Влияние изменения кредитного договора на действие договора залога. Влечет ли изменение стоимости залога заключение договора ипотеки
Влияние изменения кредитного договора на действие договора залога
Предоставляя кредит, банк заключает с должником кредитный договор и в обеспечение него - обеспечительный договор, чаще всего договор залога. Залог может предоставляться непосредственно должником по кредитному договору либо третьим лицом (ст. 335 ГК РФ). В первом случае в кредитных отношениях, которые обеспечены залогом, участвуют две стороны: кредитор по кредитному договору, который также выступает залогодержателем, и должник по кредитному договору, который также выступает залогодателем. Во втором случае в кредитных отношениях участвуют три стороны: кредит предоставляется должнику, однако залогодателем является третье лицо, которое предоставляет обеспечение. После заключения кредитного договора и договора залога кредитор и должник в процессе осуществления своих прав и обязанностей могут прийти к необходимости изменить кредитный договор, например: продлить срок его действия; установить иной порядок предоставления траншей; внести другие банковские реквизиты сторон; включить в договор иные положения. Процесс изменения кредитного договора изложен в гл. 29 Общей части Гражданского кодекса РФ. Однако из Кодекса и иного законодательства не всегда ясно, необходимо ли для изменения кредитного договора согласие залогодателя, в каких именно случаях оно требуется, в какой форме должно предоставляться и каковы последствия отсутствия такого согласия для договора залога в плане его действительности и исполнимости. Основными актами, устанавливающими нормы о кредите и залоге, являются Гражданский кодекс РФ и Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге), который действует в части, не противоречащей Кодексу. Самым серьезным последствием отсутствия согласия залогодателя на изменение кредитного договора может быть прекращение договора залога. В связи с этим обратимся к ст. 352 ГК РФ, которая устанавливает четыре основания для прекращения договора залога: прекращение основного обязательства; угроза утраты или повреждения заложенного имущества; гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права; реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя либо ситуация, когда такая реализация невозможна. Таким образом, изменение кредитного договора не указано в качестве основания для прекращения договора залога. Кроме закрепленного в ст. 356 ГК РФ обязательного получения согласия залогодателя на смену должника по кредитному договору, Гражданский кодекс РФ и Закон о залоге прямо не предусматривают каких-либо иных случаев, когда для изменения кредитного договора требуется согласие залогодателя. В этом смысле положения законодательства о залоге отличаются от положений о поручительстве. В соответствии с гл. 23 ГК РФ "поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего" (ст. 367 ГК РФ). В связи с тем, что такие нормы не закреплены в положениях о залоге, изменение кредитного договора, которое может повлечь неблагоприятные последствия для залогодателя, не является основанием для прекращения договора залога. Существенные изменения кредитного договора не могут повлечь за собой прекращение договора залога. Однако может ли отсутствие согласия залогодателя на изменение кредитного договора обернуться для кредитора иными неблагоприятными последствиями? В судебной практике были прецеденты решения по вопросу невозможности прекращения договора залога в связи с негативным для залогодателя изменением кредитного договора. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в июне 2002 г. принял Постановления по делу N 5652 и делу N 3229, в которых отметил следующее: "Доводы подателей жалобы о прекращении договора залога в связи с тем, что условия основного обязательства в части срока возврата кредита изменились, а дополнительные соглашения к договору о залоге, отражающие эти изменения, не были зарегистрированы в установленном порядке, не могут быть приняты во внимание. Основания прекращения залога перечислены в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащийся в ней перечень является исчерпывающим, ни одного из указанных в данной статье обстоятельств как при разрешении спора, так и при пересмотре дела в апелляционном порядке судом установлено не было". Итак, существенные изменения кредитного договора не могут повлечь за собой прекращение договора залога. Однако может ли отсутствие согласия залогодателя на изменение кредитного договора обернуться для кредитора иными неблагоприятными последствиями? В примере, приведенном в Постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N 5652 и делу N 3229, должник и кредитор продлили срок возврата кредита. Это может негативно сказаться на интересах залогодателя: во-первых, в связи с тем, что проценты, которые должны быть выплачены по такому кредиту, будут выше, чем предусматривалось в первоначальном кредитном договоре; во-вторых, в связи с тем, что залог на имущество сохраняется, но стоимость такого имущества будет ниже, чем в отсутствие его обременения. Таким образом, во втором случае, решив продать имущество, залогодатель будет вынужден сделать это по более низкой цене, т.е. понесет убытки в виде упущенной выгоды. Из смысла Постановлений по делу N 5652 и делу N 3229, принятых кассационной инстанцией, следует, что при продлении основного обязательства залог должен обеспечивать кредитный договор с учетом внесенных в него изменений, т.е. при продлении кредитного договора автоматически должен продлеваться и договор залога. Эта же позиция была принята в 1996 г. Арбитражным судом Алтайского края при рассмотрении спора между Сбербанком России и АОЗТ "Люфт". В соответствии с материалами дела Сбербанк России заключил с фирмой "Яна" кредитный договор, залог в обеспечение которого был предоставлен АОЗТ "Люфт". Затем "дополнительными соглашениями кредитор и заемщик без согласия АОЗТ "Люфт" изменили условия кредитного договора, продлив срок возврата кредита до 13 сентября 1996 г. и установив ответственность за несвоевременный возврат кредита и неуплату процентов в виде пеней в размере 0,7% за каждый день просрочки". Арбитражный суд удовлетворил требование Сбербанка России и возложил ответственность за неисполнение заемщиком кредитного договора и дополнительных соглашений к нему на АОЗТ "Люфт". Однако Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении от 22 июля 1997 г. N 2774/97 отменил это решение и указал, что, "возлагая ответственность за неисполнение заемщиком кредитного договора и дополнительных соглашений к нему на АОЗТ "Люфт" на основании договора о залоге имущества, суд не исследовал, каков предел ответственности залогодателя и каково соотношение условий договора о залоге имущества с кредитным договором, условия которого существенно изменены дополнительными соглашениями". Такая формулировка подтверждает ранее сделанный в статье вывод о том, что договор залога не прекращается при неблагоприятном для залогодателя изменении кредитного договора в отсутствие его согласия на это. Однако вывод о том, будет ли в данном случае залог обеспечивать кредитное обязательство с учетом изменений, сделанных кредитором и должником без согласия залогодателя, неоднозначен. В частности, Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ создает определенную основу для следующих судебных решений: договор залога не должен автоматически обеспечивать измененное кредитное обязательство, если в кредитный договор без согласия залогодателя были внесены негативные для него изменения. Следовательно, до тех пор, пока вопрос не будет однозначно решен законодателем или судебной практикой, в интересах кредитора получить от залогодателя письменное согласие на любое изменение условий кредитного договора, которое может повлечь для него какие-либо негативные последствия. При этом согласие залогодателя может быть получено как до внесения изменений в кредитный договор, так и после. Иначе не исключен риск того, что будет невозможно обратить взыскание на заложенное имущество в должном размере. Этот вопрос особенно актуален, если меняются существо кредитного договора, оговоренная в нем сумма и срок исполнения обязательств, которые являются существенными условиями для договора залога. Подобный вопрос решался также Федеральным арбитражным судом Московского округа, в Постановлении которого от 5 мая 1999 г. N КГ-А40/1238-99 было отмечено: "05.12.95, то есть до окончания срока действия кредитного договора, кредитор и заемщик - ООО "Стиплер" - подписали дополнительное соглашение N 1 к кредитному договору N 71/К-95 от 07.09.95, которым установили график погашения кредита, согласно которому последняя часть кредита должна быть возвращена 25.08.96. Указанное дополнительное соглашение обоснованно расценено судом как изменяющее условия кредитного договора, поскольку, по существу, был продлен срок возврата кредита, при этом залогодатель - ответчик по настоящему делу - не был поставлен в известность об изменении условий кредитного договора, и от залогодателя не было получено согласие на такое изменение. В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, относится к существенным условиям договора о залоге. Поскольку срок исполнения обязательства изменен кредитором и заемщиком без согласия залогодателя, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество". Из приведенного решения следует, что при изменении таких условий кредитного договора, как общая сумма, размер процентов и срок исполнения, и невнесении соответствующих изменений в договор залога возможность обращения кредитором взыскания на заложенное имущество отсутствует. На протяжении последующих нескольких лет этот вопрос не находил отражения в судебных решениях. Однако представляется, что вскоре позиция судов в этом отношении прояснится. Высший Арбитражный Суд РФ подготовил проект Постановления "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которому "изменение размера обеспеченных залогом требований (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, само по себе не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения. Это относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица". То есть суд отметил, что изменение размера обеспеченных залогом требований не влечет прекращения залога, однако без согласия залогодателя на такое изменение залог обеспечивает обязательство должника только в том размере, какой был предусмотрен ранее. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения. Это относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица. Таким образом, кредиторам рекомендуется получать согласие залогодателя на все изменения кредитного договора, которые могут негативно отразиться на правах залогодателя. Однако одностороннее согласие залогодателя или обоюдное согласие в виде изменений к договору залога могут оказаться обременительными для отношений между кредитором, должником и залогодателем. В связи с этим возникает вопрос: можно ли заранее предусмотреть в договоре, что залогодатель будет согласен со всеми вносимыми в кредитный договор изменениями, и если такое возможно, то как это следует сформулировать. Согласно ст. 421 ГК РФ "условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами". В связи с тем, что для рассматриваемого случая такие предписания законодательством не предусмотрены, представляется возможным ввести в договор залога положения, которые устраняли бы необходимость получения согласия залогодателя на изменение кредитного договора. Гражданский кодекс РФ не разъясняет, как должно быть сформулировано такое положение в договоре залога, поэтому подразумевается, что стороны делают это самостоятельно. Главное, чтобы формулировка такого положения была четкой и однозначной.
Буркова А.
www.sudmos.ru
Изменения в договор залога недвижимого имущества
Требуется ли вносить изменения в договор залога недвижимого имущества (указанный договор обеспечивает выполнение условий по договору о возобновляемой кредитной линии), если стороны в договоре последующего залога изменили залоговую стоимость объекта? Объект недвижимости тот же, стороны по первоначальной ипотеке и последующей те же, только последующая ипотека обеспечивает выполнение требований по новому договору ВКЛ между теми же сторонами. Может ли являться основанием для отказа в регистрации последующего залога отсутствие допсоглашения к первоначальной ипотеке?
Оснований для обязательного внесения изменений в первоначальный договор залога имущества, в случае заключения последующего договора залога, с различной залоговой стоимостью объекта, не усматривается. Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Аналогичные положения содержатся и в п. 1 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Пунктом 4 ст.9 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Согласно пункту 1 статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Таким образом следует сделать вывод, что последующий залог это самостоятельное обязательство.
По аналогии, отчасти возможно воспользоваться и п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, в котором указывалось, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Кроме того следует отметить, что рыночная стоимость имущества (в т.ч. связанной с амортизацией имущества) может существенно разниться на моменты заключения договора залога и последующего договора залога.
Читайте также
Законодательное обоснование
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора залога, если залогодателем выступает сам заемщик
"Как предотвратить риски, связанные с последующим залогом
Гражданский кодекс РФ допускает возможность последующего залога (ст. 342 ГК РФ). То есть ситуацию, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований. Возможность последующего залога недвижимости предусматривают также статья 43 Закона об ипотеке и статья 21 Закона о залоге.
Так возникает неоднократный залог одного и того же имущества. При этом требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ. То есть он должен сообщить залогодержателям все существенные условия договора залога. Если залогодатель этого не сделает, то он отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.
Для защиты интересов первоначального залогодержателя закон устанавливает еще одно правило. Если обращается взыскание на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, то одновременно можно потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обратить взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
Анализ правовых норм свидетельствует о том, что законодатель предусмотрел преимущественную защиту прав первоначального залогодержателя (постановление ФАС Московского округа от 17 марта 2010 г. № КГ-А41/15530-09 по делу № А41-20471/08,определением ВАС РФ от 5 июля 2010 г. № ВАС-8352/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Совет
Несмотря на описанные выше гарантии, последующий залог все же создает риски для залогодержателя. В связи с этим залогодержатель вправе запретить последующий залог в самом договоре. Он имеет такую возможность, поскольку последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге (ст. 342 ГК РФ). Следовательно, закон устанавливает в этой части диспозитивную норму, которые стороны своим соглашением вправе изменить"
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатноwww.law.ru
Особенности заключения договора ипотеки | NeBankir.Ru
Обязательным условием предоставления заемщику ипотечных средств является заключение договора ипотеки.
Нужно помнить о том, что кредитный и ипотечный договор – два совершенно разных, но логически связанных между собой документа.
В кредитном договоре подробно описываются все моменты, связанные с кредитом: его размер, условия погашения, штрафные санкции, права и ответственность сторон.
А вот заключение договора ипотеки ставит перед собой совсем иную задачу: Вы собственноручно передаете свою недвижимость в залог и подтверждаете этот факт документально.
Кстати, читать перед подписанием договор ипотеки рекомендуется не менее тщательно, чем кредитный!
Вот основные моменты, присутствующие в каждом ипотечном договоре.
Стороны договора ипотеки
В договоре ипотеке сторон всегда две: залогодержатель и залогодатель.
Залогодержателем (то есть, тем, кто временно «придерживает» квартиру или дом заемщика) всегда выступает банк — до момента полного погашения ипотечного кредита.
Залогодателем (то есть, тем, кто согласился отдать в залог свое имущество) является заемщик (или созаемщики).
Обе стороны договора должны быть дее- и правоспособными (физлица – старше 18 лет, а юрлица – не иметь в учредительных документах никаких ограничений по передаче имущества в ипотеку).
Если стороны не договорились между собой по основным пунктам договора, то он не может считаться заключенным. Понятно, что если заемщика категорически не устраивает какой-то момент в документе, но он его все-таки подписал, размахивать руками по этому поводу уже поздно…
Поэтому не поленюсь и повторю еще раз: внимательно читайте и обсуждайте договор ипотеки ДО его подписания!
Какие сведения обязательно указываются в договоре ипотеки?
Вот как раз-таки эта информация и может впоследствии создавать «головную» боль невнимательному залогодателю.
На достоверность каких данных нужно обратить внимание?
1. Предмет ипотеки:
— оценочная стоимость. Учтите, что именно стоимость, указанная в договоре ипотеки, будет впоследствии учитываться судом при возникновении спорных ситуаций;
— данные о кредите: срок, размер, реквизиты кредитного договора;
— право залогодателя на предмет ипотеки (аренда, собственность и т.д.). Причем, это право должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах;
— описание предмета ипотеки: название (например, «однокомнатная квартира»), адрес, метраж и т.д. В общем, та информация, которая не даст спутать данное залоговое имущество с каким-либо другим;
2. Права и обязанности сторон
— при заключении ипотечного договора залогодатель должен обязательно предупредить банк о правах каких-либо третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование, долгосрочная аренда и т.д.).
Если какие-то претензии третьих лиц «всплывут» после момента подписания договора ипотеки, банк в качестве залогодержателя имеет полное право потребовать досрочного погашения всех кредитных обязательств.
Главная особенность ипотеки заключается в том, что заложенная недвижимость остается у залогодателя (заемщика). Он владеет и пользуется своим имуществом как обычно и даже может его завещать, но…
Совершать какие-то «глобальные» действия с заложенным имуществом (продать его, сдавать в аренду, дарить, передавать в хозяйственное владение и т.д.) заемщик может ТОЛЬКО с согласия банка-залогодержателя.
Нарушение этого пункта опять-таки может привести к досрочному расторжению кредитного договора по инициативе банка.
И, кстати, в любом случае, срок, на который имущество передается в пользование третьему лицу, не может превышать срока ипотеки.
В принципе, договор ипотеки составляется в каждом банке по стандартному шаблону – и неприятных сюрпризов для заемщика, как правило, не предполагает.
Однако примите в расчет человеческий фактор – ведь ипотечные договора готовят к подписанию такие же люди как мы с Вами. И убедиться в отсутствии ошибок лучше все-таки лично, внимательно перечитав договор ипотеки от начала до конца.
Валентина Матвийчук,
менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,
специально для NeBankir.Ru
nebankir.ru
Регистрация изменений в договоре залога
Есть зарегистрированный договор залога недвижимости, у залогодателя в процессе реорганизации сменилась форма собственности необходимо ли регистрировать изменения в договор залога?
Нет, не надо.
При регистрации залога недвижимости в реестр вносят сведения:
о предмете ипотеки;
о дате возникновения ипотеки;
о сроке исполнения обязательства, обеспеченного залогом;
о сумме обеспеченного ипотекой обязательства или данные о том, как определить эту сумму;
об оценке предмета ипотеки;
об особом порядке реализации предмета ипотеки на случай, если залогодержатель обратит взыскание на залоговое имущество по решению суда или во внесудебном порядке.
Такое правило устанавливают пункты 101, 102 приказа Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943.
Если дополнения и изменения касаются этих сведений, то сторонам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.
Если же они изменили любые другие условия, то их регистрировать не надо.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
Ситуация: Стороны изменили (дополнили) договор залога, который подлежит государственной регистрации. Нужно ли регистрировать изменения
«Ответ зависит от того, что именно стороны изменили.
Так, при регистрации залога недвижимости в ЕГРП вносят сведения:
о предмете ипотеки;
о дате возникновения ипотеки;
о сроке исполнения обязательства, обеспеченного залогом;
о сумме обеспеченного ипотекой обязательства или данные о том, как определить эту сумму;
об оценке предмета ипотеки;
об особом порядке реализации предмета ипотеки на случай, если залогодержатель обратит взыскание на залоговое имущество по решению суда или во внесудебном порядке.
Такое правило устанавливают пункты 101, 102 приказа Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943.
Если дополнения и изменения касаются этих сведений, то сторонам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган. Если же они изменили любые другие условия, то их регистрировать не надо*».
29.11.2017
www.law.ru
Как отказаться от ипотеки с минимальными потерями? — Юридическая консультация
Правоотношения, описанные в вопросе, регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), который я советую внимательно изучить, и договором ипотеки, в котором должны предусматриваться условия его расторжения и другие существенные условия договора (ст. 9 Закона об ипотеке).
Такие оговорки автора вопроса, как «купили квартиру», «квартира оформлена на меня», позволяют сделать вывод, что квартира приобретена в браке и является общей совместной собственностью, независимо на чье имя она оформлена (ст. 34 Семейного кодекса РФ).
Поэтому следует иметь в виду следующее.
Согласно ст. 7 Закона об ипотеке на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 Гражданского кодекса РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Теперь о расторжении договора ипотеки.
Поскольку Закон об ипотеке не содержит условия о расторжении договора ипотеки в связи с несостоятельностью должника (залогодателя), а в договоре ипотеки об этом ничего не сказано, действуют общие правила исполнения обязательства и расторжения договора.
Так, согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Вышеизложенные законоположения означают, что договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон договора, а при недостижения согласия – в суде по месту исполнения договора или по месту жительства истца (п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Процедура проста.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Поэтому при расторжении договора ипотеки должник (заемщик, залогодатель) возвращает кредитору (застройщику, залогодержателю) квартиру, а тот возвращает ранее внесенные деньги.
Что касается стоимости квартиры, то она определяется договором залога, а в случае удорожания – заключением оценки.
По поводу неотделимых улучшений (ремонта).
Согласно п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным законом.
Таким образом, если ранее вы не договорились об ином, все улучшения квартиры (ремонт) остаются первоначальному собственнику.
pravo.rg.ru
§ 2. Заключение договора об ипотеке
Договор об ипотеке предоставляет залогодержателю право получить удовлетворение по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости, из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами, за исключением установленным законом.
Кроме объектов, которые являются недвижимостью по определению, в целях установления общего режима правового регулирования ГК РФ относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации морские суда.
Согласно ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений данного Федерального закона.
Договор об ипотеке судна должен содержать следующие положения:
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, т.е. судно, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Что касается оценки предмета ипотеки, то она определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Стороны договора могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это указывается в договоре об ипотеке.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
§ 3. Правовая конструкция законной ипотеки
Основанием возникновения права залога, помимо договора, может выступать непосредственно закон в случае наступления указанных в нем обстоятельств, а также если им определено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст.488, ст.587 ГК, ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и некоторых иных.
Содержащаяся в ст.334 ГК норма не является новой для российского законодательства, поскольку законный залог был введен еще в 1992 году Законом РФ "О залоге". Но, несмотря на относительно длительный период существования законного залога (разновидностью которого является законная ипотека), в судебной практике фактически отсутствуют случаи рассмотрения споров, возникающих в связи с законной ипотекой. Так, арбитражным судом г.Москвы в 1998 году рассмотрено 45 дел, связанных с залогом, и только 6 из них имели отношение к ипотеке. Во всех 6 случаях основанием возникновения ипотеки являлся договор. Данная ситуация связана главным образом со сложностью юридической конструкции, возникающей при законной ипотеке, в связи с чем она используется сторонами в основном в тех случаях, когда возникновение ипотеки императивно предусмотрено законом.
Исходя из нормы ст.334 ГК, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно ст.ст.10 и 11 Закона об ипотеке права залогодержателя (право залога) возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается возникшей при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Для законной ипотеки в качестве обязательной составляющей юридического состава, лежащего в основе возникающих в данном случае правоотношений, государственная регистрация не предусмотрена и соответственно не носит и правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет лишь основная сделка - купли-продажи, ренты и т.д.). При формальном подходе данное обстоятельство может привести к существованию множества "скрытых" ипотек, допускающих возможность двойных продаж, с которыми еще в XIX веке боролись российские и французские цивилисты (Бланк Г. Ипотека в России. СПб. 1881. С. 7). На практике отсутствие требования государственной регистрации в отношении законной ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента возникающей правовой конструкции при масштабности реализуемых программ ипотечного жилищного кредитования может привести к массовому нарушению прав граждан. В этом смысле вряд ли возможно отрицать важность и целесообразность государственной регистрации для законной ипотеки, поскольку наличие в Едином государственном реестре прав регистрационной записи об ипотеке служит гарантией прав залогодержателей. Можно сказать, что спорность теоретического обоснования для введения государственной регистрации такой ипотеки во многом компенсируется ее целесообразностью.
Законная ипотека, помимо специфического юридического состава, имеет и другую особенность. Среди вышеперечисленных норм, указывающих на случаи возникновения законной ипотеки, можно выделить две ее разновидности: законная ипотека, возникающая независимо от воли сторон (в силу императивных норм), и законная ипотека, носящая диспозитивный характер, т.е. основывающаяся на нормах, предусматривающих возможность "невозникновения" ипотеки по согласию сторон. К числу императивных законных ипотек можно, например, отнести ипотеку, возникающую в силу п.1 ст.587 ГК, согласно которому получатель ренты однозначно приобретает право залога на передаваемое по договору имущество. Возникновение диспозитивной законной ипотеки (например, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке), напротив, может быть предотвращено по воле сторон. Данное отличие может иметь существенное значение для реализации системы ипотечного кредитования и государственной регистрации возникающих в рамках данной системы сделок.
Попытаемся подробнее разобраться в особенностях законной ипотеки, возникающей в силу ст.77 Закона «Об ипотеке». Закрепленная в ней норма является диспозитивной, поскольку предоставляет сторонам право в договоре кредита предусмотреть отсутствие ипотеки. Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на средства кредита банка или иной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. В данном случае стороны, предусматривая отсутствие в кредитном договоре условия о том, что ипотека не возникает, подтверждают стремление к переходу права собственности на предмет купли-продажи, оплата которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению всех предусмотренных законом последствий.
В этом смысле законодательную норму, устанавливающую возникновение ипотеки, можно было бы назвать офертой, но лишь с большой натяжкой, поскольку эта оферта выражена в согласии с тем, что написано в законе. Такая оферта не соответствует ст.435 ГК, в связи с чем с формальной точки зрения таковой признана быть не может. С другой стороны, о данной норме закона известно противоположной стороне, акцептующей эту оферту. Значит, фактически имеет место "молчаливо акцептованная молчаливая оферта, содержание которой описано в законе". Но в силу п.2 ст.438 ГК молчание не признается акцептом, последний должен быть полным и безоговорочным. В связи с этим приведенное теоретическое положение носит скорее гипотетический характер. Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что юридический факт, лежащий в основе законной ипотеки, возникающей в силу ст.77 Закона об ипотеке, не является договором. Каким же образом можно квалифицировать волеизъявление сторон, которые осознавали последствия совершаемых ими действий и стремились именно к ним?
Согласно ст.153 ГК сделками признаются действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Применительно к ипотеке, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке, таковая возникает благодаря сложному юридическому составу, включающему в себя действия сторон по заключению договора кредита, договора купли-продажи и его регистрации. Однако стремились ли стороны при совершении всех перечисленных действий к возникновению именно ипотеки или она возникла "при их попустительстве", но охватывалась их сознанием и волей, поскольку не была ими предотвращена? Помимо воли в субъективном элементе сделки необходим и объективный элемент - волеизъявление. Последнее может быть осуществлено различными путями. Например, п.8 Примерного договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г., установлено, что "квартира, приобретаемая покупателем по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации настоящего договора в соответствии со ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Указанный договор подписывается сторонами, что свидетельствует об осознании последствий совершаемых действий.
Представляется, что волеизъявление на возникновение ипотеки может быть признано выраженным и в том случае, если сделка купли-продажи заключалась с привлечением кредитных средств, а последствия установлены в законе со всей очевидностью. Стремление сторон к тому, чтобы возникла ипотека, здесь как бы презюмируется, и она может быть признана одним из элементов складывающегося правоотношения. В этом случае, действительно, договор ипотеки отсутствует, однако имеет место иной юридический акт, а именно сделка, одним из элементов которой выступает ипотека. По этому основанию нотариальное удостоверение законной ипотеки не будет противозаконным, и нотариус не сможет отказать сторонам в удостоверении совершаемого действия по причине отсутствия указания на таковое в ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате или иных законодательных актах. Но в то же время нотариальное удостоверение законной ипотеки вряд ли можно признать целесообразным, поскольку она вытекает из закона, в котором указаны и основания ее возникновения, и права и обязанности сторон.
Вместе с тем приведенное положение не относится к законной ипотеке, возникающей в силу императивных норм. Применительно к ней отсутствует существенный элемент сделки - воля и волеизъявление сторон на возникновение именно ипотеки. В данном случае ипотека действительно возникает лишь как "неосознанное" последствие действий сторон, направленных на иные цели. Таким образом, юридический факт, лежащий в основе императивной законной ипотеки (но не в отношении основного действия), может быть квалифицирован как юридический поступок.
Представляется, что применительно к конструкции законной ипотеки следует гибко подходить к применению законодательных норм и осуществлять его комплексно, учитывая при этом характер законной ипотеки и конкретную ее разновидность. По моему мнению, вопреки императивной норме, закрепленной в ч.2 п.3 ст.334 ГК, на законную ипотеку не могут полностью распространяться нормы, применяемые в отношении договорной ипотеки (в силу различия оснований их возникновения, а также вариативности законных ипотек). В первом случае ее возникновение вытекает из ст.77 Закона об ипотеке, чья диспозитивность достаточно спорна и неоднородна, во втором случае ипотека возникает из договора, однозначно оформляющего волеизъявление сторон. По этой причине применительно к законной ипотеке должен быть законодательно установлен несколько иной подход, исключающий возникновение названных коллизий, которые оказывают существенное влияние на правовое регулирование государственной регистрации и нотариального удостоверения в рамках ипотечного кредитования. В частности, независимо от разновидности законной ипотеки следовало бы на законодательном уровне предусмотреть государственную регистрацию в качестве обязательного элемента юридического состава, лежащего в основе данной правовой конструкции.
studfiles.net
Комментарий. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки
В книге обобщена, систематизирована и проанализирована судебная практика применения правовых норм, регулирующих залог недвижимого имущества. Комментарий написан в форме вопросов и ответов, и будет интересен как профессионалам, так и гражданам, в силу обстоятельств, "на ходу" приобретающим юридические знания.
Автор
- Бевзенко Роман Сергеевич
Выходные данные
- Издательство: Статут, 2008 г.
- Мягкая обложка, 224 стр.
- ISBN 978-5-8354-0525-1
- Тираж: 1500 экз.
- Формат: 60x84/16
На кого рассчитана
- Юристы
- Работники банков
- Сотрудники ипотечных агентств
- Граждане, имеющие неудачный опыт приобретения жилья в ипотеку
Как найти
Анонс
Настоящая работа представляет собой комментарий применения Высшим Арбитражным Судом РФ и федеральными арбитражными окружными судами положений Гражданского кодекса РФ, Федерального закона "Об ипотеке ", а также ряда иных федеральных законов, регулирующих заключение договора ипотеки, обращение взыскания и реализацию заложенного недвижимого имущества.
Работа предназначена для практикующих юристов, сотрудников банков, ипотечных агентств, научных работников.
Оглавление
- Принятые сокращения
- I. Вводные замечания (вместо предисловия)
- II. Основные положения об ипотеке
- 1. Может ли быть обеспечено ипотекой обязательство по уплате вексельного долга?
- 2. Как связаны между собой действительность сделки, обязательства из которой обеспечены ипотекой, и действительность договора ипотеки?
- 3. Могут ли залогодатель и залогодержатель предусмотреть в договоре ипотеки, что залогом недвижимости обеспечивается не одно, а несколько обязательств, возникших из различных договоров (например, из нескольких кредитных договоров)?
- 4. Существуют ли какие-либо особенности признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным для оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью?
- 5. Вправе ли залогодатель - третье лицо требовать уплаты с должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, вознаграждение за предоставление своего имущества в залог? Может ли такое соглашение быть безвозмездным? Как скажется недействительность этого соглашения на договоре ипотеки?
- 6. Что такое и каковы случаи ипотеки в силу закона?
- 7. Обеспечиваются ли ипотекой повышенные проценты за пользование кредитными денежными средствами, подлежащие уплате заемщиком в случае просрочки возврата кредита?
- 8. Может ли договор ипотеки обеспечивать обязательства, в которых срок исполнения к моменту заключения договора ипотеки уже наступил?
- 9. Является ли возбуждение дела о несостоятельности против лица, являющегося должником по обеспечиваемому залогом обязательству и залогодателем по договору ипотеки, основанием для прекращения ипотеки?
- 10. Является ли возбуждение дела о несостоятельности в отношении залогодателя, предоставившего свое имущество в залог по обязательствам третьего лица, основанием для прекращения права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, на преимущественное перед иными кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества?
- 11. Является ли в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) " требование залогового (ипотечного) кредитора к залогодателю - третьему лицу денежным требованием?
- 12. Обладает ли кредитор по договору, обеспеченному залогом недвижимости, преимущественным правом удовлетворения своих требований из стоимости предмета залога перед кредиторами несостоятельного лица по текущим платежам?
- 13. Может ли договор ипотеки обеспечивать исполнение обязательств должника перед поручителем, которые могут возникнуть вследствие привлечения поручителя к ответственности перед кредитором должника?
- 14. Стороны заключили договор купли-продажи нежилого здания, однако переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован не был. Вправе ли покупатель оспаривать договор ипотеки, заключенный продавцом с третьим лицом после заключения договора купли-продажи?
- 15. Распространяется ли ипотека на принадлежности заложенной по договору ипотеки недвижимой вещи?
- 16. Подлежат ли применению положения Закона об ипотеке к любому залогу права аренды недвижимого имущества (п. 5 ст. 5 Закона), или судебной практикой выработаны какие-то ограничения этого правила?
- 17. Влечет ли изменение обеспечиваемого обязательства прекращение ипотеки?
- III. Заключение договора об ипотеке
- 18. Может ли быть заключен предварительный договор ипотеки?
- 19. В каком случае законодатель требует нотариального удостоверения договоров ипотеки? Как связаны между собой нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора ипотеки?
- 20. Подлежит ли нотариальному удостоверению (государственной регистрации) внесение изменений и дополнений в договор, обеспеченный ипотекой?
- 21. Каковы последствия отсутствия государственной регистрации договора ипотеки?
- 22. Вправе ли стороны договора, обязательства из которого обеспечиваются залогом недвижимости, включить условие об ипотеке в указанный договор, а не заключать самостоятельный договор ипотеки? Каковы требования к форме и государственной регистрации такого договора?
- 23. Вправе ли стороны договора залога предусмотреть, что в случае, если предмет залога будет признан компетентным органом недвижимым имуществом, договор залога подлежит государственной регистрации?
- 24. Представитель юридического лица - залогодателя, подавший документы на государственную регистрацию договора ипотеки, не имел нотариальную доверенность на право совершения указанных действий. Тем не менее договор ипотеки был зарегистрирован. Вправе ли залогодатель оспаривать государственную регистрацию договора ипотеки по мотиву отсутствия полномочий представителя, подавшего документы на государственную регистрацию ипотеки?
- 25. Вправе ли стороны заключить договор ипотеки не в форме составления единого документа?
- 26. Требуется ли регистрация ипотеки в поземельной книге, как это требует не отмененная до настоящего времени ст. 43 Закона о залоге?
- 27. Могут ли стороны договора ипотеки предусмотреть возможность одностороннего изменения кредитором условий обеспечиваемого обязательства (изменение лимита кредитования, срока действия кредитного обязательства, процентной ставки и т.п.)?
- 28. Каковы существенные условия договора ипотеки?
- 29. Является ли обязательным указание в договоре, из которого возникли обеспеченные ипотекой обязательства, на факт заключения и условия договора ипотеки?
- 30. Каким - ничтожным или оспоримым - является договор ипотеки, залогодателем по которому является лицо, не обладающее правом собственности (правом хозяйственного ведения) на заложенное имущество?
- 31. Вправе ли субъект Российской Федерации своим нормативным актом утверждать примерные формы договора ипотеки, заключаемые фондами поддержки жилищных программ, учрежденными субъектом РФ, с гражданами - участниками соответствующих программ?
- 32. Какое лицо обладает правом выдвигать возражения о том, что договор ипотеки не является заключенным?
- 33. Могут ли споры, возникающие между сторонами договора ипотеки, рассматриваться третейским судом?
- IV. Закладная
- 34. Должно ли содержаться в закладной указание на основание ее выдачи и какое правовое значение имеет это указание?
- 35. Необходимо ли в закладной указывать рыночную стоимость предмета залога?
- 36. Являются ли должник по обеспечиваемому закладной обязательству и залогодатель - третье лицо солидарными должниками по требованию владельца закладной об исполнении обязательства, обеспеченного залогом?
- 37. Каков порядок погашения записи об ипотеке в случае, если залогодатель выдал залогодержателю закладную?
- V. Государственная регистрация ипотеки
- 38. Погашается ли запись об ипотеке в связи с ликвидацией юридического лица - залогодержателя?
- 39. Может ли заинтересованное лицо требовать вынесения решения арбитражным судом о прекращении ипотеки в порядке производства об установлении фактов, имеющих юридическое значение?
- 40. Какой иск следует предъявить заинтересованному лицу в случае уклонения залогодержателя от погашения записи об ипотеке?
- 41. Вправе ли третейский суд рассматривать иски о погашении записи об ипотеке?
- 42. Как должна быть сформулирована резолютивная часть решения суда о погашении ипотеки?
- 43. Закон об ипотеке предусматривает возможность органа по регистрации прав на недвижимое имущество отложить совершение регистрационных действий. Однако Закон о регистрации подобного процессуального действия регистрирующего органа не предусматривает и говорит о приостановлении регистрации. Как должна разрешаться эта коллизия?
- 44. Что означает принцип публичной достоверности записей ЕГРП применительно к записи об ипотеке?
- 45. Требуется ли государственная регистрация перехода права по обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества?
- 46. Каков состав документов, подаваемых для регистрации ипотеки?
- 47. Каково правовое значение экспертизы, осуществляемой органом по регистрации прав при государственной регистрации ипотеки?
- 48. Действует ли в отношении ипотеки принцип признания права залога, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации?
- 49. Следует ли вносить изменения в договор ипотеки в случае, если предмет обеспечиваемого обязательства изменялся, но в договоре ипотеки установлена твердая сумма ответственности залогодателя заложенным имуществом?
- 50. Подлежит ли государственной регистрации залог права аренды недвижимого имущества?
- 51. Допускается ли "включение" в договор ипотеки новых обеспечиваемых обязательств?
- 52. Может ли заявление о государственной регистрации ипотеки быть направлено залогодержателем в орган по регистрации прав посредством почтовой связи?
- 53. Вправе ли залогодержатель потребовать включения в договор ипотеки условия о том, что подача документов на регистрацию договоров купли-продажи и ипотеки может осуществляться от имени залогодателей только теми доверенными лицами, которые согласованы с ним?
- 54. Вправе ли орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требовать уплаты государственной пошлины за погашение записи о залоге нежилого здания и - отдельно - уплаты пошлины за прекращение записи о залоге права аренды земельного участка под указанным зданием?
- VI. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору ипотеки
- 55. Каковы последствия неисполнения залогодателем обязанности по страхованию предмета ипотеки?
- 56. Что может предпринять залогодержатель, если залогодатель отказал ему в осмотре предмета залога?
- VII. Переход прав на имущество, заложенное по договору ипотеки, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц
- 57. Какие права имеет залогодержатель в случае признания договора ипотеки недействительным в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на предмет залога?
- 58. Какой сделкой - оспоримой или ничтожной - является сделка по отчуждению предмета ипотеки, совершенная без согласия залогодержателя?
- 59. Недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью, находится в залоге в обеспечение обязательств общества. Один из участников общества подал в общество заявление о выходе. Вправе ли общество предоставить такому участнику имущество, находящееся в залоге?
- 60. Вправе ли залогодержатель участвовать в качестве третьего лица в деле о признании недействительной сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, являющееся предметом договора ипотеки?
- 61. Вправе ли залогодержатель разрешить отчуждение предмета залога третьему лицу в случае, если обязательство должника, обеспеченное залогом, последним не исполнено?
- 62. В какой форме может быть выражено согласие залогодержателя с отчуждением заложенного имущества?
- 63. Имеет ли значение незнание приобретателя заложенного имущества о том, что оно обременено залогом? Может ли возражение о добросовестности приобретателя предмета залога быть выдвинуто в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенную вещь?
- 64. Возможна ли передача заложенного имущества в доверительное управление без согласия залогодержателя?
- 65. Является ли договор аренды заложенной вещи, заключенный между залогодателем и третьим лицом без согласия залогодержателя, ничтожной сделкой?
- 66. Применяются ли нормы ст. 42 Закона об ипотеке в случае, если третье лицо в судебном порядке признало свое право собственности на предмет залога?
- VIII. Последующая ипотека
- 67. Обязательно ли облекать последующую ипотеку в форму отдельного договора залога?
- 68. Как следует поступить в случае, когда право на обращение взыскания на предмет ипотеки возникает у последующего залогодержателя, а предшествующая ипотека еще не прекратилась?
- 69. Должны ли кредиторы, чьи требования обеспечены последующей ипотекой, участвовать в деле об обращении взыскания на предмет ипотеки?
- 70. Нарушают ли общие положения ГК о свободе договора правила Закона об ипотеке, регулирующие последующую ипотеку?
- IX. Уступка прав по договору ипотеки. передача и залог закладной
- 71. Имеет ли право страховщик, к которому в порядке суброгации перешли права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, требовать от предыдущего кредитора заключить с ним (страховщиком) договор уступки по правилам главы VIII Закона об ипотеке?
- 72. Подлежит ли уступка требований по договору ипотеки регистрации?
- 73. Переходят ли к поручителю, исполнившему обязательство, обеспеченное залогом недвижимости, права залогового кредитора?
- 74. Может ли поручитель, исполнивший обязательство (обеспеченное кроме поручительства также и залогом недвижимого имущества) за должника, требовать привлечения к участию в деле о признании договора ипотеки недействительным?
- 75. Возможна ли уступка прав по обеспечиваемому обязательству без уступки прав по договору ипотеки?
- 76. Как следует оценить уступку прав по договору ипотеки, который не был зарегистрирован в установленном порядке?
- 77. В какой форме должен быть заключен договор уступки прав по обязательству, обеспеченному ипотекой?
- 78. Применяются ли нормы Закона об ипотеке об уступке прав по договору ипотеки в случае процессуального правопреемства на стадии исполнительного производства, возбужденного по иску об обращении взыскания на заложенное имущество?
- 79. В каком порядке осуществляется государственная регистрация изменения залогодержателя в договоре ипотеки, произошедшая вследствие обращения взыскания на требование, обеспеченное ипотекой?
- 80. В каком порядке осуществляется уступка прав по ипотеке, возникшей в силу закона?
- X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
- 81. Какие обстоятельства могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога?
- 82. Возможно ли предъявление требования об обращении взыскания на заложенное имущество отдельно от требования об исполнении обязательств по обеспеченному обязательству?
- 83. Ипотека установлена на недвижимое имущество, предоставленное третьим лицом. Обязан ли залогодержатель, желающий обратить взыскание на предмет залога, обратиться сначала к должнику по обязательству с иском об исполнении обязательства?
- 84. Каковы требования к судебному решению, которым обращается взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки?
- 85. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную цену заложенного имущества?
- 86. Вправе ли суд обратить взыскание только на один из нескольких заложенных по договору ипотеки предметов залога?
- 87. Должен ли суд, обращающий взыскание на здание, заложенное по договору ипотеки, обратить взыскание на право аренды земельного участка, на котором
- 88. Каков порядок оплаты государственной пошлиной требования об обращении взыскания на предмет ипотеки?
- 89. Вправе ли третейские суды рассматривать иски об обращении взыскания на заложенное имущество?
- 90. Должен ли арендатор имущества, находящегося в залоге по договору ипотеки, быть привлечен к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество?
- 91. Вправе ли залогодатель и залогодержатель заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество?
- 92. Составляет ли заключение залогодержателем - юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, выход за пределы специальной правоспособности?
- 93. Вправе ли кредитор по обязательству, обеспеченному залогом, получить удовлетворение своих требований не в рамках процедуры обращения взыскания на предмет залога, а в ходе исполнительного производства по исполнительному листу об исполнении обязательства, обеспеченного залогом?
- XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
- 94. Вправе ли судебный пристав объединять в одно сводное исполнительное производство требования к должнику, обеспеченные ипотекой, с необеспеченными требованиями, принадлежащие различным кредиторам?
- 95. Вправе ли кредиторы, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, заключить соглашение о реализации предметов залога единым комплексом?
- 96. Обязан ли ипотечный кредитор, оставивший себе в собственность предмет залога, нести бремя удовлетворения иных кредиторов и бремя возврата части суммы долга, превышающую залоговую стоимость приобретенного ипотечным кредитором имущества?
- 97. Распространяются ли на соглашение об оставлении имущества у залогодержателя нормы акционерного законодательства о порядке совершения сделок с имуществом акционерных обществ, в котором акционером является государство или муниципальное образование?
- 98. В какой момент у залогодержателя, заявившего об оставлении предмета ипотеки, возникает право собственности на него?
- 99. Вправе ли кредитор по обязательству, обеспеченному залогом имущества третьего лица, требовать выплаты денежных сумм, присужденных после обращения взыскания на предмет залога, из суммы, вырученной от продажи предмета залога?
- 100. В каких случаях торги по реализации заложенного имущества могут быть признаны недействительными?
- 101. Вправе ли залогодержатель оспаривать решение организатора торгов о признании торгов несостоявшимися?
- 102. Как соотносятся между собой положения Закона об ипотеке, регулирующие процедуру реализации заложенного имущества, и Закона об исполнительном производстве?
- 103. Процедура реализации предмета ипотеки завершена продажей недвижимого имущества с торгов. Кто имеет право на обращение в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о погашении записи об ипотеке?
- 104. Вправе ли должник прекратить процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества, удовлетворив требования залогодержателя?
- 105. Может ли судебный пристав удержать сумму исполнительского сбора из денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, в случае, если залогодателем является третье лицо, но не должник в обеспеченном обязательстве?
- 106. Действуют ли нормы ст. 61 Закона об ипотеке о распределении сумм, вырученных от продажи предмета залога между залогодержателем и иными кредиторами должника, в случае, если залогодателем является третье лицо, но не должник по обеспеченному обязательству?
- 107. Суд обратил взыскание на предмет залога, однако торги и повторные торги заложенным имуществом не состоялись. В отношении должника-залогодателя было возбуждено дело о несостоятельности. В какую очередь кредиторов арбитражный управляющий должен включить требование кредитора, которое было обеспечено ипотекой, но не исполнено в ходе процедуры реализации предмета залога?
- XII. Особенности ипотеки земельных участков
- 108. Требуется ли согласие арендодателя на залог арендатором права аренды земельного участка?
- 109. Какие требования законодатель выдвигает в отношении залоговой цены права аренды земельного участка?
- 110. Означает ли запрет ипотеки земельных участков, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, и запрет ипотеки права аренды таких земельных участков?
- 111. Следует ли залогодателю - собственнику доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено заложенное по договору ипотеки здание, для целей залога доли выделять ее в натуре?
- 112. Как следует трактовать противоречие между названием и содержанием ст. 64.2 Закона об ипотеке?
- 113. Распространяется ли право залога на строящиеся здания, расположенные на заложенном по договору аренды земельном участке?
- 114. Какова особенность залоговой оценки земельного участка, являющегося предметом договора ипотеки?
- XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
- 115. В каком случае требуется одновременный залог здания и земельного участка, на котором оно расположено?
- 116. Требуется ли заключение договора залога права аренды земельного участка в случае, если предметом ипотеки является нежилое помещение?
- 117. Требуется ли одновременный залог земельного участка при залоге объекта незавершенного строительства?
- 118. На земельном участке расположено семь нежилых зданий. Вправе ли собственник зданий и земельного участка под ними заложить одно из зданий по договору ипотеки?
- 119. В момент заключения договора ипотеки здания его собственник пользовался земельным участком под зданием на праве постоянного пользования. Однако впоследствии он переоформил право постоянного пользования на право долгосрочной аренды земельного участка. Вправе ли залогодержатель требовать понуждения залогодателя к заключению договора залога права аренды земельного участка?
- 120. Прекращается ли залог права аренды земельного участка, на котором расположено заложенное здание, в случае прекращения договора аренды земельного участка?
- 121. Обязан ли арендодатель, желающий расторгнуть договор аренды земельного участка, право аренды по которому было заложено арендатором, получить согласие залогодержателя по договору залога права аренды земельного участка?
- XIV. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
- 122. Какие обстоятельства следует доказать заинтересованному лицу, ссылающемуся на возникновение ипотеки жилого помещения, приобретенного за счет средств банка, в силу закона?
- XV. Заключительные положения
- 123. Как соотносятся между собой нормы Закона об ипотеке, касающиеся государственной регистрации ипотеки, и не отмененные до настоящего времени нормы Закона о залоге (ст. 43 Закона), предусматривающие регистрацию ипотеки в поземельной книге?
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Мы расскажем о последних новостях и публикациях. Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Подписаться Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.
ppt.ru
