Изменение застройщиком в одностороннем порядке сроков сдачи объекта. Может ли застройщик в одностороннем порядке изменить срок сдачи дома
Изменение застройщиком в одностороннем порядке сроков сдачи объекта
Законно ли положение договора об одностороннем продлении сроков?
Мною заключен договор долевого строительства. В договоре указано что «Объект должен быть передан Застройщиком в 4 квартале 2014 года, при этом, в любом случае, Застройщик обязан передать Объект не позднее 2месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Кроме того,
«в случае если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменить срок передачи Объекта, направив, не позднее чем за 2 месяца, до истечения срока передачи соответствующее уведомление об изменении срока передачи Объекта.». Уведомление от Застройщика я получил. Если учитывать продление срока передачи квартиры, указанное в уведомлении, я не имею права на получение от застройщика неустойки. Законно ли это?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
По смыслу ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. При этом в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Законодательством РФ не предусмотрено право застройщика на одностороннее изменение срока передачи квартиры участнику долевого строительства.
Буквальное толкование приведенного Вами условия договора позволяет предположить право застройщика на одностороннее изменение условий обязательства, в частности, на одностороннее изменение срока передачи квартиры, что, по мнению юристов Агентства, противоречит как общим правилам, содержащимся в ст. 310, 450 Гражданского кодекса РФ, так и специальным нормам закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», подлежащим применению в силу ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В связи с этим считаем что условие договора, допускающее возможность одностороннего изменения условия обязательства застройщиком в отношениях с потребителем является недействительным. Основанием этого служат правила ст. 167, 168, 180 Гражданского кодекса РФ и ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Вместе с тем, в ряде случаев суды, не принимая во внимание указанные доводы участников долевого строительства, исходят из презумпции соответствия закону договоренности сторон о возможности одностороннего изменения срока передачи квартиры. В частности, в Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 03.09.2013 по делу N 33-4358/13 Судебная коллегия признает такую возможность, указывая на то что согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Другое приведенное Вами условие, устанавливающие, на первый взгляд, альтернативный момент наступления обязательства по передаче квартиры как в определенный срок (4 квартал 2014 года), так и в течение периода с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию так же не может служить основанием для исчисления срока передачи с момента получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такой вывод основан на правилах ст. 190 Гражданского кодекса РФ, согласно которым установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Поскольку получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является событием, обладающим признаком неизбежности, срок передачи Вам квартиры не может быть производным от срока получения указанного разрешения. Из пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что неизбежным является событие, не зависящее от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на его наступление. Кроме того, допущение возможности определения срока передачи производным от момента получения разрешения на ввод привело бы как к неопределенности в определении момента возникновения обязательства застройщика, так и означало бы полную зависимость момента возникновения обязательства перед участником долевого строительства от действий застройщика. Вместе с тем, необходимо отметить что нередко в сходных случаях суды при рассмотрении споров исходят из признания моментом возникновения обязанности передать квартиру истечение определенного периода после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, однако, при рассмотрении спора последующими инстанциями, как правило, такой вывод признается необоснованным. Так, Апелляционным определением Московского городского суда от 04.06.2014 по делу № 33-16536 по аналогичным основаниям отменено решение суда первой инстанции. Отменяя решение суда первой инстанции по указанному делу Московский городской суд указал, что при установлении судом даты наступления обязательства ответчика по передаче объекта долевого строительства и соответственно даты начала начисления неустойки, предусмотренной ФЗ-214, суд первой инстанции истолковал условие договора о сроке передачи объекта долевого строительства в качестве условия, определяемого датой фактического получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, чем фактически поставил срок передачи объекта в зависимость не от исходных условий заключенного между сторонами договора, а от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Далее судебная коллегия пришла к выводу о том что доводы застройщика о необходимости исчисления периода просрочки с момента фактического получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются несостоятельными и основанными на неверном толковании норм права, а также материалов судебной практики. В приведенном выше споре участнику долевого строительства в ситуации неопределенности с моментом передачи квартиры удалось доказать законность исчисления периода просрочки исходя из календарной даты передачи, указанной в договоре, а не с момента истечения периода после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Однако, так бывает не всегда. В частности, Никулинский районный суд г. Москвы при принятии решения от 30.09.2014 года по делу № 2-4274/14 исходил из презумпции невозможности передачи квартиры до момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и, соответственно, необходимости исчисления момента передачи от момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, чем существенно сократил период просрочки, допущенной застройщиком. 20.01.2015 года Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения.
В связи с изложенным считаем что неопределенность в определении момента возникновения обязательства застройщика по передаче Вам объекта долевого строительства может создать сложности в доказывании факта просрочки, однако, моментом возникновения обязательства застройщика по передаче квартиры, по нашему мнению, следует считать истечение 4 квартала 2014 года. Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) «В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.».
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Может ли застройщик в одностороннем порядке менять условия договора
Просрочка сдачи дома 1,5 года, строительство идет очень медленными темпами и сроки сдачи постоянно сдвигаются. Квартира куплена в августе 2007 года, подписан и зарегистрирован договор долевого участия в строительстве. Все это время я вынуждена арендовать квартиру. Договор предусматривает возможность переноса сроков передачи в одностороннем порядке в случаях, не зависящих от застройщика. Что можно сделать в данной ситуации?
Консультация юриста сайта "Дольщик":
Согласно части 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
Условие договора об изменении срока передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке грубо нарушают Ваши права потребителя. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Ваш случай к таковым не относится и действия застройщика незаконны.
Как указано в ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, установлена КоАП РФ. Рекомендуем обратиться в Роспотребнадзор по месту жительства с жалобой (заявлением) в отношении действий застройщика.
Случаи, не зависящие от застройщика, определены Гражданским кодексом РФ как обстоятельства непреодолимо силы. В случае, если в Вашем регионе нет пожаров, землетрясений, наводнений, других стихийных бедствий, то застройщик обязан передать Вам квартиру в срок, установленный договором.
Ответственность за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства установлена ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, Вам необходимо направить застройщику претензию с требованием оплатить неустойку за просрочку исполнения принятых по договору обязательств, а также возместить убытки, понесённые Вами в связи с указанным неисполнением. При отказе выполнить Ваши требования в добровольном порядке рекомендуем Вам обратиться в суд.
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Что делать, если застройщик в одностороннем порядке изменил проект
Согласно ст. 19 ФЗ о ДДУ, застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Данные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 ст.9 настоящего Федерального закона. (т.е. в размере 1/150 ставки рефинансирования до возврата денег)
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При отказе застройщика выполнить Ваши требования, Вы после составления претензии можете обращаться в суд, в таком случае застройщик должен будет уплатить еще 50% от присужденной суммы в качестве штрафа, а также судебные расходы.
Читайте также: "Застройщик в одностороннем порядке передал квартиру"
pro-ddu.ru
Застройщик переносит срок сдачи дома что делать можно ли расторгнуть договор
Последнее обновление: 24.07.2017
Многие застройщики переносят сроки сдачи домов по разным причинам, среди которых и умышленная недобросовестность, такая как использование денежных средств дольщиков в личных целях, финансирование более дорогого и выгодного к продаже жилья за счет средств жилья эконом-класса, которым деваться некуда и они все равно будут ждать, а большая часть даже в суд не пойдет, причин множество.
Застройщики часто направляют проект дополнительного соглашения или уведомления о переносе, просят придти на его подпись и угрожают получением квартир среди последних тем, кто не захочет подписать. Что говорит о крайней недобросовестности застройщика.
Что необходимо понимать и знать дольщику:
- Никто не снимает ответственности с застройщика передать вам готовую квартиру в срок по договору, пока вы не подпишите что-либо из предложенных документов. Не подписывайте!
- Закон защишает Вас солидной неустойкой, застройщик не может уйти от нее самостоятельно.
- Застройщик не может поставить вас в очередб на получение квартиры последним.
Верховный суд подтвердил вышеуказанное в своем постановлении, которое вы можете смело показывать застройщику и предупредить его о жалобе в Роспотребнадзор и суд на грубое нарушение ваших прав и попытку ввести в заблужение, что может повлечь отзыв строительной лицензии, особенно, если дольщики массово напишут жалобы.
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве.
В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:
- уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;
- необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации;
- односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
- Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;
- размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;
- если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;
- в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;
- получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
advokatorium.com
Застройщик передвинул срок сдачи, в договоре расторжение только по обоюдному согласию
Возможно ли расторгнуть этот договор ДДУ без выплаты процентов?
Квартира куплена по программе ЖРС + использован мат.капитал.
Цитаты из договора:
- В случае расторжения договора по соглашению сторон, Участнику долевого строительства возвращаются все инвестированные в строительство Объекта недвижимости денежные средства за вычетом 5 (Пяти) процентов от общего размера всех взносов.
- Срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до 30 июня 2017 года.
Просто застройщик немного схитрил и у всех в нашем доме я так полагаю в договоре другая фраза.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – II квартал 2017 года.
Но до подписания я их попросил сменить формулировку и указать точный срок, они согласились.
Этим летом 2016 они очень сильно отстали от графика, на полгода, потом проводили пару встреч с дольщиками, обещали и 3 раза не выполнили свои обещания. Сейчас отстают на полгода. На этой неделе разместили на своём официальном сайте документ. (проектная декларация с изменениями в этом месяце). Там написан новый срок окончания: 4 квартал 2017. Я так понял, что просто перенесли срок, дольщикам пока не отвечают на вопросы.
Для оплаты я использован наличные деньги + ипотека (для получения мат.капитала) в итоге когда банку перевели мат.капитал ипотека погасилась. Так же застройщик дал мне рассрочку на 100 тыс, их я тоже уже отдал, без просрочек.
Ещё важный момент, застройщик объяснил срыв сроков, тем что они узаконивали перепланировку, т.к. квартиры большие не продавались. В доме должно было быть 201 квартира, стало 260. У всех поменялась площадь квартир, на 0,5-1 м2.
Вопрос такой:
1. Хочу написать им письмо о расторжении договора, но не хочу выплачивать им 5%. Поскольку они передвинули сроки сдачи на полгода и значительно увеличили количество однокомнатных квартир в доме. Как мне им аргументировать расторжение в письме.
2. Если откажут, то есть ли шансы в суде и по каким основаниям. Учитывая что 5% я им отдавать не хочу.
Ну и совсем наглость, могу ли получить с них какой то процент за пользование деньгами. Если есть весомые причины. И в договоре не нашёл сроков в которые они должны вернуть деньги, если договоримся.
3. Как быть с материнским капиталом, мат.капитал использован для погашения ипотеки и к застройщику отношения не имеет. Должен ли я вернуть мат.капиал в пенсионный или можно его получить от застройщика? Т.к. на эти деньги планирую сразу купить вторичку и могу наделить ей детей, ну всё как положено.
4. Если вернут мат.капитал в пенсионный, то могу ли я его использовать снова.
5. Если решу ждать и они всё же достроят дом пусть даже позже, возможно ли с них получить неустойку по этому ДДУ и какая она будет к каждый месяц просрочки?
Они скорее всего думают раз у всех в договоре не указан срок сдачи точный, то им всё сойдёт с рук. Но у меня указан срок сдачи и они его сдвинули.
Я так понимаю по ДДУ довольно большие штрафы за просрочку? От моей суммы.
Прикладываю договор.
pravoved.ru
