Договор аренды недвижимости с последующим выкупом. Договор аренды недвижимости с выкупом
Аренда недвижимости с правом выкупа нежилого помещения: договор аренды дома
В настоящее время аренда с правом выкупа встречается все чаще в обыденной жизни. Относительно действующего законодательства, соответствующий документ считается достаточно сложным. Соискателям следует понимать, что такое найм, как он осуществляется, какие права имеет каждая сторона сделки и многие другие нюансы.
Все чаще договор аренды дома, нежилого помещения, машины, земли, бытовой техники и других благ включает пункт возможности выкупа предмета соглашения. Документальное оформление отношений может оказаться выгодным для каждого контрагента. С одной стороны покупатель приобретает право пользования определенным имуществом, не имея при этом возможности оплатить единовременно полную стоимость, а продавец получает регулярные платежи за арендуемый объект.
Основные положения
Не имея на руках полной суммы денег на расчет за конкретную недвижимость, транспортное средство или земельный участок, всегда можно составить и подписать договор аренды с последующим выкупом. Федеральный закон разрешает участвовать в подобных сделках и физическим, и юридическим лицам. Планируя выкуп арендованного имущества, следует учитывать наиболее важные аспекты, прописанные в ФЗ 159.
В правоприменительной практике специалисты давно отмечают увеличивающуюся тенденцию не понимания гражданами, что такое лизинг, право на выкуп помещений и других имущественных ценностей. Каждые договорные отношения обладают своей спецификой, подчиненностью нормативам и другими нюансами.
Рекомендуем почитать
Обычно аренда с последующим выкупом может производиться относительно любых предметов и объектов, обладающих конкретной установленной или оговоренной стоимостью. В лизинг отдается только имущество, которое было специально закуплено для осуществления соответствующих операций, при этом оно предварительно должно быть согласовано со вторым участником правовых отношений.
С юридической точки зрения лизингодатель выступает в роли посредника, который оказывает услугу продавцу по реализации имущества и помощь покупателю в его приобретении. Анализируя договор аренды с правом выкупа, содержание и направленность, можно заметить, что основными участниками сделки являются только две стороны, что принципиально отличается от лизинга. Он не имеет ничего общего с рассрочкой, когда продавец объекта получил от покупателя более 50% его стоимости, не вправе расторгнуть договор и потребовать возврата переданных ценностей.
Планируя аренду дома с последующим выкупом, стоит понимать, какие права и обязанности имеет каждая сторона. Съемщик может пользоваться недвижимостью на оговоренных условиях, и, при желании, выкупить объект. Не внесение полной стоимости за строение по окончанию срока действия договора позволит собственнику потребовать освободить помещение.
Правовые нормативы
Законодательство РФ, а именно ФЗ 159 позволяет нашим соотечественникам оформлять специальную правовую документацию, позволяющую не только арендовать имущество, но и его приобретать на протяжении определенного периода времени. В данном случае идет речь о смешанном договоре.
- После досрочного внесения средств выкупающим контрагентом, в полном объеме за предмет договора.
- По истечению срока аренды.
Досрочный выкуп жилого или нежилого помещения осуществляется по договоренности сторон. Если в документах не были прописаны соответствующие условия, их можно оформить дополнительно, когда это потребуется, через соглашение, в котором будут оговорены необходимые условия. Стороны вправе обсудить особые условия выкупа жилого или нежилого помещения, в том числе возможность включения ранее уплаченных средств за аренду в пользу общей оценочной стоимости объекта.
Особенности аренды с выкупом
Российское гражданское законодательство, а именно ФЗ 159 имеет ряд очень важных правовых нюансов, которые могут использоваться при составлении смешанных соглашений на жилье и нежилые объекты. Форма договорной документации, где, например, говорится об аренде квартиры с правом выкупа, должна отвечать требованиям законодателя в отношении совершения сделок купли-продажи ценностей. В данном аспекте стоит отметить особые критерии к сделкам по возмездному отчуждению земли, жилого или нежилого помещения.
Оформляя договор аренды квартиры с правом выкупа, следует придерживаться гражданско-правовых нормативов и рекомендаций законодателя. Исключение хотя бы одного важного условия способно повлечь за собою аннулирования ранее заключенного соглашения. В документации важно отметить:
Рекомендуем почитать
- точную сумму платежа, который арендующий контрагент обязан осуществить в пользу собственника объекта;
- выкупную стоимость предмета договора, идущего в наем;
- информацию относительно оговариваемого имущества.
Специалисты настаивают на том, чтобы в договоре четко прописывались все подробности по объекту, который контрагент собирается арендовать. Речь идет о следующих деталях:
- касательно полного названия объекта, его целевого использования;
- адреса его нахождения;
- функционального назначения жилого или нежилого помещения;
- относительно инвентаризационного или кадастрового номера;
- полной площади.
Контрагентам следует понимать, что договор аренды квартиры с последующим выкупом сроком свыше 12 месяцев подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра.
Выполнение компенсации за объект
Говоря о договоре аренды с последующим выкупом образец чего можно найти в интернет, важно сказать, что сегодня соответствующие отношения оформляются обычно двумя путями. Именно они определяют порядок выплат цены на недвижимость:
- Выкупающий контрагент передает собственнику объекта ранее оговоренные выплаты на протяжении конкретного периода времени, по истечению которого возможно оформление дополнительного соглашения относительно учета внесенной аренды в счет конечной стоимости предмета договора.
- Сторона, осуществляющая аренду недвижимости, вносит равными частями средства за арендуемую площадь, включая арендную плату.
В последнем случае платежи, с финансовой точки зрения, подлежат отдельному учету и имеют принципиальные между собою различия.
Гражданский кодекс нашей страны позволяет организациям разных форм собственности и частным лицам согласовывать возможность последующего выкупа определенной недвижимости. Соответствующие нюансы можно включать как в основной, так и вносить их в отдельный договор. Описанные нормы не применимы к государственным служащим и лицам, представляющим властные интересы.
Если аренда жилья с последующим выкупом происходит с незначительными отклонениями от графика выплат, с появлением минимальной задолженности либо просрочки, это не может являться поводом для отказа от претензий относительно предмета сделки. В спорных моментах рекомендуется обращаться к специалистам или судебным разбирательствам.
Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:
Мск +7 (499) 938-51-18, СПб +7 (812) 425-69-08, РФ 8 (800) 350-83-46 (звонок бесплатен)
И сдающий, и арендующий соискатель обязаны придерживаться закона ФЗ 159, где указаны следующие моменты:- Минимальный установленный срок по аренде объектов, которые в последующем можно выкупить, не должен быть меньше чем 24 месяца.
- Предприниматель со своей стороны, претендующий на жилье, обязан погасить оговоренную сумму в ранее оговоренный срок.
В законодательстве РФ относительно времени аренды часто происходят изменения, поэтому перед составлением договора рекомендуется изучить нормативы применительно к конкретному периоду времени, что позволит в последующем, при необходимости, отстоять свои права в суде.
Законодатель в ФЗ 159 учел помещения и объекты, которые ни при каких обстоятельствах, не передаются во временное пользование и не смогут быть обращены в собственность другой стороне. Аренда квартиры с последующим выкупом, как и любого другого помещения, которое находится в государственной собственности, является исключительно имуществом народа РФ. Аналогичная ситуация с лесным хозяйством, водоемами, недвижимостью, имеющей значение государственного уровня.
Нюансы найма недвижимости
Когда планируется аренда квартиры с выкупом, важно знать о возможных проблемах и подводных камнях. Соответствующий вид соглашения на сегодняшний момент еще не получил достаточной популярности, что вполне понятно и обосновано:
- цена на сдаваемый объект намного выше, чем конечная, поскольку обычно в его начальную стоимость закладываются все риски, возможные убытки собственника;
- выкупленный дом или квартира бывшему владельцу в последующем уже не смогут приносить постоянный доход, относительно того, что мог бы быть при аренде недвижимости;
- по сравнению с рассрочкой, график погашения платежей оказывается заметно продолжительнее, а это не всегда устраивает владельца;
- отечественное законодательство не имеет ясных и понятных толкований соответствующей процедуры;
- соискателей зачастую отпугивают нестабильные цены и связанные с этим повышенные риски;
- владельцем домовой территории можно стать исключительно после завершения всех оговоренных выплат.
Составляя договор аренды важно учесть в нем все основные моменты, способные в последующем помочь контрагентам достигнуть поставленной цели. Специалисты в сфере недвижимости рекомендуют прописывать конечную стоимость недвижимости, после выплаты которой, она будет считаться выкупленной. В противном случае подписанное соглашение легко аннулировать, опираясь на статью 555 ГКРФ.
Важно осознавать, что подписываемый договор не может иметь достаточной юридической силы. Он попадает и под действие статьей 624 и 554 ГКРФ. Идеально, если собственник согласится прописать вторую сторону отношений в конкретной недвижимости, что исключит вероятность обмана, однако в этом, с большей долей вероятности, может быть отказано.
Аренда земли и право ее выкупа
На аренду земли могут быть применены те же нормативные правила, как и в случае с недвижимостью, оборудованием, транспортными средствами и т.д. Важно, чтобы договор основывался на требованиях к соглашению относительно продажи и купли земельных участков. Учитывая возможность право выкупа необходимо соответствующие условия оформить на бумаге, с последующей государственной регистрацией. Это актуально, когда минимальный срок аренды составляет 12 и более месяцев. В договоре обязательно указываются условия сделки, ее предмет и стоимость.
Оформить договор аренды оборудования с последующим выкупом намного проще, чем сделать это с землей. Правоприменительная практика на этот счет имеет свои особенности:
- Участок, не имеющий кадастрового номера и не прошедший соответствующий учет, не может быть передан по договору выкупа в собственность другого лица.
- Сдача земли происходит исключительно в соответствии с ее целевым назначением, с документальным тому подтверждением.
- Собственник участка должен уведомить арендатора об имеющихся сведениях относительно любого ограничения или обременения передаваемого в пользование объекта. Подача ложных или искаженных сведений может стать поводом для снижения стоимости приобретаемого участка, либо расторжения ранее заключенных отношений в одностороннем порядке. Законодатель рекомендует прописывать все имеющиеся характерные сведения в договоре аренды.
- Покупатель земли, выступавший ранее в роли арендатора, до момента осуществления регистрации объекта не может считаться земельным налогоплательщиком, на основании чего, в соответствии со статьей 1102 ГКРФ, пункта 1, он должен компенсировать бывшему владельцу указанные затраты, после чего обязательства покупателя по договору могут считаться выполненными.
Планируя аренду земли, недвижимости с правом выкупа, автопрокат и другие подобные мероприятия рекомендуется всегда обращаться за помощью к опытному юристу, что позволит в последующем обезопасить от разного рода проблем и мошенничества каждого контрагента. Квалифицированный специалист грамотно составит необходимые документы и обеспечит законность сделки. Предварительно необходимо продумать, обсудить и изложить условия соглашения и принцип выполнения обязательств.
Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность! Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас - задайте вопрос в форме ниже:
imeetepravo.com
Договор аренды недвижимости с последующим выкупом
С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.
Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.
Содержание
- Правовая природа аренды под выкуп
- Общие положения договора аренды с последующим выкупом
- Преимущества и недостатки аренды под выкуп
- Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
- Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
- Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
- Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
- Договор аренды оборудования с последующим выкупом
- Краткие итоги
Правовая природа аренды под выкуп
В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.
Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.
Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.
Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.
Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:
- в основе лежат положения об аренде;
- выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.
Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.
В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
- участки земли;
- квартиры и дома;
- нежилые помещения;
- автомобили;
- оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
- земли лесного и водного фонда;
- заповедники;
- территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.
Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.
В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.
Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.
Преимуществами таких отношений для арендатора является:
- меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
- отсутствие первоначального взноса;
- меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
- возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
- отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.
Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.
Недостатками же являются:
- отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
- вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
- возможность выселения с жилплощади в любое время.
Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.Основные условия составления договора
При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:
- Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
- Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
- Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
- Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
- Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.
При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.
Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.
Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.
Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.
Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.
Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.
При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.
Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.
Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.
Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:
- полное техническое описание объекта;
- описание момента передачи прав собственности;
- сумма выкупной стоимости;
- сроки действия договора;
- графики оплаты по аренде и выкупной части;
- условия аренды;
- ответственность сторон.
Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Такой документ состоит из разделов:
Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.
Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.
Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.
При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.
Краткие итоги
Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.
Источник
ПОХОЖИЕ СТАТЬИ:
artfinancenews.ru
Договор аренды недвижимости с последующим выкупом
С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.
Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.
Содержание
- Правовая природа аренды под выкуп
- Общие положения договора аренды с последующим выкупом
- Преимущества и недостатки аренды под выкуп
- Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
- Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
- Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
- Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
- Договор аренды оборудования с последующим выкупом
- Краткие итоги
Правовая природа аренды под выкуп
В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.
Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.
Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.
Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.
Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:
- в основе лежат положения об аренде;
- выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.
Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.
В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
- участки земли;
- квартиры и дома;
- нежилые помещения;
- автомобили;
- оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
- земли лесного и водного фонда;
- заповедники;
- территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.
Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.
В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.
Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.
Преимуществами таких отношений для арендатора является:
- меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
- отсутствие первоначального взноса;
- меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
- возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
- отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.
Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.
Недостатками же являются:
- отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
- вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
- возможность выселения с жилплощади в любое время.
Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.Основные условия составления договора
При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:
- Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
- Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
- Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
- Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
- Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.
При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.
Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.
Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.
Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.
Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.
Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.
При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.
Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.
Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.
Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:
- полное техническое описание объекта;
- описание момента передачи прав собственности;
- сумма выкупной стоимости;
- сроки действия договора;
- графики оплаты по аренде и выкупной части;
- условия аренды;
- ответственность сторон.
Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Такой документ состоит из разделов:
Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.
Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.
Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.
При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.
Краткие итоги
Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.
Источник
finansi-news.ru
Договор аренды недвижимости с последующим выкупом
С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.
Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.
Содержание
- Правовая природа аренды под выкуп
- Общие положения договора аренды с последующим выкупом
- Преимущества и недостатки аренды под выкуп
- Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
- Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
- Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
- Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
- Договор аренды оборудования с последующим выкупом
- Краткие итоги
Правовая природа аренды под выкуп
В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.
Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.
Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.
Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.
Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:
- в основе лежат положения об аренде;
- выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.
Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.
В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
- участки земли;
- квартиры и дома;
- нежилые помещения;
- автомобили;
- оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
- земли лесного и водного фонда;
- заповедники;
- территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.
Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.
В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.
Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.
Преимуществами таких отношений для арендатора является:
- меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
- отсутствие первоначального взноса;
- меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
- возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
- отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.
Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.
Недостатками же являются:
- отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
- вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
- возможность выселения с жилплощади в любое время.
Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.Основные условия составления договора
При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:
- Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
- Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
- Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
- Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
- Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.
При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.
Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.
Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.
Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.
Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.
Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.
При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.
Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.
Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.
Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:
- полное техническое описание объекта;
- описание момента передачи прав собственности;
- сумма выкупной стоимости;
- сроки действия договора;
- графики оплаты по аренде и выкупной части;
- условия аренды;
- ответственность сторон.
Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Такой документ состоит из разделов:
Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.
Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.
Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.
При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.
Краткие итоги
Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.
Источник
Читайте также:
cvrealty.ru
