Как определить рыночную стоимость квартиры. Расчет рыночной стоимости квартиры

Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

Общие методы определения рыночной цены

Оценка недвижимости проводится с целью вычисления реальной стоимости объекта в условиях фактического рынка, без влияния чрезвычайных факторов и давления на участников сделки со стороны. Ситуаций, когда владельцам требуется информация о рыночной стоимости, существует много – от оформления кредита или прав наследования до участия в имущественных спорах и оценки причиненного ущерба.

Налог на имущество при УСН

Безусловно, бывает так, что человеку нужна только справочная информация в виде примерной стоимости жилья. Тогда можно сделать приблизительные расчеты самому. Но получить обоснованные, максимально точные цифры на официально оформленном бланке вы сможете только путем обращения в лицензированные экспертные оценочные компании. Такой документ имеет силу даже в суде и может служить подтверждением при рассмотрении законности сделки.

Важно! В России правом выполнять оценку недвижимости обладают юридические учреждения, агентства недвижимости, оценочные компании или независимые эксперты. Главное, чтобы выбранный для расчета стоимости недвижимости оценщик действовал на законных основаниях, то есть имел лицензию на работу.

В настоящее время актуальны несколько методик оценки. Как правило, специалист подбирает подходящий вариант самостоятельно с учетом сопутствующих факторов. Самый востребованный способ – сравнительный (проводится через сопоставление рыночных цен на объекты). Также существует затратный подход (оцениваются издержки владельца на обустройство квартиры) и доходный метод (оцениваются предполагаемые доходы от аренды жилья).

Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

Если оценкой занимается приглашенный эксперт, работа ведется в соответствие с принятыми стандартами международной организации и независимого Союза оценщиков РФ. Предмет оценки тщательно исследуется на предмет получения наиболее достоверной информации. При этом применяются следующие характеристики:

Территориальное расположение объекта.
Наличие прилегающей инфраструктуры и транспортной развязки.

Отдаленность или наоборот приближенность к центру.
Год и тип постройки, этажность.
Текущее состояние квартиры и дома.
Планировка комнат.
Экологическое состояние района.

С учетом приведенных факторов изучается рынок недвижимости и выбираются аналогичные объекты. При методе сравнения в выборку попадают только однородные квартиры, а в процессе расчета могут применяться корректирующие коэффициенты, повышающие или снижающие стоимость жилья. В итоге выводится среднее значение, отражающее на дату оценки актуальную рыночную стоимость квартиры.

Методология оценки рыночной стоимости

Отчет предоставляется по утвержденной форме, в нем обязательно должны быть данные по использованной методике, применяемым формулам. Документ заверяется подписью оценщика и печатью экспертной компании. Дополнительно прилагается копия лицензии и данные о квалификации специалиста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

raszp.ru

Как рассчитать стоимость квартиры

При покупке или продаже квартиры очень важно знать ее реальную ценность на рынке. Это позволит понять свои возможности и, может быть, даже сэкономить. На рынке недвижимости продавец всегда стремиться получить большую цену, а покупатель — найти более дешевый вариант. В статье мы расскажем, какой схемой лучше воспользоваться при расчете стоимости квартиры.

Кадр из фильма "Иван Васильевич меняет профессию"

Способы оценки квартиры

Есть несколько вариантов подсчета цены:

Можно ориентироваться на кадастровую стоимость квартиры, ведь на данный момент она максимально приближена к рыночной. Метод этот весьма не точный, так как в некоторых случаях цена по кадастру составляет всего 50% от реальной цены.
В качестве точки отсчета можно использовать средние цены на аналогичное первичное жилье. Застройщики подсчитывают стоимость 1 кв.м. исходя из себестоимости строительства и планируемой прибыли.
Есть статистическая информация, которая, как правило, отражает средние цены по всему региону.
Определиться с ценой можно рассмотрев подобные предложения на рынке. Анализировать необходимо предложения реального времени по объявлениям в СМИ или в интернете.

Вызов профессионального оценщика также может помочь, но как показывает практика, специалисты предпочитают не рисковать и занижают стоимость на 5–10%.

Принимая во внимание все перечисленные способы можно посоветовать воспользоваться не одним, а несколькими способами из списка, скорректировав цену с учетом индивидуальных особенностей объекта.

Какие факторы изменяют стоимость квартиры

На стоимость квартиры влияют многочисленные факторы. Это касается только вторичного рынка недвижимости, так как на первичном действуют цены от застройщика, которые он сам и определяет. Конечно, основополагающим фактором цены квартиры является ее метраж, но дальше происходит корректировка в зависимости от индивидуальных особенностей, поэтому две аналогичные по размеру квартиры в одном населенном пункте могут различаться по стоимости в несколько раз.

Вот основные критерии повышения/снижения цены:

Основной показатель, который определяет величину стоимости — это местоположение. В каждом городе есть центр и отдельные районы, которые ценятся больше всего. Окраины всегда немного дешевле, как и старый жилой массив. В больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург есть элитные районы, исторические, деловой центр и культурный. Все они имеют определенный спрос, а следовательно, стоят дороже. Немаловажна в этом ракурсе транспортная доступность. В одном и том же районе расстояние до станции метро или автобусной остановки может отличаться на насколько сотен метров, для тех, кто не имеет собственного транспорта это немаловажно.

Покупатель должен понимать все минусы ситуации, но при подходящем варианте сделки по другим параметрам может рассчитывать на скидку.
Второй важный критерий — состояние дома. Здесь надо понимать, что есть особый рейтинг ценности материала дома, в котором будет приобретаться квартира. На современном рынке ценятся кирпичные и монолитные дома. Квартиры в них просторнее и теплее, стены толще. Эти дома считаются долговечнее остальных. Меньше всего людей интересуют деревянные постройки и дома с деревянными перекрытиями. Как правило, данный сегмент датируется первой половиной прошлого века и ранее. Возраст дома имеет значение, часто, предпочтение отдается более новым постройкам, в которых, по мнению специалистов более работоспособные коммуникации. Особой ценности не представляют так называемые «хрущевки»: комнаты в них проходные, маленькие. Блочные дома практически не дают хозяевам возможностей для перепланировки, что следует учесть на стадии покупки. В понятие состояние дома можно включить и внешний вид подъезда и общедомовую территорию, наличие консьержа, большого холла, наличие лифта, парковки возле дома и т. п.

Для многих имеет значение этажность. В современных многоэтажных домах внимание привлекают обычно квартиры с 3-го этажа по этаж третий сверху, кроме элитных домов, квартир с мансардой и дюплексов. Первые два этажа считаются самыми грязными и шумными. Не особо пользуются популярностью этажи выше 4-го в домах без лифтов. Все обозначенные моменты значительно снижают стоимость квартиры, даже при всех остальных благоприятных факторах.
Инфраструктура. Она определяет удобство существования вообще. Незаметные с первого взгляда преимущества особенно нужны семьям. Инфраструктура — понятие широкое, которое включает не только близость остановок и магазинов, но и наличие в районе школ, детских садов, развлекательных центров, детских площадок, скверов для прогулок с детьми, спортивных объектов, парков, аптек, поликлиник, бытовых служб, салонов красоты и т. п. Чем больше развит этот показатель в непосредственной близости от интересующего объекта, тем выше будет его цена. Снижают цену объекта близость к трассам, промышленным предприятиям

Качество квартиры также способно существенно повлиять на ее стоимость. В этот показатель включено состояние ремонта, планировка, наличие особенностей. Оценивая стоимость любого объекта, стоит знать, что стоимость увеличивается при наличии балкона, лоджии, веранды, мансарды, кладовки, погреба и т. д. Это дополнительный бонус, который не входит в общий метраж. Большое значение играют ремонт и наличие встроенной мебели, техники. Большую ценность имеют двери и окна современного типа, также состояние поверхностей квартиры. Увеличивают стоимость ремонт по индивидуальному проекту, из качественных материалов с перепланировкой (узаконенной). Повышать цену можно за замену вентиляции, коммуникаций, выравнивание стен, пола, потолка, наличие рольставен, кондиционеров, систем очистки воды и воздуха и т. п.
Другие причины, влияющие на цену жилой недвижимости — это индивидуальные особенности квартиры. К ним можно отнести: расположение квартиры в элитном ЖК, наличие охраны, подземной парковки, принадлежность к историческому фонду, обременение по сделке, в том числе невыплаченная ипотека, полностью готовые к продаже документы, благополучные соседи, долевое участие недееспособных и несовершеннолетних, вид из окна, срочность сделки и прочие.

Особое внимание следует уделить сделкам с обременением. Как правило, такие объекты продаются со значительной скидкой и включают риск заблаговременных расчетов, для оплаты причин обременения. Один из самых распространенных видов обременения — ипотека. Продать квартиру с ипотекой можно самостоятельно с юридическим сопровождением или с помощью сопровождения банка. Если банк препятствует получению разрешения, то уместно предложить ему второй вариант. В любом случае можно не только погасить кредит, но и получить разницу. Переоформление ипотеки на покупателя производится только в банке продавца. Вариант этот довольно рискованный, но для покупателя — реальный шанс получить большую скидку. Подводя итог, можно сказать, что стоимость квартиры очень индивидуальна. Решая за сколько можно продать свою недвижимость, можно составить таблицу, где взять средний ценовой показатель и увеличивать его на стоимость каждого преимущества и уменьшать в соответствии с найденными недостатками. Покупателю оценка стоимости квартиры дает возможность торга.

journal.regionalrealty.ru

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Рано или поздно наступает такой момент, когда необходимо продать недвижимость. При этом рассчитать реальную рыночную стоимость жилья и не уйти в убыток. Для этой цели можно обратиться в компанию, которая даст оценку рыночной стоимости недвижимости.

Как и кем проводится оценка рыночной стоимости?

Оценка рыночной стоимости проводится высококвалифицированными специалистами, которые работают в агентстве недвижимости. Их задача заключается в том, чтобы недвижимость имела реальную оценку по всем критериям.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Многие считают, что для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо исходить из справок БТИ. Но это не совсем так. Рынок недвижимости напрямую зависит от экономического положения в стране.

К специалистам по недвижимости обращаются в следующих случаях:

Когда объект недвижимости взят в ипотеку.
Если собственники желают определиться со стоимостью недвижимости, к примеру, перед предстоящей сделкой купли-продажи.
Если нужно получить кредит.
При реализации части в бизнесе, компании.

Этот список не является окончательным, так как причин обратиться к эксперту по оценке рыночной стоимости весьма немало.

Сбор, проверка и анализ информации

Для начала процедуры оценки рыночной стоимости необходимо предоставить документы:

документ собственника недвижимости, который подтверждает что он является таковым;
ИНН;
если это дом: план участка, документ на право владения участком, информацию об инфраструктуре, постройках на участке;
если недвижимостью является промышленный объект, то предоставить документы, где указано количество оборудования, дата запуска, номер оборудования;
документ из бухгалтерии, где будет указан износ оборудования, его стоимость;
справка ЕГРП.

Оценка объекта, который находится в процессе постройки:

Документ, где указано разрешение на строительство на данной территории.
Если стройка находится в спящем режиме, то есть приостановлена.
Документ о том, какой объект строится.
Справки о том, что объект будет потреблять газ, электричество, воду и в каком объеме.
Для физического лица — паспорт. Для юридического — регистрация.
Свидетельство о регистрации.
Справка ЕГРП.
Технический паспорт.

Эксперт может попросить дополнительные документы в целях определения точной рыночной стоимости недвижимости.

Затратный подход

Расчет рыночной стоимости может исходить из множество факторов. Затратный подход — это стоимость затраченных средств на определенный вид недвижимости.

Как вычислить затратный подход:

вычислить стоимость участка. Стоимость включает в себя: наличие дорог, коммуникаций, близость города или центра;
стоимость потраченных средств на объект: стоимость материалов, стоимость работы строителей, проведение коммуникаций и т.д;
от выше перечисленного нужно отнять износ здания;
сложить стоимость участка и стоимость объекта. Вычесть износ.

В итоге получаем затратный подход.

Доходный подход

Доходный подход-это вычисление стоимости, если объект находится в эксплуатации, то есть в пользовании.

Как вычесть доходный подход:

Выписка дохода за год. Чистый доход и оплата коммунальных и других услуг.
Ставка капитализации.

Что такое ставка капитализации:

Компенсация за риск.
Годовой доход от объекта.
Исходя из года постройки недвижимости, высчитывается стоимость возврата капитала.

Если сложить все эти 3 компонента, то в итоге получается доходный подход.

Сравнительный подход

Проводить сравнительный подход должна компания, которая хорошо себя зарекомендовала на рынке недвижимости. Малоизвестные компании не имеют такого опыта, чтобы правильно рассчитать сравнительный подход.

Специфика сравнительного подхода:

сравнение с аналогичной недвижимостью. Точная информация об аналогичном объекте. При отличительных нюансах, следует поменять аналог;
параметры, которые могут существенно повлиять на стоимость;
торг продавца покупателю. Стоимость недвижимости в этом случае уменьшается от 3-5%. В случае кризиса от 10-15%.

С этими данными, можно вычислить стоимость 1 кв м. Затем необходимо умножить на площадь объекта и вычесть стоимость рыночную. В итоге получаем сравнительный подход.

Итоговая стоимость зависит также от стоимости проделанной работы эксперта в сфере недвижимости.

lawestate.ru