Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры? Риэлтор для покупки квартиры
Сам Себе Риэлтор – схема сделки с недвижимостью
В рамках интернет-проекта «Секреты Риэлтора», наш сайт-методичка – Квартира-без-Агента.ру – это полноценный онлайн-самоучитель формата «Сам себе риэлтор». Он целиком посвящен процессу подготовки и правилам проведения сделки купли-продажи квартиры, и содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ – как для Покупателя, так и для Продавца.
Чтобы самому грамотно провести сделку с квартирой без участия посредников и агентов, нужно не так уж много знаний. Всё гораздо проще, чем кажется непосвященному. Но те правила и порядок действий, которые приведены в нашей методичке, следует внимательно изучить, а отдельные установки – знать наизусть, и строго соблюдать.
Схема сделки с недвижимостью представлена в виде наглядной интерактивной «Карты Инструкции». Дополнения и пояснения – в «Карте Глоссария». Обе эти «карты» открываются кнопками вверху страницы. Это главные разделы нашей онлайн-методички.
ИНСТРУКЦИЯ ведет Покупателя и Продавца квартиры (по отдельности) по всем этапам организации сделки, а Глоссарий дает справочную юридическую информацию (со ссылками на статьи закона) по отдельным терминам и понятиям, которые упоминаются в ИНСТРУКЦИИ.
Сделка купли-продажи квартиры – вопрос серьезный, и цена этого вопроса слишком высока, чтобы относиться к нему поверхностно, или чтобы безоглядно доверять решение этого вопроса посторонним людям (агентам).
Разумный и экономный человек вполне способен решить этот вопрос самостоятельно с помощью нашей онлайн-методички, не подвергая себя повышенному риску. Совсем необязательно быть при этом многоопытным юристом или бывалым риэлтором, не нужно обладать выдающимися аналитическими способностями или фантастическим везением. Достаточно быть грамотным человеком, способным читать, запоминать и пунктуально выполнять ряд необходимых действий, и следовать определенным правилам, описанным в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для купли-продажи квартир. А в отдельных случаях – проконсультироваться с профильным юристом для понимания нюансов конкретной сделки и проверки отдельных документов.
Авторы этих строк сами прошли путь «с нуля» до опытных и успешных риэлторов, более 10 лет з
kvartira-bez-agenta.ru
основные этапы и нюансы риэлторской деятельности
Продажу собственной квартиры многие предпочитают организовывать самостоятельно. Одни не желают платить деньги за услуги риэлтора, другие не доверяют риэлторским агентствам. Однако в отличие от обычных продавцов хорошие риэлторы обладают опытом и необходимыми знаниями в сфере продажи недвижимости.
О том, как работают риэлторы по продаже квартиры, подробнее расскажем далее.
Начальный этап
Кто такое риэлторы? Фото № 1
Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений. Хороший риэлтор оценивает не только предлагаемую к продаже квартиру. Он должен изучить район, дом, в котором она располагается, прилегающую территорию, наличие инфраструктуры.
Требуется проверить полномочия клиента на распоряжение квартирой, наличие необходимых для продажи документов. Риэлтор должен получить исчерпывающую информацию о продаваемому объекту, в том числе, об имеющихся недостатках и проблемах. На основании указанных сведений, ситуации на рынке аналогичного жилья риэлтор определяет продажную цену квартиры.
После встречи и осмотра жилья переходят непосредственно к заключению соглашения с риэлтором. Оформление документа обычно проходит в офисе риэлторской компании. В идеале документ должен отвечать интересам обеих сторон, поскольку как риэлтор, так и продавец несут определенные риски. Поэтому важно максимально подробно определить нюансы взаимоотношений сторон.
Следует обсудить условия продажи, вознаграждение риэлтора, размер текущих расходов, ответственность за нарушение сделки или отказ от нее. Для организации продажи квартиры риэлтору понадобятся бумаги на квартиру, доступ в помещение для его демонстрации покупателям.
Поиск потенциальных покупателей
Оформив отношения с собственником жилья, риэлтор переходит к поиску потенциальных покупателей. Для распространения сведений о продаваемой квартире используются любые информационные каналы. Подаются объявления о продаже в газеты, на сайты объявлений в Интернете.
Если у риэлторской компании есть свой сайт, то информация размещается и на нем. Не стоит пренебрегать и такими способами, как расклейка объявлений о продаже, распространение информации среди друзей, знакомых, бывших клиентов.
Важно продумать не только где разместить объявление, но и что в нем написать. Сведения должны отражаться достоверно и полно. Требуется коротко и емко указать основные характеристики и преимущества объекта. В объявлении нужно написать и контакты для связи с риэлтором. Данные продавца в этом случае не указываются.
Процедура заключения и оформления сделки
Как заключить сделку с риэлтором? Фото № 2
Когда покупатель на квартиру найден, важно согласовать нюансы будущей сделки с каждой из ее сторон. Обычно процедура ее заключения выглядит следующим образом. Риэлтор извещает клиента об откликнувшихся на предложение покупателях.
После согласования он обсуждает нюансы сделки с покупателем, принимает от него аванс в обговоренной с продавцом сумме. Потом нужно проверить наличие всех требуемых для сделки бумаг, подготовить договор, назначить дату подписания документов.
Важно заранее обсудить способ передачи денег, порядка регистрации перехода прав по сделке, передачи квартиры новому владельцу. Риэлтор выступает в роли посредника, помогает сторонам согласовать все нюансы сделки, правильно оформить договор.
Ожидания клиента
В оформлении сделок через риэлтора есть преимущества для каждой из сторон. Владельцу квартиры не нужно тратить время на размещение объявление о продаже, поиск покупателей, переговоры с ними.
Заключая соглашение на услуги риэлтора, продавец желает получить быструю и выгодную продажу жилья. Покупатели надеются, что при покупке через риэлтора сделка будет юридически чистой. Хороший специалист проводит полное обследование продаваемой квартиры и ее владельца.
Для заключения сделки требуется установить наличие или отсутствие:
- обременений у продаваемой недвижимости;
- долгов за жилищно-коммунальные услуги;
- прав других лиц на продаваемый объект;
- споров по поводу квартиры;
- полномочий продавца на отчуждение квартиры.
Риэлтор при заключении соглашения на оказание услуг, берет на себя сопровождение сделки от начала и до конца. При добросовестном исполнении риэлтором своей работы выигрывают все стороны сделки.
Продавцам и покупателям не нужно самостоятельно организовывать процесс продажи, составлять документы, вникать в нюансы сделки. Опытные специалисты для привлечения клиентов предлагают дополнительные услуги в плюс к оформлению с продажи. Они могут заключаться в получение необходимых для сделки справок, представление интересов клиента при ее регистрации, помощь в страховании имущества.
Если сделка заключается по доверенности
Нюансы работы с риэлтором по доверенности. Фото № 3
Подписание договора по продаже квартиры должно проходить в присутствии ее собственника и покупателя. Но обеспечить личное участие клиента в сделке не всегда получается. Если продавец проживает в другом городе, тяжело болен или имеет иную уважительную причину для неявки, то оформляется доверенность на представителя. Участие в сделке представителя сопряжено с определенным риском.
Для заключения законной сделки важно проверить действительность доверенности, срок ее действия, объем переданных представителю полномочий. Доверитель по закону имеет право в любой момент прекратить действие документа. По возможности риэлтор пытается договориться с клиентом о личной явке на сделку.
Если явка невозможна, то непосредственно перед подписанием бумаг следует убедиться в желании клиента ее заключить. Лучше получить от него письменное подтверждение на заключение сделки по доверенности.
Какова стоимость риэлторских услуг?
Преимущества заключения сделок через риэлтора очевидны. Но за услуги квалифицированного специалиста придется заплатить. Стоимость может варьироваться в зависимости от объема работы, срока договора, цены сделки, сложности работы. Цены на услуги риэлторских фирм могут различаться и в разных регионах страны.
Обычно вознаграждение риэлтора определяется в процентах от цены продажи квартиры. Проценты с продажи устанавливаются в пределах 2-5%. Не воспрещается указание вознаграждения в твердой сумме. Главное, подробно прописать размер вознаграждения, сроки его уплаты, порядок внесения. У клиента на руках должен остаться документ, подтверждающий оплату.
На что обратить внимание при заключении соглашения с риэлтором?
Для успешного сотрудничества с риэлтором важно внимательно отнестись к заключению соглашения на риэлторские услуги. Перед его заключением следует проверить личность и квалификацию риэлтора. Предлагаемый для подписания договор нужно хорошо изучить. Не стоит торопиться и подписывать его сразу. Важно уделить внимание деталям, отразить все условия продажи и требуемые от риэлтора действия.
В договор нужно включать подробное описание продаваемой квартиры, ее стоимость, положения об обязанностях риэлтора, размере вознаграждения. Нужно внимательно изучить пункты об ответственности за нарушение условий соглашения. Если отдельные пункты договора настораживают или непонятны, не стоит бояться попросить их разъяснения или уточнения. Риэлторы заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому могут пойти на уступки.
Деятельность риэлторов по продаже квартир требует знаний, умений и опыта. Они строится по определенным правилам и наработанным схемам. Хороший добросовестный риэлтор поможет заключить сторонам законную сделку без лишних хлопот. Но перед подписанием соглашения с риэлторским агентством следует внимательно изучить документ, проверить квалификацию риэлтора.
О том как должны работать настоящие риелторы вы можете узнать, посмотрев видео:
Смотрите также Телефоны для консультации 14 Янв 2018 kasjanenko 73 Поделитесь записью
pravozhil.com
Услуги риэлтора при покупке квартиры
Услуги риэлтора достаточно дороги, и я уверен, что вы желаете знать, какие услуги получаете взамен заметной доли от стоимости квартиры.
Работа риэлтора складывается из 3 значительных частей:
- видимая часть - консультации, звонки, подборки вариантов, личное присутствие на просмотрах, встречах, переговорах, сделке;
- невидимая часть - первичный обзвон базы предложений, формирование удобочитаемой выборки предложений с фотографиями, организация просмотров, встреч, подготовка текста соглашений, анализ документов по квартире, подготовка к сделке, регистрация договора купли-продажи;
- то, чего не должно быть в легкой сделке - "трудные переговоры", разрешение конфликтных ситуаций, возврат авансов, исправление ошибок в документах, организация медицинского освидетельствования.
Тут я замечу, что риэлтор - это не просто другой человек, который выполняет обыденные действия, но как минимум:
- имеет специальные знания и стаж работы в отрасли;
- провел десятки сделок, и значит наработал десятки решений возникающих в сделках неожиданных ситуаций;
- умеет строить переговоры, имеет актуальные шаблоны документов и знает значение пунктов в договорах;
- имеет время для консультаций заказчика и разрешения вопросов как в рабочее время, так и в нерабочее.
Покупка недвижимости занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Риэлтор становится очень близким человеком, которому доверяется не только проведение сделки на крупную сумму денег, но и благополучие семьи.
Риэлтор не просто приятный человек, но и профессионал. А некоторые задачи должен решать только профессионал.
Риэлтор - профессиональный участник сделки
Колесо в автомобиле может поменять водитель, но ремонтировать двигатель должен автомеханик. Забинтовать палец можно самостоятельно, но проверять сердце нужно у кардиолога.Квартира занимает важную часть жизни, потому приобретать права собственности нужно при участии риэлтора.Риэлтор при покупке квартиры делает "диагностику" и сообщает, что:
- цена объекта соответствует рынку или чуть ниже;
- права собственности продавца оформлены должным образом;
- отсутствуют обстоятельства, которые могут повлечь ограничение прав покупателя;
- условия сделки обычные, риски минимизированы.
А после "диагностики" риэлтор должным образом проводит сделку - надежно, безопасно и комфортно.
Выбор объекта по комфорту, бюджету и предпочтениям делает покупатель, а риэлтор обеспечивает "техническую" часть процесса покупки. За свои услуги риэлтор получает вознаграждение.
Услуги могут быть частью процесса покупки - проверка и сопровождение объекта, регистрация сделки, внесение изменений в регистрационные записи, исправление технических ошибок. Также услуга по приобретению могут быть комплексной (или полной).
Комплексная услуга по покупке
Главное отличие "комплексной" услуги по приобретению против частичной - "проверки и сопровождения" - большая ответственность риэлтора по оценке цены объекта, зависимость от успеха сделки, участие во всех этапах вплоть до передачи ключей. Большая вовлеченность риэлтора в процесс покупки приводит к появлению нового качества покупки недвижимости.
Комфорт для покупателя
Выборки объектов с фото высылаются на электронную почту. Заказчик использует удобное время для знакомства с предложениями. Риэлтор делает десятки звонков в процессе подбора вариантов и организации просмотров.
Я профессионально владею многими программами, я могу подготовить выборку в виде, удобном для конкретного заказчика, как то: стандартные Excel/Word+фото, PDF-файлы, использую сетевые папки , короткие ссылки на карты и т.д.
При отборе вариантов я использую карты, планировки типовых домов, данные БТИ и открытые данные Росреестра.
Экспресс-анализ за несколько минут позволяет узнать основные данные объекта недвижимости, и сделать оценку квартиры, не запрашивая оригиналов документов о собственности.
В дальнейшей организации сделки (аванс и сделка) я осуществляю десятки звонков и консультаций по существенным и несущественным вопросам организации и принятия решений.
Примерно в 30% обращений покупатели уже выбрали приобретаемую квартиру, и обращаются не только для юридической проверки, но и для проведения всех "ритуалов" сделки: от аванса до договора и ключей.
Прозрачность процессов работы
Я своевременно извещаю заказчик о том, когда будут встречи, переговоры, передача/получение документов/копий и о других существенных мероприятия. Заказчик сам принимает решения о приобретении объекта. В любой момент заказчик может связаться напрямую с продавцами для уточнения существенных условий.
Заказчики могут внести аванс продавцу напрямую - это означает, что условия предстоящей сделки будут известны без искажений.
Эксклюзивное доверие!
Моим заказчикам всегда доступны прямые контакты продавцов приобретаемой квартиры.Безопасность, надежность и юридическая чистота
С начала моей работы риэлтором я всегда обеспечивал необходимый уровень безопасности как юридической чистоты объекта, так и конфиденциальности сведений о заказчике, и безопасности при взаиморасчетах.
Юридическая чистота приобретаемой квартиры - это отсутствие ограничений права собственности продавцов на продаваемую квартиру, и отсутствие обстоятельств, способных привести в будущем к ограничению права собственности покупателя на приобретаемую квартиру. Это риэлторский термин, за которым стоит отсутствие рисков покупателя.
В процессе проверки смотрится актуальность текущих документов и проверяется история права собственности по объекту. Подробнее здесь.
В вопросах, выходящих за рамки моего опыта и знаний, привлекаю юриста "с именем в Москве".
Заказчик сам выбирает удобную для него форму и условия взаиморасчетов: кроме обычной оплаты через банковские ячейки могут быть банковские аккредитивы, ипотека, субсидии, сертификаты.
Я сохраняю конфиденциальность сведений, полученных от Заказчика, и передаю другим участникам сделки только необходимые сведения.
www.realtor-pro.ru
Риэлторские услуги — 5 советов как найти хорошего риэлтора
Как найти хорошего риэлтора, если я хочу продать квартиру? Сколько стоят риэлторские услуги при продаже квартиры? От чего зависит стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры?
Здравствуйте, друзья! Вас приветствует популярный сетевой журнал «ХитёрБобёр»! На связи постоянный автор ресурса – Денис Кудерин.
Сегодня мы изучим актуальную и интересную тему – риэлторские услуги. Помощь посредника в деле покупки, продажи или аренды жилья может понадобиться каждому. Стоит знать заранее, что представляют собой услуги риэлтора и зачем вообще они нужны.
В этой статье я буду делиться личным опытом.
А теперь – обо всём по порядку!
1. Что такое риэлторские услуги?
Каждый день в стране тысячи объектов недвижимости покупаются, продаются и сдаются в аренду. Большинство покупателей, продавцов и арендаторов действуют через посредников. Самостоятельные операции с недвижимостью – это хлопотно, рискованно и часто безрезультатно.
По этой причине люди пользуются риэлторскими услугами. Профессионалы по сделкам с недвижимостью помогают реализовать жильё быстро, без обмана и на выгодных для нанимателя условиях.
Риэлторские услуги – предпринимательская деятельность, которая заключается в посредничестве при совершении операций с недвижимостью.
Риэлтор – специалист, который помогает купить, продать или сдать в аренду квартиру, дом или коммерческий объект. Иногда риэлторов называют агентами по недвижимости.
Посредник не просто подбирает заказчику наиболее подходящие варианты, но и сопровождает сделку с недвижимостью до стадии её завершения. Таким образом, это не просто удачливый продавец жилья, но и специалист в юридических и финансовых вопросах.
Иногда под словом «риэлтор» понимается не конкретный человек, а целое риэлторское агентство – организация, выполняющая функции посредника или консультанта по сделкам с недвижимостью. За свои услуги риэлторы получают посреднический процент или фиксированную оплату.
Все подробности о работе и функциях агентства недвижимости вы найдёте в соответствующей публикации.
Профессиональные обязанности посредников довольно обширны:
- подбор вариантов недвижимости для покупателя в соответствии с его запросами и пожеланиями;
- анализ и проверка документов выбранного объекта;
- ведение переговоров с продавцом с целью добиться более выгодных условий;
- соблюдение юридической чистоты сделки;
- передача предоплаты;
- документальное оформление сделки купли/продажи;
- организация взаиморасчетов;
- передача жилья новому владельцу;
- реклама и грамотная презентация объекта при продаже жилья;
- поиск покупателей и демонстрация им реализуемой квартиры.
Бывает, что риэлтор выступает одновременно от имени продавца и покупателя. В этом случае он ведёт сразу 2 сделки и получает двойной гонорар.
Услуги риэлтора нужны, когда вы желаете продать жильё, купить или снять квартиру, реализовать коммерческую недвижимость. Сегодня без посредников работают единицы: привлечение риэлторов – более цивилизованный и надёжный способ реализовать или приобрести жильё.
2. Сколько стоят услуги риэлтора – обзор факторов, влияющих на стоимость
Риэлторские услуги предоставляют крупные и мелкие агентства недвижимости. Существуют также частные риэлторы – независимые специалисты, работающие на себя в формате ИП.
За свою работу посредники получают комиссионные, которые рассчитываются от суммы сделки. Конкретной ставки обычно нет либо она минимальна. Риэлторы, работающие на агентство, получают за свою работу 25-75% от гонорара в зависимости от своего уровня.
Пример
Допустим, квартиру продали за 3 млн. Агентство получило за свои услуги 50 тысяч, из них 12-30 тыс. получает специалист, оформивший сделку, остальное уходит в доход организации.
Соответственно, риэлтор, выступающий сольно, всю прибыль берёт себе, но при этом выполняет больший объём работы, поскольку ни юридическую, ни информационную поддержку ему никто не оказывает.
Существуют узкие специалисты, работающие в определенных нишах. Такие риэлторы помогут, например, купить коммерческую недвижимость или арендовать жильё студентам.
Рассмотрим подробно основные факторы, влияющие на стоимость риэлторских услуг.
Фактор 1. Цена объекта
Очевидно, что чем выше стоимость объекта, тем сложнее найти на него покупателя. Риэлтор, конечно, имеет доступ к базам данных продавцов и покупателей для всех категорий жилья, но успех сделки зависит не только от наличия информации.
Он зависит от умения посредника выгодно представить объект, подчеркнуть его достоинства и скрыть недостатки. В зависимости от суммы сделки производится расчет комиссионных посредника.
Об особенностях сделок с дорогой недвижимостью читайте статью «Элитная недвижимость».
Фактор 2. Ликвидность объекта
От параметров жилья зависят такие факторы как сроки поиска покупателей, сложность или наоборот, простота оформления документов.
Потому при расчете стоимости услуг специалиста обязательно учитывается ликвидность жилья, наличие у него всякого рода обременений и прочих «довесков».
О том, как продать коммерческую недвижимость, читайте подробную публикацию.
Фактор 3. Перечень услуг, оказываемых риэлтором
Если сделка простая – к примеру, только покупка конкретного объекта, стоимость услуг рассчитывается по минимуму. А вот когда необходимо провести дополнительную работу – скажем, организовать рекламу или подобрать несколько вариантов для покупателя, цена повышается.
Если риэлтор занимается сдачей жилых помещений внаём, то комиссия взимается в размере 50-100% от месячной стоимости аренды.
Свои нюансы расчетов есть при аренде коммерческих помещений. Такие сделки более сложны в юридическом плане, а значит, и стоимость посреднических услуг будет выше.
Фактор 4. Тип оплаты
Средняя ставка риэлтора в сделках купили/продажи составляет от 2% до 7%. Очень сложные операции иногда оцениваются специалистами в 10% комиссионных.
Реже посредники работают за фиксированную ставку. Как правило, такой гонорар получают новички и стажёры в риэлторских агентствах.
В таблице влияние факторов на стоимость услуг представлено более наглядно:
3. Как найти хорошего риэлтора – 5 полезных советов
Те, кто ранее не продавал, не покупал, не сдавал в аренду недвижимость, не представляют всех особенностей и нюансов таких операций. Потому новички в жилищных сделках стараются сэкономить на посреднических услугах.
Они занимаются организацией самостоятельно или нанимают неопытных агентов, работающих по минимальным тарифам. Чаще такой подход себя не оправдывает и даже работает в минус.
Совет: к сделкам с недвижимостью следует походить максимально серьёзно и выбирать в партнёры только профессиональных специалистов.
Даже если вам нужно всего лишь сдать квартиру на длительный срок, стоить привлечь к сотрудничеству опытного риэлтора. Да, его услуги стоят денег, но посредник подберёт вам не первый попавшийся, а самый выгодный в долгосрочном плане вариант.
А теперь советы, как найти надёжного и честного риэлтора.
Совет 1. Откажитесь от сотрудничества с риэлторами-одиночками
Непрофессиональных работников на рынке жилья предостаточно. Однако в агентствах, которые дорожат своей репутацией, не держат риэлторов, работающих по принципу «авось пронесёт». Таких сотрудников увольняют, после чего они уходят «в свободное плаванье».
Выбирая «одинокого рейнджера», вы покупаете кота в мешке. Послужной список такого специалиста может оказаться поддельным, а репутация – фикцией.
В агентствах же каждого сотрудника обязательно проверяют на профпригодность. А списки закрытых сделок здесь, как правило, подлинные.
Совет 2. Выбирайте компанию, которая давно представлена на рынке услуг
Очевидно, что опытная компания предпочтительней фирмы, открывшейся месяц назад. Если агентство работает на рынке 10-20 лет, значит, оно успешно преодолело все волны экономических кризисов и осталось на плаву благодаря верной политике руководства.
Но помните, что крупное агентство – не обязательно хорошее. А навязчивая реклама фирмы на каждом углу – ещё не показатель качества услуг. Часто в крупные организации привлекают новичков, у которых нулевой опыт в сделках с недвижимостью.
Совет 3. Внимательно изучайте отзывы клиентов
Как проверить профессионализм риэлтора? В первую очередь, стоит изучить отзывы о сотруднике на сайте компании и на специальных форумах.
Учтите, что негативные отзывы люди пишут охотнее, чем хвалебные. Так что если вам попадётся один недовольный клиент на десять вполне удовлетворённых, это скорее, положительный результат, нежели отрицательный.
Совет 4. Анализируйте профессионализм риэлтора при встрече
Личная встреча скажет вам больше, чем все вместе взятые отзывы. Уже по нескольким предложениям бывает понятно, кто практикует честные и деловые отношения, а кто раздаёт обещания, не подкреплённые реальными фактами.
Кстати, возраст сотрудника – ещё не свидетельство его профессионализма. В риэлторы берут людей до 50 лет: может оказаться и так, что работник, который намного старше вас, всего лишь стажёр, не закрывший ни одной сделки.
Опытным можно считать специалиста, успешно закрывшего не менее 20-30 сделок купли/продажи. Следует обратить внимание и на количество проектов, который ведёт риэлтор в настоящий момент. Профессионал всегда востребован: одновременно он может заниматься 3-5 делами без ущерба для качества.
Совет 5. Прислушивайтесь к мнению друзей и знакомых
Самый верный и эффективный вариант. Друзья не станут вводить вас в заблуждение и расхваливать агента, работой которого они недовольны.
В идеале хорошего риэлтора, как семейного доктора, нужно искать именно по рекомендациям людей, которых вы знаете лично.
4. Где найти хорошего риэлтора – обзор ТОП-5 компаний по предоставлению риэлторских услуг
В каждом городе работают десятки агентств недвижимости, в которых все желающие могут нанять риэлтора для любых допустимых законом операций с жильём.
Чтобы облегчить нашим читателям выбор посредника, мы сделали обзор пяти наиболее надёжных и проверенных компаний столичного рынка. Обратите внимание, что некоторые из перечисленных компаний имеют филиалы в других городах РФ.
1) SB Realty
Одна из ведущих компаний своего профиля в столице. С начала 2000-х агентство помогает частным лицам и корпоративным клиентам приобретать, продавать, сдавать и брать в аренду жилую и коммерческую недвижимость.
Здесь можно купить жильё не только в РФ, но и за рубежом, в частности – в Испании. Фирма активно сотрудничает с ведущими банками России – Сбербанком, ВТБ, Промсвязьбанком. Это помогает предоставлять клиентам выгодные условия по ипотечным кредитам и даёт дополнительные гарантии безопасности.
2) ИНКОМ
Четверть века на рынке недвижимости. Помощь в продаже, покупке, аренде и обмене квартир гражданам и юридическим субъектам. Помощь при получении ипотеки в крупнейших банках страны, выгодные условия кредитования.
Компания действует на рынке Москвы и области. Гарантирует юридическую чистоту в любых сделках, всегда учитывает интересы клиента. В штате работают только профессиональные риэлторы, на счету которых десятки успешно закрытых сделок.
3) Октава-Недвижимость
Продажа, покупка, обмен, приватизация, сдача внаём жилья в столице и Московской области. Надёжное и успешное агентство, работающее с 1992 года. Оказывает весь комплекс профессиональных риэлторских услуг.
Сотрудники компании имеют опыт проведения сложных с юридической и финансовой точки зрения сделок. Необычные жилищные ситуации и нестандартные объекты недвижимости не страшат риэлторов «Октавы»: они берутся за любое дело, если могут помочь клиенту решить его проблему.
4) МГСН
Московская Городская Служба Недвижимости имеет опыт работы более 20 лет. Предоставляет качественные профессиональные услуги продавцам, покупателям, арендодателям. Фирма хорошо ориентируется в современных тенденциях на рынке недвижимости и корректирует свою работу в соответствии с веяниями времени. В списке других преимуществ – курс на юридическую надёжность операций, низкие тарифы, профессионализм штатных риэлторов.
Через агентство можно взять жилищный кредит в банке на более выгодных условиях. На сайте можно задать вопрос консультанту в режиме онлайн.
5) ЕГСН
Единая Городская Служба Недвижимости – компания, созданная в 2003 году. В штате агентства – только квалифицированные и опытные риэлторы, которые хорошо ориентируются в текущей ситуации на рынке недвижимости.
Фирма имеет безупречную репутацию в профессиональных кругах и пользуется популярностью у рядовых пользователей. На счету компании – сотни успешных закрытых сделок. ЕГСН гарантирует своим клиентам безопасность, конфиденциальность, юридическую чистоту. Все сделки с недвижимостью, проводимые компанией, в обязательном порядке страхуются.
5. Как сэкономить на услугах риэлтора – 5 проверенных способов
Разумная экономия никогда не бывает лишней. Вот несколько советов, которые помогут сберечь средства при операциях с недвижимостью.
Способ 1. Занимайтесь поисками квартиры самостоятельно
Здесь нет противоречия. Если вы имеете некоторый опыт в продаже или приобретении жилья, для поиска вариантов вам не нужна посторонняя помощь.
Приглашать риэлтора целесообразно лишь на последней стадии сделки, когда требуется поддержка компетентного в юридических аспектах лица.
Способ 2. Предложите риэлтору выступить в качестве консультанта
Если привлечь специалиста не в качестве официального посредника, а в роли консультанта, можно неплохо сэкономить на стоимости услуг. Пусть риэлтор только подсказывает вам, в каком направлении двигаться, а переговоры и сделки вы будете вести самостоятельно.
Опять же, такой вариант целесообразен, если у вас есть хотя бы минимальные навыки в операциях с недвижимостью.
Способ 3. Сотрудничайте с частными риэлторами
Частные риэлторы берут меньше за свои услуги. Это вполне логично, ведь им не нужно отдавать 50-75% агентству. Но такой способ не всегда безопасен.
Есть вероятность нарваться на непрофессионалов или мошенников, которые возьмут предоплату и скроются с вашими деньгами в неизвестном направлении.
Способ 4. Откажитесь от ненужных риэлторских услуг
Поскольку основная цель каждого риэлтора – заработать деньги, они стремятся по максимуму использовать «коммерческий потенциал» каждого клиента.
Специалисты не упустят случая навязать вам дополнительные и необязательные услуги, за которые, естественно, нужно будет заплатить. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит внимательно изучить условия и исключить из соглашения ненужные пункты.
Способ 5. Самостоятельно подготавливайте документы
Самостоятельная работа с документами экономит средства, но повышает риск ошибок. Вы можете не заметить неточностей или грубых нарушений, в итоге документ на стадии закрытия сделки будет признан недействительным.
Чтобы этого избежать, советуем пользоваться профессиональной юридической помощью. В частности, компания Правовед оказывает юридические услуги по сделкам с недвижимостью всем желающим. При этом неважно, в каком регионе вы проживаете: фирма действует через интернет.
С этой организацией сотрудничают специалисты всех направлений. При этом пользователь сам вправе назначить юристу гонорар. Более того, некоторые консультации можно получить в онлайн режиме совершенно бесплатно. Для этого нужно всего лишь зайти на сайт компании Правовед.ру, выбрать интересующую вас область права и связаться со специалистом.
Рекомендуем посмотреть интересный ролик, в котором профессиональный риэлтор объясняет, из чего складывается стоимость услуг агента по недвижимости.
6. Заключение
Итак, друзья, сделаем выводы. Пользоваться услугами профессиональных риэлторов выгодно и целесообразно. Эти специалисты экономят ваше время, а иногда и деньги.
Главное – правильно выбрать посредника, который возьмёт на себя организацию, юридические и финансовые аспекты вашей сделки.
Команда нашего журнала желает вам успеха в любых операциях с недвижимостью. Мы будем благодарны за оценку статьи, отзывы и комментарии.
hiterbober.ru
Риэлтор для покупки новостройки в Москве.
Риэлтор по новостройкам
Решили купить квартиру в новостройке?
Просторные планировочные решения. Новые современные дома, построенные по инновационным энергосберегающим технологиям. Благоустроенные парки и детские площадки. Свежий воздух. Развитая транспортная и социальная инфраструктура района. Что еще нужно для полноценного комфортного проживания? Да, новое и современное жилье никого не оставляет равнодушным. Но не только, все это так прельщает людей и склоняет их в пользу покупки квартиры в новом доме. Основным достоинством новостройки является ее цена. Низкая стоимость квадратного метра в строящемся доме - это для многих единственная возможность приобрести свое заветное полноценное жилье, для некоторых улучшить свои жилищные условия, для других — заработать.
Давайте разберемся подробнее, что вы должны знать и осознавать при покупке квартиры в новостройке.
Во-первых, вы должны определить покупаете ли для личного пользования, для дальнейшей перепродажи или для того, чтобы сдать новостройку в аренду. От этого будет зависеть стратегия при выборе квартиры.
В случае, если покупаете для себя, необходимо тщательно подойти к изучению транспортной и социальной инфраструктуры, и задуматься о возможных перспективах ее развития. Если инвестируете в покупку, необходимо, помимо всего прочего, знать, что самыми «ходовым» товаром на рынке недвижимости являются 1 и 2-х комнатные квартиры.
Купить квартиру для инвестиций в новостройке.
Времена, когда вы покупали квартиру в новостройке на этапе котлована, а к сдаче дома ее цена взлетала в 3-4 раза, безвозвратно ушли. В конечном счете, доходность от инвестиций в квартиру в строящимся доме не более 40 %. Также, вы должны быть готовы к тому, что на момент сдачи дома, на рынок выйдет одновременно большое количество предложений от собственников, и на этом фоне вы не сможете дорого и быстро реализовать свой объект. А еще есть большая вероятность того, что и у застройщика останутся не распроданные квартиры. Таковы реалии сегодняшнего рынка новостроек. Не стройте иллюзий, покупка квартиры для инвестиций в новостройке - это не так прибыльно, как вы могли изначально подумать, не впадайте в эйфорию, но в любом случае вложить деньги в недвижимость - это серьезный ликвидный актив.
Сдать квартиру в новостройке в аренду.
Один из популярных способов инвестирования, который может приносить постоянный доход — купить квартиру в новостройке для дальнейшей сдачи в аренду. Новые квартиры со свежим ремонтом хорошо пользуются спросом у нанимателей жилья. При сопоставимых ценах на аренду, выбор делается в пользу современного.
На каком этапе лучше купить новостройку?
Сегодня застройщики предлагают квартиры на любой вкус и кошелек. Продажа квартир на разных этапах готовности расширяет ценовой диапазон. Минимальная стоимость квадратного метра в новостройке будет на стадии котлована, но тогда будьте готовы ждать, а иногда, это несколько лет. Если в силу каких-либо предубеждений или объективных обстоятельств, времени ждать нет - вы можете купить уже готовую квартиру с отделкой или без. Отсюда, особенность при ценообразовании в новостройках - чем выше готовность дома, тем выше будет стоимость квартиры. Это надо знать, строя планы на будущее, и учитывать при своих расчетах.
Договор о продаже с застройщиком.
Есть основные виды договоров, по которым реализуются объекты на первичном рынке недвижимости; договор купли-продажи при реализации квартир в строящемся доме не заключается, так как нет еще самого объекта продажи, квартира еще не построена.
Вам могут предложить заключить договор долевого участия — ДДУ в соответствии с ФЗ РФ № 214, в некоторых случаях допустимо заключение договора переуступки прав требования (цессии), соглашения о соинвестировании или договора ЖСК. Оплата за квартиру по договору может производиться как до регистрации в Росреестре, так и после.
А если не достроят?
Многие опасаются недостроя, и на то есть веские основания. Реальные истории обманутых дольщиков до сих пор будоражат умы. На заре рынка новостроек царил хаос и сумятица. Строили все, кому не лень. Часто застройщик, собрав деньги с покупателей, исчезал в неизвестном направлении. Сейчас же к застройщикам предъявляют особые, жесткие требования. Выдача лицензий и разрешения на строительство у властей на особом контроле. В случае банкротства строительной организации есть резервные фонды, а обязательства берет на себя государство, и долгострой передадут другой компании. В любом случае, без квартиры вы не останетесь.
Качество квартир в новостройках.
Лично у меня есть свое мнение, которое часто идет в разрез с общепринятым. Сама живу в новостройке и, не понаслышке, могу судить и делать выводы. Часть новостроек, по качеству строительства и качеству используемых материалов, сильно уступают старым проверенным временем домам. А некоторые «новоделы», возведенные на скорую руку, оставляют желать лучшего и не идут ни в какое сравнение с домами советской эпохи.
Конечно же, не все новостройки сыпятся на второй год после сдачи, есть дома, построенные с соблюдением всех нормативов и технологий. Теплые, удобные, просторные. Отсюда еще одна особенность при выборе новостройки — тщательно подойти к выбору застройщика.
Как проверить застройщика?
Для того, чтобы быть уверенным в своих инвестициях, необходимо тщательно подойти к выбору застройщика и его проверке.
Внимательно изучить учредительные документы организации, договор аренды или свидетельство на собственность земельного участка, генплан застройки, лицензию и разрешение на строительство, проектную документацию и финансовую отчетность.
Все эти данные должны быть в открытом доступе или предоставлены по первому вашему требованию.
Риэлтор в Новой Москве.
Покупка квартиры в новостройке в Новой Москве позволила преодолеть до того не разрешимые задачи - для одних купить свое отдельное жилье, для других существенно улучшить жилищные условия, сохранив при этом московскую прописку и социальные льготы. Доступное жилье в Москве стало возможным благодаря присоединению новых территорий и формированию на этих землях 2 административных округов ТиНАО (НАО и ТАО). Высокая стоимость квадратного метра в границах старой Москвы не позволяла столичным семьям решить свой квартирный вопрос. Совершить обмен и улучшить свои жилищные условия, теперь стало возможным (а в ряде случаев, даже не влезая в кабалу ипотечного кредита) благодаря разнице стоимости квартир в Новой и старой Москве. Многие семьи воспользовались данной возможностью и уже справили новоселье в своих новых квартирах.
Сегодня около 60 % покупателей новостроек в Новой Москве - это жители столицы, которые реализовали своё вторичное жилье в пределах МКАДа, остальные - это покупатели из других регионов.
Благодаря огромному спросу, темпы строительства на новых территориях наращиваются. В одном только 2017 году в границах Новой Москвы запланировано сдать 3 млн. кв. м. жилья. Стоит отметить, что власти ответственно относятся не только к возведению домов, но и к размещению объектов транспортной и социальной инфраструктуры.
Делается все, чтобы люди после переезда за МКАД ничего не потеряли в качестве и уровне жизни и чувствовали себя комфортно на новом месте.
...Однако, с каждым годом разница в ценах на квартиры старой Москвы и Новой сглаживается. И все чаще, люди обращают свой взор в сторону более доступного Подмосковья...
Риэлтор для покупки новостройки.
Покупка квартиры в новостройке - это хорошая возможность сэкономить на услугах риэлтора, а в некоторых случаях, отказаться от них полностью. Так нужен или нет, вам риэлтор для покупки новостройки. Лично я считаю, что в некоторых случаях он все-таки нужен. В данном случае агент по недвижимости может выступать как профессиональный консультант, чтобы разобраться во всех хитросплетениях выбора и покупки квартиры в строящемся доме.
Рынок новостроек не стоит на месте, и на нем, как и на любом другом рынке, есть свои уловки. Застройщики конкурируют между собой, привлекая покупателей всевозможными акциями и якобы низкими ценами. Борьба за клиента идет нешуточная. Продавцы новостроек - такие же продавцы, как и везде. Они все красочно рассказывают, подменяют понятия, вводят в заблуждение и пудрят людям мозги. И зачастую, только агент может расшифровать завуалированную сладкоголосую речь продавца.
Одним из последних нововведений на рынке новостроя стало появление «евроквартир». Суть этого явления заключается в том, что застройщик начал дробить этажи на неполноценные квартиры и продавать все с красивой приставкой — евро, происходит подмена понятий. Квартиры гостиничного или тамбурного типа, где только одно окно и кухня находится в спальне — евростудия. Полноценная 1 комнатная квартира с большой кухней-гостиной теперь называется евродвушка, полноценная 2-х комнатная — евротрешка.
Но и помимо евроквартир, на рынке новостроек, достаточно много подводных камней.
Иногда, покупатели, только после сдачи дома и посещения новой квартиры, понимают, что они купили...
Так в чем же конкретно может помочь риэлтор при покупке новостройки?...
Найти квартиру под ваши требования и возможности.
Определить уровень социальной и транспортной инфраструктуры и перспективы развития района.
Оценить проект покупки квартиры в целях инвестирования.
Рекомендовать надежного застройщика
Проверить застройщика.
Грамотно подобрать планировочное решение
Организовать безопасные денежные взаиморасчеты
Изучить договор на покупку и сделать экспертное заключение о возможности подписания.
Принять квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, выявить недостатки и принять меры по их устранению, с подписанием соответствующего акта.
Каждый ваш шаг, при покупке квартиры в новостройке с риэлтором, будет вымерен до миллиметра.
Если уверены, что сможете справиться сами - дерзайте, если нет — обращайтесь буду рада помочь.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.
8(903)170-13-84
agent112.ru
Можно ли при покупке квартиры обойтись без риэлтора?
6 ноября 2017 г.
Сегодня на просторах рунета функционируют десятки порталов для размещения объявлений о продаже самого разнообразного жилья. В условиях наличия большого объема предложения покупатели на первых порах пребывают в уверенности, что ничего сложного в приобретении недвижимости нет. Выбираем объект, договариваемся с продавцом о показе и переходим к заключению сделки, все документы по которой оформляем через местный МФЦ. Создается впечатление, что риэлтор при покупке квартир на самом-то деле и не нужен: к чему траты на оплату комиссионных, если все процедуры можно выполнить и самостоятельно? Практика доказывает ошибочность такой установки.
Кругом ложь?
Первое, с чем столкнется самостоятельный покупатель – это несоответствие описания объекта его реальным характеристикам. Масштаб проблемы варьирует: если в одних объявления неточности могут затрагивать только этаж или метраж, то в других и вовсе есть риск полюбоваться привлекательными картинками не существующей в действительности жилплощади. Даже если после звонка выяснится, что ошибки некритичны, то неприятный осадок все равно гарантирован.
Не всегда такие ситуации связаны с вредительством, нередко причины объясняются особенностями продвижения чего-либо через сеть. Число ежедневно публикуемых объявлений о продажах жилья стабильно превышает объем обратных запросов, при этом более свежая реклама выводится на первых страницах поиска. Чтобы не потерять свои позиции в выдаче владельцы объявлений вынуждены их постоянно редактировать, наименьшая «кровь» здесь – небольшая коррекция цифр.
Зато если подбор подходящего варианта доверен риэлтору, то проблемы с недостоверностью информации даже не возникнут. Более того, чем точнее клиент сможет описать частному или корпоративному агенту квартиру своей мечты, тем выше вероятность получения варианта с максимально приближенными к описанию характеристиками. Тут все просто: специалист по работе с недвижимостью в рынке ориентируется на порядок лучше, чем подавляющее большинство клиентов. Следовательно, в его возможностях выбрать среди всего обилия предложений то единственное, что нужно клиенту.
Ящичек с двойным дном
Приобретение квартиры во вторичном рынке через интернет рискованно, ведь проверка юридической чистоты жилплощади целиком ложится на плечи потребителя. Характерная особенность: чем в более старом доме находится квартира, тем выше риск покупки жилья с обременением. В этом качестве чаще всего выступает:
- завещательный отказ либо рента;
- залог ипотечный либо доверенному лицу;
- прописка или долевая собственность с участием детей, недееспособных или выписанных в принудительном порядке граждан.
В финансовом отношении квартиры с таким довеском должны стоить значительно меньше, в некоторых случаях скидка доходит до 50%. Однако иногда недобросовестные собственники скрывают факт наличия сложностей и стремятся продать обремененную жилплощадь по среднерыночной цене.
Поскольку в стандартах риэлтерской деятельности обязательность проверки документов прав заложена изначально, то еще на стадии показов покупатель будет знать о наличии всех рисков. Если клиент все же решится на рискованную покупку, то опытный и юридически грамотный агент всегда даст несколько ценных советов по устранению обременения либо по минимизации его влияния.
Поможет ли риэлтор при покупке квартиры в новостройке?
На первичном рынке действуют не только агенты и брокеры по недвижимости, но и отделы продаж застройщиков. Поскольку услуги первых всегда имели определенную цену, в то время как продажа квадратных метров самим строителем ведется на безвозмездной основе, то граждане предпочитают обходить посредников стороной.
Такой подход опасен в силу двух причин. Первая: стремясь продать совершенно конкретные корпуса вперед, девелоперы намеренно ограничивают объем предложения. Вторая намного серьезнее: квартиры от застройщиков находятся в продаже даже в том случае, если сама организация близка к банкротству, что для конечного потребителя оборачивается повышенным шансом попадания в списки обманутых дольщиков.
Поскольку риэлтор заинтересован в первую очередь в интересах клиента (а попутно и своих!), то прежде чем посоветовать покупателю тот или иной объект, агент обязательно узнает всю его предысторию. Если у него будут хоть малейшие сомнения в честности или основания предполагать наличие у строителей финансовых затруднений, то маклер всегда предложит более безопасную альтернативу. Хотя бы из соображений заботы о своем же собственном будущем: в риэлтерском бизнесе деловая репутация – это едва ли не главный двигатель карьеры.
Экспериментировать с покупкой жилья самому или доверить выбор и оформление сделки со столь ценными активами риэлтору – личное дело каждого. Однако важно помнить, что экономия на комиссионных сегодня может привести к нервотрепке и крупным финансовым потерям завтра.
www.ribri.ru
За что платят риэлтору при покупке квартиры
К примеру, собственник решил продать жилплощадь и приобрести квартиру в другом доме. Первоначально агент обязан отыскать покупателя на квадратные метры. Для этого необходимо тщательно изучить объект продажи: уточнить метраж, осмотреть окрестности и развитость инфраструктуры, оценить объект недвижимости, обсудить допустимый размер комиссионного вознаграждения, заключение договора.
Далее специалист проводит активную рекламную кампанию: составляет объявление, которое подает в печатные издания и размещает на страницах специализированных интернет-ресурсов. При наличии свободного времени объявления расклеиваются на подъездах близлежащих домов. Также отличным вариантом является обзвон потенциальных покупателей, чьи объявления повествуют о желании приобрести квартиру.
Затем происходит непосредственное знакомство покупателей с жилой недвижимостью посредством проведения показов. При достижении обоюдного согласия относительно стоимости квартиры и способа расчетов начинается оформление сделки по покупке-продаже.
Параллельно может происходить поиск новой квартиры, которую приобретет клиент-продавец предыдущей жилплощади. Клиенту остается лишь ждать, когда риэлтор найдет подходящий вариант.
Агент по недвижимости обязан произвести проверку квартир на юридическую чистоту. Для этого необходимо иметь на руках все документы на недвижимость. Риэлтор опрашивает соседей, обращается в ЖЭК и органы правопорядка.
Специалист должен подготовить регистрацию сделки, собрать необходимые для этого бумаги и передать их в Управление Федеральной регистрационной службы. К тому же он принимает активное участие при окончательном расчете, являясь гарантом удачного завершения процесса.
Если подсчитать, проведение трехзвенной сделки состоит из 5 стадий и 20 более мелких шагов. Риэлтором выполняется около 9 видов работ, начиная оценкой стоимости квартир и заканчивая подачей документов в регпалату.
Работа риэлтора сопряжена со множеством стрессовых ситуаций, общением с различными людьми. Он должен уметь выгодно представить объект недвижимости, договориться с клиентом о собственном вознаграждении и сделать так, чтобы о нем сложилось благоприятное впечатление.
www.kakprosto.ru
