Застройщик ввел в эксплуатацию дом но не передает квартиры дольщикам. Сдача дома в эксплуатацию и передача собственнику

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция для застройщика

Ввод в эксплуатацию здания долевого строительства, или многоквартирного жилого дома, производится по стандартной схеме, которая будет рассмотрена в статье. Порядок ввода подразумевает получение соответствующего разрешения, а также обеспечения соответствия дома утвержденному плану и составленному проекту.

Содержание страницы:

Как стоит поступить застройщику?

Перед тем как направляться в уполномоченную организацию стройнадзора для передачи заявления и пакета документов, застройщику необходимо:

Выполнить полный комплекс строительных работ, которые соответствуют требованиям проекта. Здесь речь идет об основных работах, обеспечивающих безопасность жильцов. Что касается благоустройства близлежащей территории (например, посадки полисадников), то эти работы могут быть не завершены;

Получить техпаспорт на здание, после чего поставить дом на учет;
Получить адрес (милицейский). На практике до получения такого адреса у здания будет строительная «прописка»;
Получить документ, подтверждающий выполнение техусловий от поставщиков электричества, газа и тепла;
Провести необходимый комплекс испытательных работ, касающихся естественной вентиляции, тепловидения и проницаемости воздуха.

Только при выполнении упомянутых условий можно подавать документы, рассчитывать на получение разрешения и акта ввода в эксплуатацию. В противном случае вероятность положительного исхода минимальна.

Порядок ввода и необходимые документы

Главные функции в вопросе ввода многоквартирного здания возлагаются на застройщика. Именно он должен обратиться в соответствующий орган с заявлением и пакетом документов, подтверждающих соответствие вводимого в эксплуатацию здания действующим нормам. Только в этом случае может быть составлен акт ввода и выдано необходимое разрешение.

Важный момент — передача пакета документов, среди которых:

Схема с планом участка, где возводится многоквартирный дом;
Бумаги, которые подтверждали бы право на строительство здания на конкретном участке земли;
Документ, разрешающий строительство жилого здания на выделенной территории;
Акт приема объекта капстроительства. Без такой бумаги не обойтись, если восстановление (реконструкция, возведение) здания проводилось на основании договора.

Кроме перечисленных выше, потребуются бумаги, которые подтверждали бы соответствие жилого здания нормам и требованиям, прописанным в техническом регламенте, соответствие прописанным техническим условиям и так далее.

Помимо этого, ввод в эксплуатацию невозможен без предъявления схемы, в которой были бы отражены все инженерные коммуникации, а также заключение органа стройнадзора, подтверждающего соответствие дома требованиям оснащенности капстроительства.

Стоит отметить, что упомянутый перечень документов передается застройщиком не сразу. Сначала застройщик подает уведомление о том, что строительство дома завершено, и он готов для ввода в эксплуатацию.

На следующем этапе собирается комиссия, в состав которой включается целая группа специалистов в сфере пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности. Их задача — проверка дома на факт соответствия действующих в 2016 году требованиям, после чего должен быть подписан проверочный акт.

Далее работниками ГАСН формируется другой акт, подтверждающий, что построенный дом и квартиры в частности соответствуют информации, прописанной в проекте на строительство. Только после этого порядок ввода подразумевает начало сбора пакета бумаг, о которых упоминалось выше.

На практике ввод дома может происходить по другой схеме. Например, после завершения строительных работ на объект приезжают сотрудники службы стройгоснадзора, которые проводят ревизию дома и каждой квартиры на факт соответствия документации и действующим нормам. Если обнаружены недостатки, то они находят отражение в соответствующем предписании (акте).

До момента, пока все обнаруженные проблемы не будут устранены, ввод в эксплуатацию невозможен. Вот почему процесс ввода дома может занять больше времени, чем на начальном этапе планирует застройщик. Даже опытные строительные компании попадают в ситуации, когда ввод приходится отложить на один-два месяца, а то и на целый квартал.

Ввод здания в эксплуатацию и передача ключей: в чем разница?

Многие не понимают, в чем главные отличия между передачей ключей от квартиры владельцу и процессом, о котором идет речь в статье (то есть вводом в работу). Здесь все просто. Первый период, касающийся ввода объекта, устанавливается ориентировочно и выражается, как правило, в квартальном исчислении. Здесь строительная компания опирается на опыт выполнения работ и приблизительные сроки, когда строительство объекта должно быть завершено. Если это необходимо, то такой срок может корректироваться застройщиком без необходимости уведомления об этом будущих владельцев той или иной квартиры. Такая практика действует в 2016 году и является общепринятой. При этом изменение срока может производиться не только в большем, но и в меньшем направлении.

Что касается срока передачи ключей, то он находит отображение непосредственно в договоре. Здесь требования более жесткие, чем в случае обычного ввода в эксплуатацию. Если в договоре прописано, что квартира должна быть передана владельцу не позже, чем 25 октября 2016 года, то именно до этой даты пользователь должен получить квартиру. Здесь корректировка срока со стороны застройщика без информирования дольщика запрещена.

Если же застройщик нарушает прописанный в договоре срок, то за каждые сутки просрочки он обязан выплачивать 1/150 от процента рефинансирования. По этой причине застройщик делает все возможное, чтобы акт проверки имел положительный характер, а сам ввод в эксплуатацию произошел в оговоренные сроки.

Как привило, промежуток между двумя событиями (передачей ключей и вводом) составляет не больше шести месяцев. В крайнем случае, процедура может растянуться, и разница составит один год. Конечно, это не говорит о том, что строительная компания завершит ввод в эксплуатацию и не будет раздавать ключи дольщикам. Здесь стоит помнить, что охрана объекта — дорогое удовольствие. С другой стороны, все юридические права на проведение таких манипуляций у него будут.

Что происходит после того, как выдан акт ввода?

Как только акт ввода получен, застройщик принимается за выполнение дополнительных работ, а именно:

Завершение процесса отделки каждой отдельно взятой квартиры, а также выполнение работ по благоустройству участка около дома. Если были обнаружены небольшие несоответствия требованиям, то они должны быть устранены;
Проводятся работы по пуску и наладке оборудования. В частности, производится запуск или настройка работы системы лифтов, выдача рабочего давления в трубах, проверка работоспособности насосов, а также систем, контролирующих утечки, снимаются показания счетчиков и так далее;

Оформляется главный пакет документов с поставщиками энергетических ресурсов — тепловой сети, водоканала и прочих. После заключается весь пакет соглашений, подразумевающий обслуживание;
Служба поддержки клиентов строительной компании занимается приемкой квартир, без чего ввод в эксплуатацию невозможен. После проверки качества отделочных работ составляется соответствующий акт. Если имеют место проблемы, то застройщик обязан устранить их в определенные комиссией сроки. После этого упомянутая выше служба снова проводит проверку на факт того, устранены проблемы или нет.
Далее оформляется соглашение с управляющей организацией. После этой работы осуществляется приемка здания на баланс. Здесь же проводится приемка и передача объекта.
Создается график, по которому осматриваются сдаваемые квартиры. При этом сообщение об окончании строительных работ и готовности объекта к передаче должно направляться к дольщику за 30 суток (или ранее) до момента передачи ключей владельцев. Сообщение передается дольщику с помощью заказного письма. При этом весь процесс может занять до четырех месяцев.

Источник: СТРОИМ ПРОСТО

stroimprosto-msk.ru

Сдача новостройки в эксплуатацию: что нужно знать покупателю

Новостройки на высокой стадии готовности продаются в Санкт-Петербурге довольно активно. Покупатели считают, что почти достроенный дом не несет в себе никакой «скрытой угрозы», в виде внезапного банкротства девелопера или вызывающего настоящую панику долгостроя. Но не все так просто: с виду полностью готовая новостройка на самом деле может оставаться недоступной для проживания.

Прежде всего, следует разобраться в том, как происходит сдача дома в эксплуатацию. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ, каждая новостройка должна получить разрешение на ввод в эксплуатацию, то есть официальный документ, который подтверждает, что построенный объект отвечает плану земельного участка и предоставленной застройщиком проектной документации. «В Санкт-Петербурге выдачей разрешений на ввод занимается Служба государственного строительного надзора и экспертизы, – рассказывает руководитель юридического отдела «НДВ СПб» Анастасия Солдатова. – Для получения разрешения на ввод требуется получить и сдать в Службу ЗОС – заключение о соответствии построенного или реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации». Этот документ предваряет получение разрешения на ввод, но не заменяет его.

После того как объекту выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществляется передача построенного жилья. Срок передачи указывается в договоре о долевом участии в строительстве. Покупатель должен понимать, что указанная в документах дата – это не дата получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а срок передачи объекта. «Это принципиально разные, но связанные понятия», – настаивает Анастасия Солдатова. Получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию, как и зарегистрировать право собственности на незавершенный объект строительства, может только застройщик.

Интересно, что до введения в действие Градостроительного кодекса, то есть до 2004-го года, приемка новостроек осуществлялась на основании СНиП и Постановления Совмина СССР от 23.01.1981. И итоговым документом, подтверждающим, что дом выстроен по всем правилам, был Акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию. Поэтому процесс сдачи дома сегодня многие по старинке называют «сдача Госкомиссии». Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам «Лидер Групп», комментирует: «Ничего существенного в процессе сдачи объекта не поменялось, просто понятие «сдача дома Госкомиссии» переименовали в «разрешение на ввод дома в эксплуатацию». Появление в договоре долевого участия срока передачи жилья дольщикам вплоть до конкретного числа является существенным отличием, но не принципиальным». С точки зрения закона, передача нового дома до получения разрешения на его ввод в эксплуатацию запрещена. И если застройщик позволяет новоселам въехать в квартиры, а дом при этом разрешения на ввод не получил, действия застройщика можно считать нелегитимными. Виталий Виноградов утверждает, что случаи заселения жильцов до сдачи дома сегодня крайне редки. «Въехать в новостройку, не получившую заключение о вводе в эксплуатацию, можно, но ситуаций таких крайне мало и, как правило, это происходит не по инициативе застройщика, а по желанию конкретных людей, которым негде жить, кроме как в купленной новостройке. Заселять людей в дом, который не введен в эксплуатацию, дело очень неблагодарное и опасное», – отмечает он.

Эксперт категорически не согласен с бытующим в среде потенциальных покупателей мнением о том, что застройщики часто выдают жильцам ключи до ввода дома в эксплуатацию, и новоселам приходится жить в условиях, приближенных к «боевым», с отсутствующими светом и водой, неработающими лифтами. «За последнее время я не знаю ни одного такого случая, – говорит Виталий. – Что касается перебоев с электричеством и водоснабжением, то до тех пор, пока дом не будет заселен на 70% и люди в нем не сделают ремонт, он не будет нормально функционировать. Но чаще проблема с отсутствием тепла и света бывает не из-за технических перебоев, а по причине неоплаты некоторыми жильцами коммунальных платежей». По словам специалиста, очень часто люди, которые в процессе ремонта не живут в квартире, не хотят платить за коммунальные услуги, отсюда и проблема с отсутствием света и воды.

Жизнеобеспечение новостройки вообще во многом зависит от отношения самих новоселов к своему жилью. Многие забывают, что подавляющее число домов сдается без отделки, и каждый новосел после получения ключей начинает делать в квартире ремонт: устанавливает и подключает сантехнику, меняет радиаторы отопления, для чего договаривается с управляющей компанией об отключении системы. Квартир в новостройке, как известно, не один десяток. Чтобы избежать беспорядочного отключения, которое может навредить жизнедеятельности всего дома, управляющая компания отключает систему до тех пор, пока основные работы по подключению не будут завершены. Лифты ломаются из-за перегруза, строительный мусор (вывоз которого, кстати, должны организовывать сами жильцы) скапливается на лестницах и в коридорах. Именно поэтому новый дом вполне может производить впечатление непригодного к проживанию.

Но нередко случается, что готовая новостройка действительно не может получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Основные причины отказа в выдаче разрешения – неточности и ошибки в документах, несоответствие параметров дома проектной документации, допущенные при строительстве нарушения. Отсутствие исходно-разрешительной документации на строительство с введением в 2010-м дополнений к 214-ФЗ не может являться причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. (Напомним, что если у девелопера нет разрешения на строительство, он вообще не имеет права рекламировать новостройку, и проект не может быть представлен на рынке). Чаще всего причиной отказа становится отсутствие коммуникаций, не отлаженное инженерное оборудование. Могут помешать сдаче в эксплуатацию банальные разногласия застройщика с местной администрацией. А вот строительные недоработки, не несущие угрозы жизни людей, обычно не становятся препятствием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях объект принимают с предписанием устранить все недостатки.

Если застройщик не может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию или не спешит оформить передачу дома, у дольщика есть рычаги воздействия на ситуацию. Анастасия Солдатова объясняет: «С даты регистрации ДДУ до ввода объекта у дольщика в залоге находится предоставленный застройщику для строительства земельный участок. С момента получения разрешения на ввод до даты фактической передачи, а также в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в залоге у дольщика находится построенный объект. Дольщик может обратить взыскание на предмет залога через шесть месяцев после пропуска срока передачи застройщиком или остановки им строительства». Эксперт объясняет, что при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если же застройщик от государственной регистрации права собственности на такой объект уклоняется, она осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства.

А Виталий Виноградов напоминает: «Любой застройщик по законодательству несет пятилетний гарантийный срок на построенный объект. В случае если он не хочет устранять какие-либо недочеты добровольно – нужно подавать в суд. Хотя компания, которая планирует работать на рынке недвижимости и дальше, такой ситуации никогда не допустит». Уберечься от покупки «проблемной» новостройки на 100% невозможно. Эксперты рекомендуют покупать квартиры только по 214-ФЗ, а до совершения сделки обратиться к независимому юристу: он проверит предоставленные застройщиком документы и поможет оценить риски покупки.

Источники: «Лидер Групп», «НДВ СПб».

Дата публикации 29 ноября 2012

www.novostroy-spb.ru

Ввод дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция

Для использования построенного/реконструированного сооружения по назначению необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Оно подтверждает окончание всех строительных работ, а также соответствие состояния здания требованиям положений Градостроительного кодекса и нормативам.

Как выше было сказано, этот документ подтверждает факт окончания строительных мероприятий на объекте. Объем работ должен соответствовать значениям, указанным в проекте и разрешении на их выполнение.

Статья 10 (в п. 1) ГрК устанавливает, что здания, возведение которых не окончено, считаются объектами незавершенного строительства. Все права на них должны быть зарегистрированы. Причем если строительство многоэтажного сооружения не было завершено, оно не может использоваться по своему назначению. Для этого необходимо осуществить ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. И только после получения соответствующих бумаг может проводиться заселение собственников.

Законодательство предписывает также выполнять обследование объекта специальной комиссией, если для сооружения не предусматривается госстройнадзор.

Получение бумаги

Согласно правилам Градостроительного кодекса, а также положениям ФЗ №131, выдача разрешения на реконструкцию/строительство или ввод в эксплуатацию объекта, находящегося в пределах территории городского поселения, осуществляется местной администрацией. Для этого заинтересованный субъект обращается в уполномоченный орган, выдавший ему бумаги на возведение здания.

Заявление и приложения к нему

Градостроительный кодекс устанавливает перечень бумаг, необходимых заявителю, осуществляющему ввод дома в эксплуатацию. Документы, которые должен предоставить субъект, следующие:

Заявление.
Правоустанавливающие бумаги на участок.
Градостроительный план застройки.
Разрешение на строительство.
Акт приемки. Этот документ предоставляется в случае выполнения работ по договору.
Бумага, удостоверяющая соответствие здания требованиям техрегламентов. Она подписывается застройщиком.
Схема расположения сооруженного, отремонтированного или реконструированного здания, а также прилегающих к нему инженерно-технических коммуникаций и планировочная организация территории. Эти документы также подписываются застройщиком.
Бумаги, удостоверяющие соответствие сооружения техусловиям. Они заверяются представителями предприятий, осуществляющих обслуживание инженерно-технических коммуникационных сетей.
Заключение комиссии гостройнадзора (если соответствующая процедура предусмотрена для объекта). В данном документе указывается соответствие здания требованиям проекта и техрегламента, в том числе относительно параметров оснащенности учетными устройствами и энергетической эффективности. Для отдельных объектов дополнительно предоставляется заключение экологической контрольной комиссии.

Обеспечение инженерными коммуникациями

Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию жилого дома, необходимо его благоустроить. В первую очередь речь идет о прокладке инженерно-технических сетей. Ввод дома в эксплуатацию осуществляется при наличии готовых к работе систем:

Водоснабжения - сооружение должно быть подключено к местной или центральной магистрали. В первом случае это может быть колодец или скважина.
Электрообеспечения - должны быть установлены ЛЭП, осуществлено подключение.
Канализации - специфика подключения будет зависеть от того, где располагается жилой дом. Ввод эксплуатацию может осуществляться в сельской местности или в черте города. В первом случае, как правило, централизованной канализации нет. К каждому сооружению подходит автономная система. В городе канализация является централизованной.
Отопления - выбор системы зависит также от места расположения. Как правило, в пригороде используется газовое, печное, бойлерное отопление.

Немаловажное значение имеет также удобный подъезд к сооружению. Это может быть асфальтовая или гравийная дорога.

ИЖС

Ввод дома в эксплуатацию осуществляется специальной комиссией. Для исключения любых претензий к сооружению следует соблюсти ряд правил. В первую очередь необходимо посетить кадастровую палату по адресу расположения объекта, чтобы вызвать инженера для уточнения существующих границ и фиксации факта возведения постройки. В доме при этом должны уже присутствовать окна, двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия.

Чтобы приехала комиссия, необходимо направить заявление в территориальный орган власти. К нему прилагается разрешение на строительство и правоустанавливающие бумаги на участок.

В градостроительный отдел следует предоставить заявление об обследовании, паспорт на сооружение. Последний выдается кадастровым инженером. В исполнительном органе необходимо взять перечень учреждений, с которыми нужно согласовать документацию. К контрольным структурам в частности относят пожарную, газовую, электрическую службу.

Получив одобрение на ввод дома в эксплуатацию, уплатив установленную пошлину за выполнение обследования, все бумаги подают в градостроительную службу.

Важные нюансы

В период ожидания специалистов, которые будут выполнять осмотр и ввод дома в эксплуатацию, целесообразно обратиться в ЕГРП для получения запроса об ограничениях, арестах и сервитутах на участок. При получении кадастрового паспорта необходимо внимательно проверить все данные. В случае обнаружения неточностей либо ошибок следует незамедлительно обратиться к соответствующему должностному лицу. Обязательным для посещения является Комитет по градостроительству и архитектуре. В этот орган предоставляются:

Правоустанавливающие документы на участок.
Выписка из ЕГРП об отсутствии ограничений, арестов, сервитута.
Разрешение на строительство.
Схема расположения объектов на участке на момент обращения.
Проект.

После получения всех согласованных документов необходимо пойти в местную администрацию. Там пишется заявление. После этого нужно снова отправиться в градостроительный отдел. Здесь следует написать окончательное заявление о вводе в эксплуатацию сооружения.

Если после проверки поданных бумаг не будет обнаружено недочетов и ошибок, через месяц можно забрать акт. После этого все документы сдаются в БТИ.

Упрощенный вариант

Суть этого подхода в простоте подготовительного этапа. Такой порядок не предполагает надзора за строительством. Нет необходимости согласовывать пакет бумаг с разными структурами. Перечень документов для упрощенного и обычного ввода в эксплуатацию одинаковый.

Заинтересованному лицу также необходимо посетить градостроительный отдел в местной администрации. Все собранные документы передаются соответствующим служащим. Они их проверяют, а затем через месяц выносят решение. Заявление будет удовлетворено, если в соответствии с документацией сооружение будет построено и подключено к инженерным сетям.

Чтобы удостовериться в этом, представители власти приезжают на участок и обследуют его. Составленного по результатам осмотра акта будет достаточно для ввода сооружения в эксплуатацию.

Нормативная база

В соответствии со статьей 48 (п. 3) ГрК, для осуществления строительных работ или мероприятий по реконструкции нет необходимости разрабатывать и согласовывать проект. Статья 54 Кодекса предусматривает случаи, в которых госстройнадзор не обязателен.

В частности, он не выполняется в отношении объектов ИЖС. Градостроительный кодекс, в статье 8 (п. 4), устанавливает возможность проведения упрощенной процедуры ввода сооружения в эксплуатацию. В этой же норме разъясняются особенности получения необходимой документации. При возведении здания с нуля необходим кадастровый план и бумаги на участок. В последних должны присутствовать характеристики надела.

Заключение

Процесс ввода сооружения в эксплуатацию достаточно трудоемкий и занимает определенное время. Сложности могут возникнуть на этапе согласования бумаг с контрольными службами.

Чтобы ввести дом в эксплуатацию, потребуются справки о соответствии сооружения санитарным, строительным, экологическим нормам. Эти бумаги подписываются инженером, ответственным за строительство. Обязательным документом является справка о соответствии пожарным нормам.

Упрощенный порядок избавляет заинтересованного субъекта от многочисленных походов в контрольные организации. Однако в любом случае обследование сооружения должно быть проведено представителями местной администрации.

Особое внимание уделяется оснащенности здания инженерно-техническими коммуникациями. В доме должно быть водо-, электроснабжение, канализация, подключен газ (если он есть). После ввода дома эксплуатацию можно осуществлять в нормальном режиме. Владельцу при этом необходимо зарегистрировать права на здание. Получив свидетельство, собственник может осуществлять с сооружением любые законные сделки.

fb.ru

Застройщик ввел в эксплуатацию дом но не передает квартиры дольщикам

Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время. Получив разрешение на введение дома в эксплуатацию, строительная фирма обязана не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения участникам строительства прибыть для принятия объекта. Дольщик должен серьезно отнестись к этому документу и вовремя прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать передаточный акт в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за данный объект. В этом случае все риски гибели или порчи имущества автоматически переходят к дольщику.

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию

Инфо

Срок сдачи – это дата, когда планируется завершить строительство дома и получить разрешение госкомиссии на ввод его в эксплуатацию. Этот срок застройщик устанавливает самостоятельно и при необходимости может его корректировать, не согласуя с участниками проекта.

Важно

Для дольщика основное значение имеет второй срок, указанный в ДДУ — дата передачи ключей и самой квартиры по приемо-передаточному акту. Этот срок не подлежит изменению и корректировке в одностороннем порядке.

Не соблюдение его застройщиком дает законный повод дольщику требовать с нарушителя неустойку за просрочку передачи объекта. Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную.

Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Внимание

Приобретать недвижимость у застройщиков второй категории мы рекомендуем только тогда, когда их объект достиг высокой стадии готовности и риски его превращения в «долгострой» минимальны — тогда это действительно может оказаться выгодной сделкой! Что делать, если застройщик все-таки задержал передачу квартиры по акту? Но, должны все же признать, что от риска неисполнения обязательств полностью не застрахован ни один застройщик. А потому мы считаем, что каждый, кто приобретает квартиру или помещение в строящемся доме, должен знать, как вести себя на случай задержек в сдаче дома.

И мы предлагаем простой и доступный алгоритм действий на тот случай, если застройщик нарушит свои обязательства по договору долевого участия и не передаст Вам квартиру в установленный срок.

Застройщик не передает квартиру в новостройке

Если застройщик не передает квартиру по акту приема-передачи в добровольном порядке, то для оформления Вашего права собственности на квартиру необходимо обратиться в суд. В порядке досудебной подготовки необходимо определиться распространяется ли ныне действующий ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на деятельность застройщика по строительству конкретного дома.

Прежде всего, имеет значение дата получения застройщиком разрешения на строительство. Если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2004 года, то в суд необходимо обратиться с требованием о передаче жилого помещения согласно ст. 201.4 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Квартира в новостройке, сданной в эксплуатацию: подводные камни и узкие места

Чем это грозит? Одним из факторов, которые не позволяют дольщику распоряжаться своим имуществом в полной мере сразу после приемки своей квартиры и передачи ключей, может стать отсутствие права собственности на недвижимость. В ряде случаев оформить право собственности и попутно поставить квартиру на кадастровый учет берется застройщик (в качестве дополнительной услуги по ДДУ).

Но не всегда застройщик торопится выполнять свои обязательства, как ни странно, но иногда компании выгодно затягивать этот процесс. До того момента, пока на права собственности на жилье не оформлены, застройщик имеет право распоряжаться придомовой территорией.

Например, застройщик может организовать стоянку и брать оплату, навязывать жильцам (через УК, предложенную им же) различные услуги, которые жильцам приходится оплачивать (в том числе и невыполненные услуги).Поэтому все же не стоит действовать поспешно, тем более что после подписания акта приемки как-то повлиять на то, чтобы застройщик исправил ситуацию, будет непросто. Даже если у вас есть серьезные основания думать, что застройщик выполнит все свои обещания, или если вам не терпится оформить квартиру в собственность, при подписании акта не забудьте указать все работы, которые не были проведены или которые не удалось проверить (по причине отсутствия воды, электричества, пр.). Теперь остается только наблюдать за тем, как будут разворачиваться события. Если застройщик доведет все работы до конца – прекрасно, если же нет – помните, что закон обязывает его устранить все недочеты в срок, который обозначен в смотровом листе. Если при подписании срок не указывался, тогда застройщик должен все исправить в течение трех месяцев.Раскрыть Практика ☰ Адвокат Москаленко Если Застройщик не передает квартиру Дольщику Если Застройщик отказывается передать квартиру единственным способом решения спора является обращение в суд с иском о признании права собственности: В зависимости от условий требования должны быть сформулированы следующим образом: – если строительство многоквартирного дома завершено, но объект не введен в эксплуатацию следует заявлять иск о признании права собственности на квартиру (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв.

Застройщик ввел в эксплуатацию дом но не передает квартиры дольщикам

Рассмотрение АС МО ходатайства и вынесение соответствующего определения.Собрание участников строительства проводится по инициативе арбитражного управляющего. Информацию о дате проведения собрания участников вы сможете получить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (размещается в Интернете) или на сайте банка Российский капитал (раздел достройка объектов СУ 155) Решение на собрании принимаются ¾ голосов участников строительства, включенных в реестр требований по передаче жилых помещений. После принятия собранием участников решения о передаче квартир дольщикам, арбитражный управляющий обращается в суд с ходатайством о передаче квартир. После принятия соответствующего определения о передаче квартир у вас появляется право зарегистрировать право собственности на квартиру.

Какого выбрать застройщика, чтобы избежать задержки передачи квартиры по акту? Есть застройщики, у которых цены на квартиры повыше, однако при этом такие застройщики более устойчивы в финансовом плане и располагают достаточным объемом финансовых ресурсов, чтобы завершить строительство объекта и при невысоких темпах продаж. Такие застройщики, как правило, давно присутствуют на рынке, умеют проектировать качественные и удобные здания, хорошо умеют просчитывать экономику инвестиционного проекта, ценят свою финансовую устойчивость, в том числе и как конкурентное преимущество, и знают цену своему продукту.

Не ради рекламы, а для информации, в качестве примера таких застройщиков приведем Северный город, ЮИТ, ЛСР, КВС и им подобные.Как поступить, если при приемке объекта выявились дефекты и недоделки? Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей.

В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время. Необходимо понимать, что подписывая акт, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий.

Если у дольщика есть нарекания к качеству строительства, все недостатки надо зафиксировать в отдельном акте. Существуют основные правила приемки жилья у застройщика, которых необходимо придерживаться, чтобы избежать проблем в будущем.Но в некоторых случаях застройщики умудряются сдавать такое жилье.

Так, дольщик заинтересован в том, чтобы скорее закончить отделочные работы, поэтому может принять предложение застройщика и принять квартиру, особенно, если это предложение поступило задолго до даты, указанной в договоре. Сам факт того, что дом уже сдан в эксплуатацию, возможность получить квартиру раньше срока (это говорит о том, что застройщик не только уложился в сроки, но даже выполнил работы с опережением срока) – все это заставляет дольщика думать, что, конечно же, застройщик очень скоро доведет строительство до конца.
В иной ситуации, например, дольщики, напуганные затянувшимися сроками (на год, два или более) используют первую возможность, чтобы получить жилье.

11-2.ru

О вводе дома в эксплуатацию

Уважаемые Дольщики ЖК «Триумф Парк»!

Хотели бы обратить Ваше внимание на такие понятия, как ввод объекта в эксплуатацию (срок сдачи/госкомиссия) и передача квартир (получение ключей).

Процедура ввода объекта в эксплуатацию и процедура передачи квартир различны, как по содержанию, так и во времени.

Что такое ввод объекта в эксплуатацию?

Ввода объекта в эксплуатацию (срок сдачи/госкомиссия) – это срок, в который застройщик планирует получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: документа, удостоверяющего выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Застройщик должен выполнить:

Основные строительные работы по проекту с соответствием проектной документации. Имеется ввиду, что нужно осуществить работы, которые влияют на безопасность жизни будущих дольщиков: возведены все этажи, выполнено остекление, произведены фасадные работы, смонтирована инженерия и т.п. А вот, скажем, отделка квартир, а также выполнение благоустройства в части посадки растений и т.п. может быть еще не окончено, т.к. эти виды работ, конечно, влияют на качество жизни будущих жильцов, но на безопасность не влияют.
Техническую инвентаризацию, т.е. застройщик должен получить технический паспорт на весь объект, а после поставить его на кадастровый учет.
Получение разрешения о присвоении милицейского адреса объекту, т.е. это тот адрес, который присвоен дому. До этого момента объекту присвоен строительный адрес.
Получение справки о выполнении технических условий от всех поставщиков энергоресурсов (Ленэнерго, Водоканал, Теплосеть и т.п.).
Испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию.

Чем срок ввода объекта в эксплуатацию отличается от срока передачи квартир?

Первый срок носит ориентировочный характер. Застройщик устанавливает срок сдачи дома исходя из своих планов по строительству. И, при необходимости, может этот срок корректировать без согласования с дольщиками как в большую, так и в меньшую сторону. А вот срок передачи квартир – это срок, прописываемый в договоре участия в долевом строительстве. Не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана по акту приема-передачи. И этот срок застройщик корректировать в одностороннем порядке ПРАВА НЕ ИМЕЕТ. Поэтому застройщик прилагает все усилия для соблюдения этого срока, и, поэтому застройщик всегда берет себе этот срок с запасом. В большинстве случаев разница между сроком ввода в эксплуатацию и сроком передачи квартир составляет 0,5 года. Но бывают ситуации, когда доходит и до года. Это конечно не значит, что застройщик, введя дом в эксплуатацию, будет ждать целый год, т.к. охрана и содержание готового дома не дешевое удовольствие. Но будет иметь полное юридическое право передать хоть все квартиры в последний возможный по договору день. Поэтому ОБЯЗАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР и уточняйте СРОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИР, принимая решение о покупке.

Что происходит после получения акта о вводе объекта в эксплуатацию?

Доделывается отделка квартир и благоустройство территории (клумбы, газоны и т.п.).
Проводятся пуско-наладочные работы: запускаем и настраиваем работу лифтов, даем рабочее давление в трубы, проверяем работу насосов, систем контроля утечек, счетчиков и т.п., продуваем вентиляторы дымоудаления и т.д.
С поставщиками энергоресурсов (Теплосеть, Водоканал, Ленэнерго и т.п.) заключаем основные договоры на обслуживание.
Служба эксплуатация застройщика проводит приемку всех квартир у генерального подрядчика, проверяет соответствие качества отделки. В случае нареканий – выносит предписание по устранению. После устранения проводит повторную приемку.
Заключается договор с управляющей компанией, после чего УК принимает на свой баланс дом, в том числе инженерные системы и все места общего пользования. Если на этом этапе выявлены недоделки, то они также устраняются, после чего происходит приемка-передача.
Формируется график осмотров квартир. Уведомление о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче должно быть направлено дольщику не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи квартир (срок, который прописан в договоре участия в долевом строительстве). Уведомление отправляется дольщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в договоре адресу для направления почтовой корреспонденции или вручено дольщику лично под расписку.

Как происходит процедура передачи квартир?

С информацией о передаче квартир Вы можете ознакомиться в разделе Дольщикам - Передача квартир.

Надеемся, что данная информация была полезна для Вас.

С уважением, Застройщик ЖК «Триумф Парк»

www.triumph-park.ru

Как понять дом сдан в эксплуатацию

Прежде чем у собственника сооружения появится возможность оформить право собственности на жилой дом, потребуется принятие его специальной комиссией. Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам. В соответствии со ст.55 Градостроительного Кодекса в качестве принимающей комиссии выступают органы местного самоуправления. Проверка дома комиссией осуществляется в два этапа. Вначале владельцу дома выдается «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС). Основанием для выдачи заключения становятся документы, составленные строительным надзором в процессе проведения контроля над стройкой и исходя из результатов итоговой проверки.

Что значит «дом сдан в эксплуатацию»

Приемку дома членами «госкомиссии» в привычном понимании этой формулировки проводили до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ.

Важно

В комиссию включались представители проектных организаций – разработчиков проекта, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного надзора, а также сотрудников из ряда профильных организаций.

Внимание

Причем разрешение было необходимо получить от каждой организации, представленной в комиссии.

Введение в силу нового порядка приемки изменило порядок оформления необходимых документов, решение теперь принимается комплексно.

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию

подписи всех членов комиссии (подтверждают соответствие объекта требованиям).

Индивидуальный жилой Для ввода в эксплуатацию частного дома в органы, выдавшие разрешение на строительство, подаются: Правоустанавливающие документы На землю под домом Градостроительный план Участка Разрешение на строительство — Акт приема-передачи Если строительство осуществлялось по договору Справка о соответствии техническим регламентам От лица, проводившего строительство Документ о соответствии техническим условиям За подписью представителей организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения Схема расположения объекта Инженерных сетей в пределах участка за подписью ответственного за строительство лица П.4.1 ст.55 Градостроительного Кодекса запрещает требование иных документов.

Недвижимость кмв

На основании этого документа органами стройнадзора проверяются работы на каждом из этапов строительства – начиная от получения застройщиком разрешения на ведение строительства до финальных этапов работ.Эти законодательные акты, по сути, сводят все мероприятия по приемке объекта к необходимости получения застройщиком двух документов:

Заключение о соответствии (ЗОС) «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

Согласно «Положению об осуществлении государственного строительного надзора в РФ» проверки проводятся в течение всего периода строительных работ, и к моменту проведения итоговой проверки накапливается целый перечень проверочных актов, которые содержат сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Сдача новостройки в эксплуатацию

Инфо

Завершение строительства дома не является заключительным этапом.

Для возможности проживания в нем потребуется официально оформить готовность объекта.

Как в 2018 году осуществляется ввод дома в эксплуатацию? Любое жилое здание может использоваться только после принятия его в эксплуатационное использование. Проще говоря, строение должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам. Как в 2018 году ввести дом в эксплуатацию правильно? Общие моменты Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности. Но вот получить оные можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой. А для этого потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.

Квартира в новостройке, сданной в эксплуатацию: подводные камни и узкие места

Любые недочеты могут являться препятствием для получения ЗОС и, соответственно, для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отсутствие этого разрешения определяет невозможность передачи квартиры собственникам. То есть – застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства перед контрагентами по договору долевого участия в установленные сроки. А это чревато судебными исками и возможными расходами для застройщика. Заселение и ремонт До принятия Градостроительного кодекса было обычной практикой предоставлять владельцам квартир возможность проводить ремонт до того, как дом был официально введен в эксплуатацию. На сегодняшний день порядок стал строже – заселение может происходить не раньше получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.

Как узнать сдан дом в эксплуатацию или нет

А уже после того, как разрешение получено, квартиры передаются по актам приемки-передачи (к этому моменту данные обмера БТИ уже готовы).

При этом действии — подписании акта, как правило, передаются ключи, после чего владелец может использовать жилплощадь по предназначению.

И все же, владельцу рекомендуется воздержаться от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, до той поры, пока не будет оформлено свидетельство права собственности.

Этим документом подтверждается принадлежность квартиры ее владельцу, располагая этим документом, квартиру можно продавать, дарить или передать по наследству.

Законом достаточно четко указано: внесение каких-либо изменений в конфигурацию квартиры до получения прав собственности недопустимо.

Как узнать сдан дом в эксплуатацию

От ввода в эксплуатацию — до заселения Подробности В процессе строительства многоэтажных жилых зданий, весьма ответственным является момент сдачи новостроек в эксплуатацию, поскольку нарушение строительных норм при возведении конструкций способно привести к трагическим последствиям в ходе дальнейшей эксплуатации здания.

По этой причине качество выполненных строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

До того как первые жильцы начнут заселяться в новые квартиры построенного дома, застройщик обязан получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур.

В этой статье вы узнаете, кто и каким образом контролирует качество производства работ на разных этапах возведения жилого дома и какие документы требуются для подтверждения качества вновь построенного объекта.

Как узнать введен дом в эксплуатацию

СРОК ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (или как его еще называют СРОК СДАЧИ) и СРОК ПЕРЕДАЧИ КЛЮЧЕЙ это СОВЕРШЕННО РАЗНЫЕ понятия.

Срок ввода объекта в эксплуатацию (срок сдачи) – это срок, в который застройщик планирует получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: документа, удостоверяющего, что строительство дома выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

dipna5.ru

Как застройщик передает дом управляющей компании

О том, как застройщик передает дом управляющей компании, важно знать, чтобы в последствие можно было повлиять на процесс управления объектом недвижимости.

После того, как новостройку вводят в эксплуатацию, законодательство дает застройщику пять дней на передачу придомовой территории, сетей и общих помещений управляющей организации. С момента ввода объекта в эксплуатацию, в здании уже могут поселяться первые жильцы, этим и обусловлены весьма небольшие сроки, что отводятся строителям на заключение договора с компанией, которая будет следить за порядком и взаимодействовать по жилищным вопросам с владельцами квартир.

По каким критериям выбирают управляющую организацию

Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.

Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.

Какие документы подают:

все сертификаты и лицензии;
учредительные документы;
балансовый отчет за полгода;
отчет о количестве техники и ее состоянии;
отчет о количестве персонала;
годовая смета;
проект самого договора управления имуществом;
предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

Учтите, что у компании не должно быть долгов.

Открытый конкурс может длиться несколько месяцев. Его объявляют в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводят еще в течение 40 дней. Поэтому застройщику разрешают на небольшой срок (до 3 месяцев) заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. По окончании этого срока договор может быть продлен опять на 3 месяца.

За что отвечает управляющая компания

Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:

о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
о передаче организации управления;
о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).

Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени. Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов. Обратное возможно будет только через суд.

Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?

Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.

Какие еще документы могут понадобиться:

договоры со снабжающими организациями;
акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
схемы расположения камер видеонаблюдения.

После того, как организация получит на руки все документы и будет составлен акт о текущем состоянии всех передаваемых объектов, можно подписывать акт передачи управления, и с этого момента управляющая организация берет на себя ответственность за эксплуатацию общедомового имущества. Владельцы квартир должны также подписать соглашение с этой компанией на обслуживание. Договор обычно заключается на год, но может заключаться и, максимум, на три года.

law03.ru