЕГРН. После этого вы сможете получать выписку из ЕГРН после обращения и оплаты госпошлины.

Особенности процедуры

У перевода жилой недвижимости в нежилую есть свои нюансы, зная которые, можно избежать множества ошибок. Обратите внимание на следующее:

Отсутствие согласия большинства жильцов на смену статуса одной из квартир может стать единственным препятствием. Поэтому лучше начинать именно с общего собрания. Для того, чтобы подтвердить факт его проведения, в документах должны содержаться не только списки присутствующих, но и доказательство факта оповещения каждого жильца, владельца квартиры.
Необходимо найти информацию о владельце земли, которая находится под домом. Если это общая собственность владельцев квартир, то понадобится только их согласие. В противном случае — согласие местной администрации.
В технических нормах и правилах, которые касаются расположения нежилого помещения в многоквартирном доме, есть список коммерческих допустимых объектов недвижимости.

На видео об изменении статуса недвижимости

В зависимости от сложности проблемы, на перевод из жилого в нежилое помещение уходит от одного до нескольких месяцев. Это происходит из-за множества согласований, цепочку из которых нужно пройти при смене статуса.

ru-act.com

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

Квартира
- Покупка

pravonedv.ru

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме — процедура, которая регулируется нормативными актами, а также жилищным кодексом РФ. В процессе изменение статуса объекта меняется его назначение, правовой режим, а также порядок применения.

Причины перевода могут быть различны, но чаще всего они связаны с обустройством офисов, магазинов или других торговых помещении в объектах, которые ранее были предназначены для проживания. Кроме того, одним из главных оснований для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость является признание помещения непригодным для использования с целью проживания.

Ниже рассмотрим пошаговую инструкцию по переводу в 2017 году, условия выполнения такой задачи, требуемый пакет бумаг и основания. Кроме того, уделим внимание вопросу согласования мероприятий с собственниками другого жилья в многоквартирном доме. Знание этих нюансов упрощает процесс перевода и позволяет избежать проволочек по времени при реализации процедуры.

Содержание страницы:

Как можно перевести жилое помещение в нежилое?

Чтобы разобраться с тонкостями процесса, важно понимать особенности каждой из категорий помещения. По ЖК РФ (ст. 15, ч. 2) к жилым зданиям относятся изолированные объекты, в которых на постоянной основе могут проживать люди. Это значит, что недвижимость должна отвечать действующим санитарным и техническим нормам.

В состав общей площади жилого помещения входят все помещения (в том числе вспомогательные), которые необходимы для создания комфорта при проживании в определенном доме, квартире или комнате.

Что касается нежилого помещения, четкого определения термина в законодательстве нет. По этой причине возникает множество споров и непонятных ситуаций, которые разрешаются в судебных органах. Многие исходят от обратного определения и квалифицируют нежилое помещение, как тот объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. Такой подход ошибочен.

К главным характеристикам нежилого помещения стоит отнести:

Изолированность. В таких объектах предусмотрен отдельный выход (вход) и имеются границы в виде пола, стен и потолка.
Вхождение в категорию нежилого фонда. При этом объект может быть внутри жилого многоквартирного здания.
Принадлежность к категории недвижимость (наличие регистрации в госорганах права собственности).
Запрет на проживание физлиц.
Применение для общественных целей или производственных процессов.

С учетом рассмотренных определений ясно, что перевод помещения из категории жилого в нежилое проводится путем официального изменения его функции (назначения). Сам перевод подразумевает сбор необходимого пакета бумаг и обращение в уполномоченный орган для одобрения перевода с необходимым пакетом документов. Каков порядок, и какие бумаги потребуются, рассмотрено ниже.

Условия

Перевод жилой недвижимости в статус нежилого объекта разрешен по законодательству только при выполнении ряда условий. Так, в ЖК РФ имеется ряд ограничений для решения подобной задачи:

Перевод объекта, который находится в многоквартирном здании, в статус нежилого допускается при условии, если квартира расположена на 1-м этаже или находится выше, но все объекты над переводимой квартирой являются нежилыми.
Запрещено переводить жилой объект в нежилой, если:

Попасть в помещение удается только через технические помещения, обеспечивающие доступ к жилой недвижимости.
Отсутствует возможность создания отдельного помещения, которое не связано с жилой недвижимостью. К примеру, нет возможности выделения отдельного входа.
Помещение, перевод которого в нежилое применяется хозяином или другими людьми для проживания на постоянной основе.
Право владения на недвижимость предусматривает обременение со стороны 3-их лиц.

Переводимый объект не соответствует требованиям законодательства и регламенту, позволяющему решить поставленную задачу.
У владельца недвижимость нет возможности привести объект к требованиям, которые предъявляются к нежилым помещениям.

В ЖК РФ не указано главное основание, позволяющее перевести помещение из категории жилого в нежилое. Речь идет о непригодности объекта для проживания. Этот нюанс рассмотрен в специальном Положении под номером 47, утвержденном постановлением Правительства в 2006 году. С учетом бумаги основанием для перевода является непригодность для проживания, а если объект находится в многоквартирном доме, то его нахождение в аварийном состоянии и необходимости сноса. Распознается такой объект по следующим критериям:

Снижение эксплуатационных характеристик жилого дома или отдельного помещения. Сюда включается физический износ, который имел место в процессе применения. Как результат, снизилась надежность, устойчивость оснований и элементов здания до уровня ниже установленного законодательством.
Присутствие в помещении факторов, которые несут опасность для здоровья и жизни граждан, а также не позволяют им проживать в конкретном помещении.

Изменение окружающей среды, в том числе показателей микроклимата внутри помещения, что исключает возможность соблюдения санитарных и эпидемиологических норм и требований, которые касаются следующих параметров — уровня радиации, атмосферного воздуха, наличия на объекте опасных биологических и химических веществ.

Порядок перевода

Чтобы перевести жилой объект в категорию нежилой недвижимости владелец обращается в местные органы власти, которые занимаются такими вопросами. Ему необходимо лично прийти с бумагами в упомянутый орган или МФЦ, который предоставляет соответствующие услуги населению.

Чтобы изменить статус объекта, потребуется пакет бумаг, а именно заявление, правоустанавливающая документация, техпаспорт недвижимости, паспорт заявителя, поэтажный план помещения и так далее. Подробно о документах, которые потребуются для оформления перевода, поговорим ниже.

По ЖК РФ уполномоченный орган не имеет права требовать от заявителя больший пакет бумаг, чем тот, который определен законодательством. После передачи документов человек получает расписку о приеме. По ЖК РФ у уполномоченного органа имеется 45 суток для рассмотрения обращения заявителя и принятия решения по интересующему его вопросу. Если оформление осуществляется через МФЦ, этот срок может быть немного выше, ведь точкой отсчет является не момент подачи заявления в многофункциональный центр, а факт передачи бумаг в муниципальный орган, осуществляющий перевод недвижимости в категорию нежилых объектов.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме?

Главные трудности перевода жилого помещения в категорию нежилого связаны с получением одобрения от владельцев других объектов недвижимости в многоквартирном доме. Существует мнение, что такое согласование необходимо во всех случаях. Это представление ошибочно. На практике процедура обязательна в тех ситуациях, когда процесс перевода затрагивает общую собственность хозяев других квартир в доме, к примеру, лифтов, лестничных площадок, подвальных помещений, техэтажей и иного имущества, которое применяется для обслуживания группы жилых помещений.

К примеру, если владелец недвижимости в многоквартирном доме принял решение обустроить пристройку или занять участок возле дома, он должен согласовать вопрос с владельцами других квартир (тех людей, которые проживают в объекте на данный момент). Практика показывает, что с получением разрешения не возникает трудностей в домах, где имеется ТСЖ. В этом случае заинтересованная сторона действует следующим образом:

Пишет заявление в ТСЗ или управление о включении вопроса по внесению изменений на собрании владельцев дома. Если такое собрание не планируется в ближайшее время, пишется заявление о необходимости его проведения. При таком созыве требуется письменное извещение владельцев квартир с указанием дня и причины собрания. Каждый хозяин должен быть уведомлен не позже, чем за 10 суток.
Дожидается решения собрания. Последнее считается правомочным, если на нем собралось больше половины владельцев квартир в доме. Решение принимается в случае, если более 2/3 голосов отдано «ЗА». После составляется протокол по определенному образцу. Стоит отметить, что в ряде городов требуется согласие всех участников собрания. Отказ любого из них приводит к невозможности проведения переделки.

Нормативная база

Нюансы перевода жилого объекта в нежилое помещение подробно рассмотрены в ЖК (Жилищном Кодексе) РФ. Ключевые моменты изложены в ФЗ №188 (статье 22) с изменениями, которые действуют с начала 2017 года. В положении указано, что перевод квартиры в нежилой фонд возможет в таких случаях:

Соблюдены требования градостроительной деятельности и ЖК РФ.
Имеется отдельный вход.
Нет обременений с позиции 3-их лиц.
Объект является собственностью заявителя, что подтверждается правоустанавливающими бумагами.

Перевод помещения из категории жилого в нежилое запрещено, если хотя бы одно из перечисленных требований нарушено. С учетом действующей нормативной базы перед тем, как приступать к рассматриваемым мероприятиям, стоит убедиться в отсутствии ограничений и препятствий, которые не дадут довести начатую работу до конца. Это позволяет ускорить время оформления и снизить стоимость переделки.

Возможные причины для перевода жилого помещения в нежилое

Процедура перевода, как таковая, не дает дополнительных привилегий владельцу объекта. Изменению подвергается только содержание техпаспорта, в котором делается соответствующая запись о переводе объекта в нежилой фонд. Проживать в таком помещении и даже вести бизнес запрещено.

По законодательству для начала деятельности требуется признание объекта, как помещения, предназначенного для ведения коммерческой деятельности, получения выгоды. Для этого в техпаспорте должна быть запись «торговое помещение». Чтобы получить такой статус как раз и требуется затевать процесс перевода, о котором говорится в статье. Практика показывает, что иногда проще приобрести квартиру и переоборудовать ее для бизнеса, чем покупать готовую недвижимость под офис.

Пакет документов

Выше кратко выделялись бумаги, которые требуются для изменения статуса помещения. Рассмотрим эти нюансы подробно. Стоит отметить, что сбором бумаг занимается владелец недвижимости или доверенное лицо (с нотариальным оформлением). Передача документов, как правило, осуществляется в Департаменте, занимающимся вопросами управления имуществом.

Пакет документов:

Поэтажный план и экспликация помещения (выдается в БТИ). Для его оформления требуется оформить заявление, предъявить паспорт, правоустанавливающие бумаги и договор основания на объект (требуется в редких случаях). Выдача бумаг производится в срок до 30 дней.
Техпаспорт помещения и техплан. Также заказывается в БТИ.
Заключение пожарного надзора. Работники составляют акт, подтверждающий соответствие объекта действующим нормам в сфере пожарной безопасности. Документ оформляется в Управлении госпожнадзора ГУ МЧС РФ после подачи заявления и осмотра помещения.
Заключение СЭС. Для получения стоит обратиться в санитарно-эпидемиологическую станцию региона, заполнить заявление и дождаться приезда работника организации для осмотра и оформления акта.
Справка ДЕЗ. В бумаге имеется информация о других объектах, находящихся на одном этаже с помещением, статус которого планируется изменить.
Документ выдается ТСЖ, ЖЭУ или домом управления по факту оформления заявления и пакета бумаг (паспорта, правоустанавливающих документов, договора основания).
Согласие соседей (если требуется).
Техзаключение (также выдается управляющей компанией). В бумаге указано техсостояние здания в целом.
Выписка из домовой книги (выдает паспортный стол). Документ подтверждает отсутствие прописанных граждан в помещении. Период действия — до 2-х недель.

Также потребуется проект на переустройство объекта из жилого в нежилое. За создание такой документации берется специализированная проектная компания.

stroimprosto-msk.ru

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме, требования

Содержание

Многие люди в современном мире задумываются об открытии своего дела, однако здесь важным моментом является выбор помещения, где будет осуществляться деятельность. Для этого можно пользоваться только специальными нежилыми помещениями, оборудованными всем необходимым для работы.

Однако найти на рынке подходящее помещение, которое будет незанятым другой организацией, очень сложно, в результате чего многие предприниматели задумываются о том, чтобы перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме. На самом деле осуществить этот процесс не так просто, а здесь важно обладать определенными знаниями и навыками, чтобы получить помещение, которое будет соответствовать всем требованиям, поэтому в нем можно будет работать любой компании.

Как правило, для перевода используется уже имеющееся в собственности компании или самого предпринимателя помещение, располагающееся на первом этаже дома.

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме

Сам процесс переделки помещения не считается слишком сложным. Для этого нужно только разрушить стены, чтобы получить торговый зал, обладающий подходящими параметрами. Дополнительно создается подсобка и завозится либо офисная мебель, либо стеллажи для продажи. А вот сам перевод квартиры в нежилое помещение обладает трудностями, которые являются законодательными. Для этого необходимо изменить сам статус помещения, а только после этого можно применять его для бизнеса.

Какие требования необходимо учитывать для перевода

Перед ремонтными работами необходимо тщательно изучить все требования, которые должны быть соблюдены во время перевода, а в ином случае пользоваться квартирой для бизнеса будет нельзя. К этим требованиям относится:

Первоначально заниматься переводом помещения должен исключительно его собственник. Нельзя снять квартиру в аренду, а после этого переделать ее в нежилое помещение. Важно, чтобы уже на момент перевода имущество было в собственности. Если оно принадлежит родственникам, однако, перейдет в будущем по наследству предпринимателем, все равно не допускается изменять юридический статус помещения. Поэтому оформление должно производиться только при наличии у предпринимателя свидетельства собственника и других документов на квартиру.
В помещении не должно быть жильцов, причем они не должны проживать в комнате, а тем более не должны быть зарегистрированы в нем. Не допускается даже временная прописка, причем даже собственник не должен быть прописан здесь.
Квартира должна располагаться только на первом этаже дома, а при этом должна иметься возможность для того, чтобы создать выход на улицу из нее вне подъезда. Однако допускается использовать квартиру на втором или третьем этаже, если все нижние этажи так же будут переведены в нежилое помещение. Создать отдельный выход следует до того, как будет подано заявление на перевод.
Невозможно перевести жилое помещение в нежилое в том случае, если оно является обремененным. К обремененной недвижимости можно отнести ту квартиру, на которую претендуют третьи лица. Поэтому не допускается пользоваться недвижимостью, которая куплена в ипотеку, которая еще не полностью выплачена. Дополнительно сюда относится помещение, которое используется в виде налога.

Также важно помнить о некоторых и других особенностях перевода. К ним относится в первую очередь то, что нельзя перевести только часть какого-либо помещения, поэтому если имеется квартира, то она должна стать нежилой недвижимостью полностью. Поэтому если предприниматель рассчитывает одну комнату использовать для ведения бизнеса, а вторую для постоянного места жительства, то это является незаконным, а такую квартиру никогда не переведут в нежилое помещение.

Не обязательно получать какие-либо разрешения от соседей, поскольку каждый человек может по своему усмотрению распоряжаться своей собственностью. Однако если с соседями имеются очень хорошие отношения, то желательно все-таки получить от них. Это необходимо для того, что если в будущем какие-либо соседи начнут возмущаться тем, что в доме открыт магазин или другой вид бизнеса, то могут начаться судебные разбирательства, а разрешение будет говорить в пользу ответчика.

Как именно выполняется перевод

Перевести помещение в нежилой фонд можно по специальной последовательности действий. Начинать надо с того, чтобы были полностью учтены все вышеперечисленные требования. Только потом начинается сам перевод, который предполагает подготовку огромного количества документов, а также хождения по разным инстанциям. Именно поэтому, если предприниматель предполагает самостоятельно заниматься этим вопросом, то у него должно быть достаточно для этого терпения.

Сначала подготавливаются сами документы, куда входят:

Документы на квартиру, а сюда относится технический паспорт, свидетельство собственника, а также выписка, полученная из домовой книги, где будет сказано, что в квартире нет жильцов или прописанных граждан. Дополнительно сюда может входить множество других документов, о которых следует узнать заранее.
Заявление на перевод жилой квартиры в нежилое помещение, а оно должно быть заполнено по форме специального образца.
Заключения, полученные от разнообразных служб безопасности, подтверждающие, что помещение соответствует всем требованиям и условиям, предъявляемым к помещениям, используемым для ведения бизнеса. Важно получить заключение от пожарных и от местного ЖКХ, а также от санэпидемстанции.

После того, как документы будут собраны, можно с ними обращаться в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Решение от этой инстанции нужно ждать примерно в течение одного месяца, а ответ придется в виде письма. Если решение было положительным, то снова нужно обратиться в инспекцию, чтобы она определила, сколько будет стоить перевод, после чего нужно оплатить эту сумму. Только потом можно приступать к использованию помещения в качестве коммерческой недвижимости.

waytop.ru