Договор найма жилого помещения между физическими лицами. Договор квартиры найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения
Договор найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения — это соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Стороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.
Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.
Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прозвания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.
По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмёздное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.
Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления Соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, Постоянно с ним проживающим.
Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по данному договору.
В обязанности наймодателя входят: передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии; осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма; предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.
В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.
Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.
Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров.
По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.
studfiles.net
Договор аренды жилого помещения | Образец - бланк - форма
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.
Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их "жилыми", что позволило договору аренды жилого помещения занять еще одну важную нишу в арендных договорных обязательствах.
Загородные коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям жилого помещения. Поэтому возможно выделение еще одного критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения "жилым". Все эти критерии очень важны для договора аренды жилого помещения, так как предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.
Как известно, образец договора аренды обычно включает в себя такие пункты: срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать жилое помещение, стоимость арендной платы, описание квартиры (количество комнат и т.д.), данные обо всех имеющихся собственниках, список лиц, которые будут проживать в помещении (а также их паспортные данные), условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды и многое другое
Существенными условиями договора аренды жилого помещения являются:
- Предмет, то есть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Таким образом, в образце договора аренды жилого помещения должны быть конкретно и ясно указаны все характеристики передаваемого помещения.
- Размер арендной платы и порядок ее уплаты должен быть обязательно указан в тексте образца договора аренды жилого помещения. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды жилого помещения. Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.
blanker.ru
Договор найма-аренды жилого помещения, форма, образец
pravonedv.ru
Договор найма жилого помещения между физическими лицами
Содержание статьи:
Физические лица, являющиеся участниками договора найма жилого помещения, составляют соглашение о пользовании жилым помещением. Если договор подписывают юридические лица, то речь идет об аренде объекта недвижимости. Оба понятия имеют схожий смысл и регламентируют одинаковые юридические действия, но между различными субъектами сделки.
Договор найма должен содержать все наиболее важные моменты по пользованию жильем. Например, прописывается срок найма, стоимость ежемесячного платежа, условия и правила использования помещения. Найм или аренда оформляются по одинаковому порядку, поэтому можно говорить об одном регламенте составления рассматриваемого юридического документа.
Виды договоров найма
Объектом договора может служить отдельный объект недвижимости или часть жилого помещения. Найм может производиться по двум юридическим основаниям:
- коммерческое соглашение связывает две стороны, представляющих свои собственные, гражданские интересы без вмешательства государственных структур;
- социальное соглашение, заключаемое между гражданином и местными исполнительными органами. Становясь съемщиком жилого объекта социального фонда, наниматель подписывает стандартный договор социального найма с муниципалитетом.
Документ обязательно должен описывать статус жилого помещения: квартира, дом, комната или несколько помещений в одном объекте. Документ может быть краткосрочным и касаться периода до одного года. Долгосрочное соглашение, даже если период не указан, распространяется на срок в пять лет. Если стороны продолжили отношения и перешагнули сроки, то договор считается автоматически продленным на последующий такой же период.
При этом участникам соглашения требуется знать, что договор аренды или найма, длительностью более года требуется регистрировать в налоговом органе. Если регулярно продлевать соглашение, то можно избежать обязательной регистрации на законных основаниях.
Договор пользования жилым объектом может быть безвозмездным, что должно быть отображено в документе. При подобных условиях наниматель оплачивает коммунальные платежи и ничего сверху.
На практике действительно встречаются подобные договоренности, особенно между близкими и родственными лицами. Если пункт о безвозмездном найме является ложным, для снятия налоговых проблем, то наймодатель рискует остаться без своей коммерческой выгоды. При судебных спорах собственник жилья не сможет доказать свое право на арендную плату.
Для собственника, сдающего квартиру нанимателям, наиболее предпочтителен договор найма с денежным залогом за предоставленную мебель и бытовую технику, а также в качестве страховки от нанесения ущерба жилищу и соседям. Данная сумма возвращается при расторжении договора, если наниматели соблюли правила пользования объектом. Залоговая сумма не является оплатой за последний месяц проживания, о чем должна быть сделана соответствующая запись в договоре.
Договор аренды может предусматривать последующий выкуп помещения нанимателем. Условия переуступки права собственности могут быть совершенно различными, заключенными с обоюдного согласия сторон. Например, по прописанным условиям, наниматель оплачивает арендную плату и регулярный взнос по стоимости объекта. При полном погашении плата считается внесенной полностью, и право собственности подлежит переоформлению.
Подобные сложные соглашения обязательно должны быть проверены юристом и заверены нотариально. Такой подход позволит обеим сторонам чувствовать себя спокойно и не испытывать сомнений в намерениях второй стороны договора.
Основные положения договора найма
Договор составляется в двух экземплярах, для обеих сторон. Пункты документа могут охватывать различные направления, интересующие стороны. Вместе с тем, существует ряд обязательных условий, без отображения которых могут возникнуть спорные моменты. Сам образец, актуальный в настоящее время и наиболее востребованный гражданами, можно скачать на нашем сайте. Заполняется соглашение от руки, внесенные составителем данные следует тщательно проверить. Особое внимание необходимо уделить документам на право собственности наймодателя на арендуемое помещение.
Если у сдаваемой квартиры несколько собственников или квартиранты будут занимать одну комнату в квартире, то согласие остальных долевых владельцев или жильцов обязательно. Достаточно письменного согласия, то есть уведомления совместных собственников или независимых жильцов, иначе граждане могут обратиться к участковому уполномоченному с требованием принудительного выселения квартирантов. Именно поэтому необходимо внимательно прочитать представленное свидетельство на право собственности на недвижимость.
Договор между арендатором и арендодателем обязательно включает следующие пункты:
- сведения из личного удостоверения участников договора, постоянная прописка;
- сведения об объекте найма, с указанием подробных технических характеристик и почтового адреса;
- стоимость услуги, график платежей, сумма аренды и коммунальных платежей, иные финансовые вопросы;
- период действия договора, если не указан, то считается равным 5 годам. Расторгнуть его можно ранее по взаимному согласию;
- штрафные санкции за неисполнение условий по финансам и проживанию на жилплощади;
- приложение к договору (акт) о присутствующей в квартире мебели, технике;
- наличие парковочного места, подвального бокса;
- обязательные нематериальные требования со стороны владельца: запрет на проживание посторонних лиц, животных, невозможность курения в помещении, определение времени проверки владельцем;
- сведение о возврате залоговой стоимости в момент прекращения действия договора.
Участники могут составить и вести ведомость по выплате арендной платы. Каждый платеж должен отображаться документально, при оплате наличными средствами, получатель должен отразить полученную сумму в ведомости и подтвердить своей росписью дату получения и размер средств. Можно иметь два экземпляра платежной ведомости, у каждой стороны отношений.
Оплата помещения и способы расчета с владельцем
Финансовые отношения сторон должны быть отображены предельно ясно и не допускать двусмысленности. Поскольку в период найма может случиться момент задержки оплаты помещения, то должны быть установлены сроки ожидания, размер возможной неустойки и повод для выселения с занимаемой территории. Когда стороны подписывают двустороннее соглашение, они берут на себя обязательства на весь срок найма. Изменить стоимость аренды в одностороннем порядке ранее окончания договора владелец не может. Обычно цена аренды возрастает, когда договор пролонгируется на следующий период.
Кроме того, документ обязательно должен содержать пункт о возможности внепланового поднятия платежа. Квартирант может не согласиться с данным пунктом и потребовать переписать договор. Поставив свою подпись, оспорить соглашение в дальнейшем будет невозможно. В свою очередь квартирант может сообщить в налоговую инспекцию о том, что собственник не платит налог за приобретаемый доход. Именно поэтому, каждой стороне следует договариваться на этапе подписания договора, а не тогда, когда разгорается конфликт.
Бывают ситуации, когда собственник квартиры или дома оформляет договор аренды перед отъездом на длительный срок. Если арендная плата выплачивается заранее, полной суммой, то рекомендуется оформлять отношения нотариально.
Поскольку имеет место длительный договор, то за время проживания могут ухудшиться условия, и измениться статус жилья. Например, потребуется произвести капитальный или косметический ремонт, квартира становится коммунальной и возникнуть иные основания для снижения оплаты.
В свою очередь владелец имеет право расторгнуть договоренность в одностороннем порядке, если жильцы регулярно задерживают платеж. При задержке на два и более месяца у владельца появляется достаточное основание для обращения к участковому или в суд по поводу выселения квартирантов.
Довольно часто играет свою роль человеческий фактор, когда с жильцами или собственниками складываются хорошие отношения. Задержка платежей по объективным причинам бывает редкой и обоснованной. Неблагонадежные жильцы, постоянно не платящие в срок условленную сумму, вряд ли дождутся продления договора на последующий период.
Кроме регулярных платежей, квартиранты могут проживать на условиях совершения ремонта или взаимозачета, например, предоставив свой автомобиль в пользование владельцу жилья. Все возможные, допускаемые законом варианты оплаты снимаемого жилья, должны быть отображены в договоре.
Договоренность на словах часто нарушается и становится основанием для судебных споров, составить договор и подписать его не займет много времени, но позволит защитить интересы сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.
Прекращение договора по съему жилья
Смена собственника помещения в первую очередь отражается на квартирантах, потребуется перезаключить договор с новым владельцем. Собственник имеет право потребовать освободить помещение и предоставить квартирантам прожить срок, оплаченный ими прежнему владельцу.
Иногда происходит смерть арендодателя, в таком случае средства за проживание получает наследник. Наследственные дела требуют обязательного рассмотрения в течение шести месяцев. Это достаточный период для решения всех договорных и финансовых вопросов между квартирантами и наследниками квартиры.
Договор пользования недвижимостью может быть прекращен при невыполнении прописанных пунктов. Причем виновными могут быть обе стороны, например, квартиранты имеют право прекратить отношения и съехать с квартиры, предупредив собственника за три месяца, если нет иных указаний в документе. Досрочное прекращение проживания может быть обоснованно следующими причинами:
- квартиранты дважды подряд задержали оплату жилья;
- не выполнили ремонт, предусмотренный договором;
- использовали недвижимость в коммерческих целях;
- порчи имущества хозяина.
Данные причины можно не прописывать в соглашении, поскольку они вытекают из нарушения ЖК РФ и автоматически приводят к выселению жильцов. Все остальные причины должны быть отображены в договоре аренды, иначе выдворить нарушителей будет достаточно сложно. Квартиранты рискуют гораздо меньше от нерадивых владельцев жилья, но у них также есть законная возможность расторгнуть договор по следующим основаниям:
- обнаружение значительных недостатков, о которых сознательно умалчивал владелец;
- после подписания документа собственник препятствует заезду жильцов;
- квартира стала непригодной для жизни по независящим от квартирантов обстоятельствам. Например, жильцы сверху пролили арендуемую квартиру;
- владелец не выполнил обещание по ремонту в установленный срок.
Советы по составлению договора найма
Мошенничество на рынке аренды жилья известно нанимателям и наймодателям. Следует крайне осторожно подходить к выбору вариантов и квартирантов, чтобы значительно не навредить своим интересам. Не стоит торопиться и соглашаться на предложенный вариант без предварительного ознакомления по всем позициям соглашения:
- владельцу необходимо ознакомиться с личными документами всех въезжающих и сделать ксерокопию;
- в договоре обязательно должно быть прописано право на проживание в установленные сроки и преимущества при продлении договора вселившимися квартирантами;
- неприятным сюрпризом может стать то, что квартира находится под арестом или принадлежит нескольким собственникам. Квартиранты должны посмотреть копию свидетельства и обратиться в Росреестр за выпиской, где вся информация отображена;
- квартирантам необходимо брать расписки за все виды платежей.
Жилищные вопросы должны в обязательном порядке отражаться в подписанных договорах, чтобы избежать недоразумений и значительного ущерба.
Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Консультация бесплатна!
alljus.ru
Договор найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо "Наймодатель" - обязуется предоставить другой стороне "Нанимателю" жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юр/лицам жил/помещение может быть предоставлено во владение (пользование) на основе договора аренды или др. договора. Юр/лицо может использовать жил/помещение только для проживания гр-н.
Форма договора - письменная.
Ограничение (обременение) права собст-ти на жил/помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит гос/регистрации.
Хар-ка договора является взаимным, возмездным и консенсуальным.
Законодательство разделяет обязательства, возникающие из найма жилого помещения, на договоры социального найма (гос. и муниц. жи/фонд) и коммерческого найма:
1. договор соц/найма может быть заключен только на жил/помещение, относящееся к фонду соц. использования, и при наличии у гр-на предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жил/условий, постоянное проживание в насел/пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жил/условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жил/помещ. гр-ну и его семье.
Проживающие по договору соц/найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и солидарно несут все обязанности и ответ-ть по договору найма.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жил/помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жил/помещении.
Переход права собст-ти на занимаемое по договору найма жил/помещение не влечет расторжения или изменения договора. При этом новый собст-ик становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за 3 мес. до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в теч. года жил/пом внаем. При не соблюдении условия, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.
2. Договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жил/помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Виды договоров найма жил/помещения: найма квартиры; найма жилого дома; найма комнаты.
Существенные условия договора - это условия о предмете договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре найма жил/помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Предметом может быть изолированное жил/помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жил/дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).
В случае отсутствия в договоре данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.
Дополнительные условия договора - это условия, предусмотренные в соответствующих норм/актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.
К дополнительным условиям договора относится:
· Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жил/помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммун/платежи.
· Договор заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
· В договоре должны быть указаны гр-не, постоянно проживающие в жил/помещении вместе с нанимателем (если договор заключен на срок более года). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.
· Текущий ремонт сданного внаем жил/помещения явл. обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором.
· Кап. ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором.
· Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жил/помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
· Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жил/помещением. Ответственным перед наймодателем по договору остается наниматель.
· Наниматель жил/пом вправе с согласия др. гр-н, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 мес.
· Договор найма жил/пом может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен др. срок; а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;разрушения или порчи жил/пом нанимателем или др. гр-ми. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений.
poisk-ru.ru
Договор найма жилого помещения - шаблон, образец
Договор найма жилого помещения представляет собой документ, который определяет порядок, условия и сроки передачи жилого помещения в наем между Наймодателем (лицом передающим в наем жилое помещение) и Нанимателем (лицом принимающим в наем жилое помещение), а также регламентирует основные права и обязательства Сторон в связи с такой передачей жилого помещения.
Настоящий Договор дает возможность урегулировать ключевые вопросы между Сторонами, которые возникают в связи с передачей жилого помещения (квартиры, дома) в краткосрочный наем. Среди таких вопросов, которые требуют согласования между Наймодателем и Нанимателем, стоит отметить следующие: (i) площадь, состояние и комплектация жилого помещения передаваемого в наем; (ii) срок найма и сумма ежемесячных арендных платежей по договору; (iii) возможность заселения третьих лиц в жилое помещение, а также возможность проживания с животными; (iv) возможность передачи жилого помещения (квартиры, дома) в последующий наем; (v) распределение обязанностей по уплате коммунальных платежей между Нанимателем и Наймодателем; (vi) ответственность Сторон за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств по Договору.
Договор найма жилого помещения по своей природе является платным, потому передача жилого помещения в наем производиться за отдельную плату в форме арендных платежей.
На усмотрение Наймодателя и Нанимателя, Договор может быть заключен как на период до одного года, так и на более длительный срок (однако не более пяти лет). Важно помнить, что при условии заключения настоящего Договора на срок более одного года, потребуется проведение государственной регистрации такого Договора в компетентных органах.
Отличие Договора найма жилого помещения от договора аренды недвижимости
На практике очень часто можно встретить использование в различных ситуациях как договора найма жилого помещения, так и Договора аренды недвижимости. Ключевой особенностью, которая отличает договор аренды недвижимости от настоящего Договора найма жилого помещения, является возможность передачи жилого помещения по договору найма исключительно для целей проживания в нем Нанимателя.
Кроме этого, Нанимателем по Договору найма жилого помещения может выступать лишь физическое лицо, при этом сторонами договора аренды недвижимости (как со стороны арендодателя, так и арендатора) могут выступать юридические и физические лица (включая физических лиц-предпринимателей).
Как использовать документ
Договор найма жилого помещения может быть использован как юридическими, так и физическими лицами для целей договорного оформления передачи жилого помещения в наем. При этом со стороны Нанимателя может выступать лишь физическое лицо.
Разработанный договор найма жилого помещения представляется возможным использовать для аренды домов (их части), а также квартир (комнат) жилого фонда с целью последующего проживания в них физических лиц.
Настоящий Договор вступает в законную силу с момента его подписания обеими Сторонами. Обращаем внимание, что в случае заключения Договора на срок более одного календарного года, Сторонам требуется произвести обязательную процедуру государственной регистрации такого Договора в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии ("Росреестр"). Без прохождения такого государственной регистрации, Договор заключенный на срок более одного календарного года, не будет иметь юридической силы.
Также следует отметить, что в случае расторжения Договора найма жилого помещения сроком более одного календарного года, Сторонам также следует производить государственную регистрацию прекращения действия такого Договора в Росреестре.
Применимое законодательство
Настоящий Договор найма жилого помещения подготовлен в соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, а также с учетом актуальной судебной практики в отношении споров, возникающих в связи заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.
www.wonder.legal
нюансы составления и примерный бланк соглашения
Согласно нормам закона, аренда квартиры или дома обязательно должна сопровождаться заключением договора. Он не имеет установленной формы, однако содержит существенные (обязательные) условия.
Заверять у нотариуса или регистрировать документ в государственных органах нет необходимости. Главное, чтобы сделка была юридически грамотной и была подписана обеими ее сторонами.
Оглавление статьи
Что такое аренда жилого помещения?
Согласно статье 34 Гражданского кодекса РФ, аренда – это передача прав пользования (а не владения) помещением.
Жилое помещение (квартира или дом) также может быть сдано в аренду.
Стороны такой сделки именуются арендатором и арендодателем соответственно.
Обязательным условием соглашения является плата. Ее размер, срок, порядок перечисления обязательно указываются в договоре – документе, сопровождающем сделки по передаче имущества одного лица другому.
Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.Аренда в отличие от найма жилого помещения имеет некоторые особенности:
- предоставляется юридическим лицам – организациям, предприятиям;
- жилье может быть использовано исключительно физическими лицами и только для проживания в нем.
Право собственности на жилье остается у владельца, оно не переходит к арендатору. А вот полученная выгода от пользования жильем – продукция, товары – принадлежат лицу, снявшему жилье.
Иными словами, если, например, арендатор «пересдал» квартиру, – заключил договор субаренды – то полученный доход принадлежит только ему.
На практике аренда жилых помещений чаще всего происходит после устных соглашений, без составления договора.
Последнее действие влечет за собой необходимость уплаты налогов, что останавливает владельцев недвижимости от уведомления государственных органов о сдаче жилья.
Различия в понятиях «аренда» и «найм»
Найм представляет собой передачу права владения (зачастую для проживания) физическим лицам.
Обычные граждане, снимая квартиру для проживания, заключают договор найма.
Если владельцем жилья является муниципалитет или государство, то оформляется договор социального найма.
Важным условием заключения найма является пригодность для проживания снятой квартиры. То есть, ветхие, признанные аварийными, изношенные помещения сдаваться не могут.
Максимальный срок договора не может превышать пяти лет. Если снявшее квартиру или дом лицо продолжает проживать в помещении, заключается новый документ.
Для нанимателя преимуществом является тот факт, что даже при смене владельца помещения договор не прерывается автоматически, а только с согласия нанимателя.
Если владелец квартиры хочет ее продать до окончания срока договора, он должен согласовать это с нанимателем. Если последний против, до окончания договора выселять его из жилья нельзя.
Аренда – это съем пригодного жилья организациями (юридическими лицами) для граждан-физических лиц.
Чаще всего такая операция осуществляется фирмами и компаниями для своих сотрудников. Арендовать можно землю, здания, строения и жилье: квартиры, дома, флигели и так далее.
Содержание договора
Юридически грамотный, полный образец договора жилого помещения содержит такие пункты:
Дата, место его заключения.- Реквизиты сторон: арендатора и арендодателя.
- Предмет договора – квартира или дом. Обязателен адрес, описание всего, что находится в помещении. Общая площадь, количество комнат, этаж.
- Размер оплаты в рублях и крайний срок ежемесячного (или иного) внесения.
- Номер и орган, выдавший свидетельство права собственности.
- Отсутствие обременений, залога, прав третьих лиц на жилье.
- Права арендодателя: распоряжаться жильем, требовать соблюдения целевого использования, возврата помещения в исправном состоянии.
- Права нанимателя: оплачивать коммунальные услуги (описать тарифы), прочие сопутствующие платежи, проживать членам семьи арендатора, по согласию с владельцем производить ремонт или улучшение жилья.
- Обязанности сторон.
- Порядок предоставления помещения (акт приема-передачи).
- Система расчетов: сумма оплаты, последнее возможное число ее снесения, способ оплаты.
- Сумма залога, если это предусмотрено в документе.
- Срок договора.
- Разрешение спорных моментов.
- Подписи сторон.
По желанию сторон в текст документа можно вписать практически любые условия, например, пребывание третьих лиц в квартире в течение определенного времени. Но на практике такое указывается крайне редко.
Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.Особенности договоров найма
Наем жилья можно осуществить в государственной или частной собственности.
Соответственно, выделяют два вида договора:
Если снятое жилье наниматель эксплуатирует с целью получения прибыли, то такое соглашение принято называть «договором коммерческого найма». Такой договор с владельцем квартиры заключается в основном предпринимателями.
Договор коммерческого/жилого найма – разновидности одного соглашения. В обоих документах обязательно описывается сумма оплаты, сроки, предмет сделки и прочие условия.
Социальный же наем предусматривает передачу в пользование жилья из государственного или муниципального фонда.
Получить таковое можно при определенных условиях:
- нужда в улучшении жилищных параметров лица или семьи;
- постановка на учет;
- постоянное место жительство в районе получения жилья.
В социальном найме условия устанавливаются государством или местными органами власти, в то время как жилое или коммерческое предложение помещений может сопровождаться утверждением любых пунктов в тексте документа.
Существенные условия договора
По 432 статье ГК к существенным пунктам относятся следующие:
- предмет договора – жилое помещение;
- его пригодность для проживания, позволяющая называть недвижимость жилой;
- описание предмета договора – площадь, этажность, категория, имущество внутри помещения.
Некоторые юристы к существенным условиям относят еще порядок и размер оплаты, а также срок действия документа.
При описании предмета сделки – квартиры, дома – обязательно точно описать его в соответствии с документацией.
Так, площадь указывается та, что определена в техпаспорте БТИ, адрес списывается со свидетельства права собственности, указывается целевое назначение использования (проживание).
Кроме этого, если речь идет о квартире, требуется указать этаж, тип здания (панельный, кирпичный), количество жилых комнат, подсобных или иных помещений (кладовая, балкон).
Условия и причины расторжения сделки
Расторгнуть договор аренды жилого помещения может любая из сторон договора.
Арендатор имеет на это право в таких случаях:
- собственное желание;
- квартира стала совершенно непригодной для жизни;
- несоблюдение условий договора: несоответствие описания предмета сделки с реальными условиями, ухудшение нюансов проживания и так далее.
Если наниматель планирует покинуть квартиру или дом, то за 60 дней он должен в письменном виде предупредить хозяина жилья.
Если наниматель мешает соседям, создает неудобства сам, гости и родственники нарушают порядок, это также может стать причиной выселения. Только сначала наймодатель должен письменно потребовать устранения этих нарушений.
Арендатор также может аннулировать соглашение:
- если планирует выселять жильцов ранее срока, надо предупредить их письменно за 90 дней;наниматель испортил имущество;
- если арендодатель планирует сам или с семьей въехать в помещение;
- если наниматель не вносит плату в установленный срок.
Если арендатор причинил существенный ущерб имуществу или привел его к гибели, суд может обязать его в течение определенного срока (чаще всего, одного года) восстановить разрушения.
Видео: Как составить договор найма жилья?
В передаче ведется дискуссия о нюансах коммерческого найма жилья. Рассказывается какие сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду, какие схемы обмана существуют в данной сфере. Даются советы, как обезопасить себя при составлении договора найма жилого помещения.
propertyhelp.ru
