Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной. Рыночная стоимость квартиры что такое
различия между двумя видами цены недвижимости
Практическое значение стоимости земли либо объекта недвижимости сложно переоценить. Понятие кадастровой стоимости появилось сравнительно недавно, и не каждый человек понимает, что она означает. Однако речь здесь идет о существенных средствах. Многие граждане хотят понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Сегодня это знание имеет практическое применение.
Виды оценки жилья
В РФ используется два основных вида стоимости жилых объектов — кадастровая и рыночная. Также во время оценки земли может применяться и нормативная цена. Она используется в некоторых ситуациях, регламентированных законом, например, при расчете кредита под залог земельного участка. Серьезной практической ценности для простых граждан она не имеет. Чтобы понять отличия кадастровой и рыночной стоимости, необходимо разобраться с этими величинами. Кроме этого, стоит знать, какая из них может быть выше и насколько.
Кадастровая стоимость
Сразу следует сказать, что кадастровая стоимость (КС) не имеет ничего общего с рыночной. Она определяется как сумма расходов на строительство за вычетом показателя износа строения. На показатель этого вида цены такие факторы, как престижность района или качество ремонта, не влияют.
Для ее расчета используются исключительно основополагающие факторы, имеющие значение для общей цены жилплощади в конкретном строении.
КС используется для расчета величины сборов и налогов, которые необходимо выплатить при отчуждении жилья. В качестве примеров можно привести оформление ипотеки, наследование, дарение и т. д. Говоря проще, КС применяется во время просчета любой характеристики квартиры, выраженной в денежном эквиваленте. Определяется она группой чиновников после анализа пакета определенных документов и с учетом рекомендаций различных государственных органов. При этом никто из чиновников не знаком с местными особенностями объекта.
Рыночная цена
Рыночная стоимость (РС) определяется теми рыночными условиями, которые наблюдаются в настоящее время. Говоря проще, это та цена квартиры, которую за нее заплатит покупатель. На РС серьезное влияние оказывают различные факторы:
- Политические события.
- Курсы валют.
- Сезонность и т. д.
Под их влиянием рыночная цена недвижимости постоянно изменяется. Именно поэтому сделки с квартирами являются особо рискованными.
Если человек решил поменять место жительства и продал свою квартиру, то стоит максимально быстро найти новую. В противной случае можно остаться ни с чем, так как резко поднявшаяся стоимость недвижимости не позволит приобрести новое жилье.
РС применяется во время совершения любых сделок с квартирами:
- Передача под залог.
- Наследование.
- Купля-продажа.
- Обмен.
- Дарение.
Рыночная цена практически никогда не бывает равной кадастровой, так как при ее определении используется большое количество факторов. Ни один покупатель не захочет отдавать лишние деньги. Именно поэтому во время сделок с квартирами учитываются не только строительные расходы и износ строения, но и район, в котором находится квартира. По сути, в этом и заключается основная разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.
Кроме этого, в последние годы покупатели стали большое внимание уделять качеству сделанного в квартире ремонта, наличию новой сантехники и т. д. Все чаще на рынке появляются предложения о продаже жилья с техникой и мебелью, так как это позволяет увеличить РС. Сказать точно, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, крайне сложно, ведь необходимо учитывать большое количество факторов.
Основные различия
Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.
Подобная ситуация может наблюдаться и в случае, когда элитная квартира расположена в строении, для возведения которого использовались новейшие стройматериалы. Вполне очевидно, что стоимость всех инноваций будет учитываться при расчете КС. Аналогичная ситуация может наблюдаться в том случае, если элитное жилье было построено на окраине города и в новом районе еще нет развитой инфраструктуры. Вот почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной. Только в этих случаях показатели двух видов цены могут соответствовать друг другу.
Объективное соотношение двух видов цены жилья возможно лишь в том случае, когда они могут отражать ситуацию на одном временном отрезке. Ситуация, в которой рыночная цена меньше, а кадастровая выше, является невыгодной для владельца жилья, так как приходится платить высокие налоги. В результате собственник хочет знать, что делать в этом случае.
Для решения проблемы стоит заказать новую справку, в которой будет отражена стоимость квартиры на текущий момент времени. Если сведения о КС были внесены в реестр менее полугода назад, то владелец жилья может подать заявление в ГКН. Если же в просьбе было отказано, то решить проблему можно только через суд.
georeestr.com
Что такое ликвидационная стоимость квартиры и чем отличается от рыночной
Каждый человек понимает, из чего складывается рыночная стоимость квартиры. Но понятие ликвидационной стоимости объекта недвижимости знакомо не всем. Что такое ликвидационная стоимость квартиры и как она рассчитывается?
Что это такое
Ликвидационная стоимость квартиры — это цена, по которой объект недвижимости может быть продан в кратчайшие сроки по причине наступления критических обстоятельств. Существует прямая зависимость между необходимыми сроками продажи объекта и понижением ликвидационной цены.
Основные причины, по которым применяется ликвидационная стоимость:
- распродажа пользующихся незначительным спросом новостроек;
- продажа квартир, находящихся в аварийном состоянии;
- продажа бизнеса, с которым напрямую связаны многоквартирные дома;
- передача на торги объекта, принадлежащего государству;
- срочная продажа квартир собственниками по личным мотивам.
Чем быстрее нужно продать квартиру, тем ниже будет цена
Отличие от рыночной
Рыночная цена — это наиболее объективная стоимость объекта недвижимости, которая определяется на основании оценки ряда факторов: площадь помещения, качество постройки, уровень ремонта, месторасположение дома и т.д.
Ликвидационная же стоимость напрямую зависит от сроков запланированной продажи без учёта реальных факторов, на основании которых должна складываться цена квартиры.
Рыночная стоимость не зависит от сроков реализации квартиры и устанавливается на основании среднего уровня цен, существующих на данный момент
Как оценивается
Сначала определяется рыночная стоимость объекта. После этого рассчитывается величина корректирующей поправки, появляющейся из-за вынужденного характера продажи. При расчёте поправки во внимание берутся следующие факторы:
- способ совершения сделки;
- срок планируемой продажи;
- сумма расходов, которые будут понесены в связи с реализацией объекта;
- риски.
Смотрите также
consultmill.ru
Рыночная оценка стоимости квартиры. Для чего она нужна, что это такое?
При покупке или продаже своей недвижимости выставить правильную стоимость достаточно непростая проблема. Стоит немного завысить цену и квартира будет продаваться долгое время, а, занизив, ощутимо теряется прибыль сделки. Как определить реальную стоимость своей квартиры, при которой ее продажа будет максимально выгодна для двух сторон? От каких факторов зависит рыночная стоимость квартиры, и в каких ситуациях без оценки специалиста не обойтись?
Продавцы квартиры обычно не видят проблемы в том, чтобы назначить цену своей квартиры, руководствуясь ценами аналоговых квартир из объявлений и печатных изданий. Однако на рынке недвижимости иногда возникают ситуации, где такая оценка не будет считаться объективной и понадобится независимое мнение лицензированного специалиста. Оценка квартиры нужна в случаях, когда квартира закладывается в залог либо же когда квартира идет под раздел имущества, то есть для суда, в случае, если люди начали судиться и им нужно разделить это имущество.
Банк или суд обязательно потребуют независимую экспертную оценку, для которой человеку нужно обратиться к оценщику. Для того чтобы оценщик стал определять рыночную стоимость квартиры, ему необходимо изучить, прежде всего, правоустанавливающие документы собственника, то есть свидетельство о праве собственности - это договор купли-продажи, договор дарения и тех. паспорт квартиры.
Далее заключается договор между клиентом и оценочной компанией. Оценщик делает фотографии квартиры и дома, в котором она расположена, чтобы, используя профессиональную базу данных, провести максимально достоверную оценку объекта. Цена квартиры в первую очередь зависит от колебания цен на рынке недвижимости, но у каждого оценщика есть свои шаблоны, которые используются в работе.Есть определенная информация, сколько стоит квартира в подобном доме, на таком-то этаже, с аналогичными параметрами, по которым оценщик и ориентируется.
Оценочная стоимость квартиры зависит от многих факторов, учитываются все особенности, влияющие на спрос недвижимости. Аналоговые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, будут отличаться по цене, иногда очень существенно.
От района цена зависит очень сильно. Наиболее престижными и самыми дорогими являются квартиры, расположенные в центре города и возле экологических мест. На цену влияют развитость инфраструктуры, доступность общественного транспорта. Особое внимание привлекает состояние самого дома, в котором квартира расположена. Новостроящийся дом на этапе строительства стоит значительно ниже, чем квартиры на вторичном рынке. Когда новострой уже построен и в нем сделан ремонт, он становится значительно дороже, чем вторичное жилье, так как берется во значение, что дом простоял уже десяток лет и коммуникации уже устарели.
Оценщик осматривает прилегающую к дому территорию – есть ли по близости стоянка для машины, детская площадка либо парк для отдыха, нет ли шумных дорог вблизи, облагорожен ли двор . Осматривается состояние подъезда, возможная охрана либо консьерж, достаточно важно, есть ли домофон, кодовый замок в подъезде.
На стоимость самой квартиры влияют общая и жилая площадь, открывающийся вид из окна, высота потолков, наличие лоджии или балкона, дверь и само состояние такой квартиры. Ремонт, встроенная мебель и техника, шкафы –купе - очень сильно влияют на стоимость.
После проведенной оценки специалист составляет отчет о данном объекте, в котором описывает метод оценки, указывает аналоги объекта которые использовались для сравнения. Мнение оценщика является официальным документом для государственных учреждений, банков и судов. Отчет представляет собой целый пакет документов: сам отчет, договор, все его правоустанавливающие документы, копии и в конце свидетельство субъекта оценочной деятельности, свидетельство оценщика о том, что человек действительно имеет право оценивать недвижимость и имеет право подписи.
Получить на руки сведенья о реальной рыночной стоимости своей квартиры можно уже через сутки. В случае, если квартира двухуровневая или со сложной перепланировкой, процедура оценки затягивается до двух дней, что оговаривается договором. Услуга оценщика оплачивается согласно тарифу агентства. Если стоимость квартиры стоит произвести в срочном порядке, то сроки также можно обговорить с оценщиком. Цена за предоставляемую услугу может увеличиться, как правило, в два раза.
Стоимость квартиры - непостоянная величина. Оценка, проведенная полгода назад уже сегодня может не совпадать с реальной стоимостью сегодня. Поэтому при продаже квартиры следует держать руку на пульсе и следить за колебаниями цен на рынке недвижимости.
news.ners.ru
