Можно ли будет обменять квартиру находящуюся в ипотеке. Обмен ипотечной квартиры на дом

Можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке

Все вопросы относительно обмена жилой площади, находящейся в ипотеке регламентируются статьей 345 Гражданского кодекса. Что касается замены залога по ипотеке, то процедура регламентируется внутренними локальными актами банка, который разрабатывает свои нормативы соответственно предписаниям Гражданского права.

Общие понятия

Как правило, заявленный клиентами срок ипотеки в среднем составляет 15 лет. За такой срок у некоторых из них доход значительно возрастает, в силу чего граждане стремятся приобрести жилье больших размеров.

У отдельных граждан может сложиться противоположная ситуация, когда они хотят обменять приобретаемое жилье на иное с меньшей площадью.

Желающим произвести обмен гражданам надлежит следовать требованиям банка, где у них был оформлен ипотечный кредит на покупку подлежащей обмену квартиры.

Банки устанавливают ограничения:

Показатели	Описание
По местоположению приобретаемой квартиры	которая должна располагаться в районе его обслуживания
По стоимости	которая у вновь покупаемой квартиры должна быть меньше на 20-30% вне зависимости от площади

Помимо него нужно заручиться согласием банка на покупку нового жилья, чтобы он выдал средства. В отдельных случаях ежемесячные платежи, вносимые по гражданами за действующую ипотеку могут остаться прежними.

При этом существенно снижается размер будущих платежей, которые нужно будет платить за вновь оформленный ипотечный кредит.

Но для приобретения нового жилья необходимо продать имеющуюся в наличии жилую площадь, которая была приобретена по ипотеке. Что, безусловно, может вызвать некоторые затруднения.

Многие граждане интересуются вопросом, можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке на меньшую по квадратуре.

Теоретически вопрос разрешаемый, но практически требуется согласие банка, который предоставил ипотечный кредит.

Он может разрешить обмен квартиры с заменой залога или заменой заемщика, если клиент постоянно сотрудничал с ним.

Сложность ситуации обуславливается поиском покупателя, который возьмет обремененную квартиру.

Довольно сложно бывает осуществить обмен квартиры с большей площадью на квартиру с меньшей площадью. Как правило, согласие банка на осуществление такой процедуры,возможно, получить при условии оплаты большей части кредитных средств.

Кредитор при совершении такого рода сделки теряет свою выгоду, меняя солидный заклад на квартиру, реализация которой практически неосуществима.

Лучшим вариантом является получение заемщиком потребительского кредита, позволяющего закрыть ипотечный кредит, чтобы снять обременение.

Что это такое

Обмен квартир относится к одной из операций, которые производятся на рынке недвижимости. При его совершении заключается договор мены, соответственно которому одна сторона передает свое имущество другой стороне сделки.

Собственник имеет право совершить обмен квартиры на частный дом, земельный участок, автотранспортное средство.

Договор обмена схож с договором купли-продажи, потому что составляется по общим правилам.

В нем излагается подробная техническая характеристика обмениваемых квартир с указанием адреса, обобщенной площади, количества жилых комнат. Он совершается на основе правоустанавливающих документов, которые оформляются на жилье.

Принципы, позволяющие осуществить процедуру обмена:

Показатели	Описание
Процедуру обмена	вправе совершать как физические лица, так и юридические
При его оформлении	следует обратить внимание на возраст собственников квартиры. Если одним из них является несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства
Сделки от имени недееспособных лиц	совершаются исключительно официальными опекунами, которые наделены правом подписи вместо них
Если жилая площадь оформлена на праве собственности одному супругу	то второй супруг должен присутствовать при совершении сделки, который письменно должен подтвердить свое согласие

Стоимость обмениваемой недвижимости является одной из существенных категорий, которая влияет на ход проведения сделки.

Заинтересованные стороны могут признать либо не признать равноценными рыночные стоимости недвижимости, подлежащей обмену. Размер доплаты устанавливается, исходя из разницы стоимостей квартир.

В отдельных случаях большая разница в стоимости может повлечь к признанию сделки недействительной.

Как показывает практика, такого рода ситуации встречаются повсеместно, если находится третье заинтересованное в жилье лицо.

Кто может рассчитывать

Законодатель установил круг лиц, которые наделены правом оформления ипотечного кредита в целом по Федерации.

Соответственно его указаниям он предоставляется гражданам в возрасте от 22 до 45 лет, имеющим российское подданство.

При этом учитывается факт официального трудоустройства, наличие постоянного источника дохода, подтвержденного документально.

Как правило, банк предоставляет возможность обменять:

Показатели	Описание
Квартиру лицам	которые на протяжении нескольких лет исправно выплачивают ипотечный кредит
По истечению пятилетнего периода	открытия кредитной линии
После совершения оплаты	половины долга
Местоположение приобретаемой квартиры	находится в районе расположения банка, который обслуживает заемщика
При отсутствии просрочки по оплате	—
Лицам	имеющим хорошую кредитную историю в других банках

Куда следует обратиться

Чтобы произвести обмен заемщику следует обратиться в банк – залогодержателю для получения его согласия на продажу заложенного жилья.

По большей части возражений со стороны банка в сложившейся ситуации не возникает. Если банк удовлетворяет просьбу заемщика, то он может подать рекламу, после чего заняться поиском покупателя.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Зачастую взяв в ипотеку жилье люди, желают его обменять на другое, которое больше отвечает их требованиям. Данная ситуация может возникнуть по различным причинам.

Например, в период приобретения жилья у них не было других вариантом в результате материального положения.

Сделка может быть совершена при реализации старой квартиры, погашение ипотечного кредита, полученного на ее приобретение. Далее покупается новая квартира с открытием новой кредитной линии.

Требуемые условия

Обмен квартиры, которая является предметом ипотеки, осуществляется в заявительной форме. Как правило, банк устанавливает район приобретения новой квартиры.

Он производит проверку кредитной истории клиента, после чего выносит свое решение. В ходе проведения сделки проверяется юридическая чистота приобретаемой квартиры риэлторами либо службой безопасности банка.

Заемщик собирает потребные документы на продаваемую и покупаемую квартиры, которые представляет банку.

Он подготавливается документацию на продажу старой квартиры и покупку новой соответственно предписаниям Гражданского кодекса.

В нем не предусмотрена процедура сделки по обмену квартир, находящихся в залоге. Хотя она на практике имеет место быть.

Довольно часто встречаются случаи, когда семья по тем или иным причинам вынуждена переехать в другой населенный пункт.

В сложившейся ситуации у граждан возникает вопрос — «как поменять квартиру в ипотеке на другую в другом городе, если она куплена на взятые в заем средства»?

Сообразно предписаниям гражданского права замена предмета залога производится на основании внутреннего регламента, утвержденного в банке.

Каждый банк по данному вопросу устанавливает свои правила, поэтому его может разрешить только банк, выдавший кредит на приобретение жилья.

Порядок действий

Сделка по обмену проводится в следующей последовательности:

Показатели	Описание
Покупатель должен заложить в две банковские ячейки две отдельные суммы	одна из них является суммой остатка задолженности по ипотечному кредиту, а вторая есть разница от рыночной стоимости жилья, направляемого в качестве некой части рыночной стоимости приобретаемого жилья. При этом первая честь денежных средств закладывается под продавца жилья, вторая часть под продавца вновь покупаемого жилья
Заключается договор сделки купли-продажи	—
Покупатель нового жилья берет новый ипотечный кредит	где в качестве залога выступает вновь покупаемая квартира. В результате проделанных действий под продавца закладываются две части полной стоимости приобретаемого жилья
Заключается другой договор сделки по купле-продаже	—
Вновь заключенные договора	сдаются в регистрирующий орган для производства регистрации

Наилучшим вариантом является подача документов на регистрацию в один день, чтобы она была осуществлена одновременно. Получение свидетельства права собственности на два вида жилья позволяет продать старое.

На его покупателя будет наложено обременение из-за задолженности по ипотечному кредиту, который должен погасить продавец квартиры.

Продавец жилья должен вслед за регистрацией снять денежные средства из ячейки, чтобы положить их на ссудный счет.

Регистрация права собственности осуществляется в органе Росреестр, куда надлежит подать заявление с приложенными к нему документами.

Банк зачитывает средства в качестве возврата ипотечного кредита, что позволит снять проданную квартиру с залога. Продавец передает старую квартиру покупателю, с которым составляет и подписывает акт его приема-передачи.

Необходимые документы

Чтобы осуществить сделку заемщику следует предоставить документы:

Показатели	Описание
Паспорт	удостоверяющий личность, его копию
Свидетельство ЕГРП, ИНН	—
Справку о доходах формы 2-НДФЛ	которая потребуется для осуществления расчета новой кредитной линии. В некоторых банках выдаются свой бланк с утвержденной формой
Справку с места работы	об официальном трудоустройстве
Правоустанавливающие документы на обе квартиры	продаваемую и приобретаемую
Кадастровые паспорта двух квартир	—
Выписка из домовой книги	где отмечены все прописанные в квартире лица
Выписка лицевого счета по двум квартирам	подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам
Заключение независимого эксперта	с указанием оценочной стоимости квартир

Лица мужского пола сдают военный билет. Нужно отметить, что им ипотечный кредит выдается по достижению 27 лет.

При наличии регистрации несовершеннолетних детей в указанных квартирах надлежит получить согласие на осуществление сделки органа опеки и попечительства.

Возможная альтернатива

Если по какой-то причине заемщик не желает осуществлять обмен, то он может воспользоваться альтернативным вариантом. Он предусматривает продажу старой квартиры и покупку новой.

Для совершения альтернативного варианта заемщику следует произвести действия:

Показатели	Описание
Собрать потребные документы	для оформления нового ипотечного кредита
Подать заявление в банк	о предоставлении займа
Получить решение банка	на совершение сделки
Вывести квартиру с залога	путем использования краткосрочного займа

В сложившейся ситуации можно за короткий период времени реализовать квартиру, с которой снято обременение по рыночной стоимости. На средства, полученные в ходе реализации квартиры погасить краткосрочный заем.

Далее у граждан появляется возможность купить новое жилье на остатки денежных средств. При их недостаточности можно оформить новый ипотечный кредит.

Но в такой ситуации нужно заблаговременно заручиться согласием банка на выдачу кредита. Граждане должны обговорить условия, при которых он предоставит средства на покупку новой квартиры.

У данного варианта есть свои недостатки, заключенные в дополнительных расходах, вызванных оформлением нового займа и ипотечного кредита.

Видео: как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке

Основные нюансы

Основное отличие ипотечного кредита заключается сообразно положениям статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что приобретаемое жилье выступает в качестве заклада.

Данное условие обременяет его, поэтому все сделки с нею осуществляются при соблюдении установленных законодателем условий.

На практике существуют различные варианты обмена квартиры, которая находится в залоге.

В их число входит:

Показатели	Описание
Обмен на квартиру, которая имеет аналогичную площадь и стоимость	в такой ситуации он производится без затруднений, потому что банк меняет один предмет залога на другой
Стоимость вновь приобретаемой квартиры выше	если обмен осуществляется с целью расширения площади жилья, то за счет средств от реализации старой квартиры погашается ипотечный кредит, полученный за старую квартиру. Остатки средств можно использовать для оплаты первоначального взноса
При недостаточности средств у покупателя на приобретение старой квартиры осуществляется процедура замены заемщика	он оплачивает разницу в стоимости квартиры и части непогашенных средств ипотечного кредита. При этом квартира остается в залоге у банка до полного погашения взятого займа

Одним из способов выхода из положения может быть переоформление остатка долга на покупателя при согласии банка, который станет собственником квартиры.

Но банки предпочитают не менять заемщика во избежание рисков, связанных с неосуществлением платежей.

К тому трудно найти покупателя, который согласится выкупить обремененную квартиру, оплатив некую часть от стоимости квартиры наличными средствами, а на другую ее часть брать ипотечный кредит, на существующих условиях.

Некоторые граждане интересуются вопросом об обмене у одного застройщика квартиры, которая имеет меньшую площадь на другую квартиру с большей площадью. На практике данная сделка носит название переуступки прав стороннему лицу.

Теоретически проблем как таковых в осуществлении данной сделки не должно возникнуть, но на практике она почти не выполнима.

Если договор на приобретение квартиры был уже зарегистрирован, то его следует расторгнуть, потому что он был оформлен на определенную квартиру. Что касается другой квартиры, то нужно составлять другой договор.

При расторжении договора некая часть денежных средств, уплаченных за первую квартиру, теряется по условиям договора, то есть можно потерять до половины стоимости квартиры, установленной за переуступку прав собственности, средства за бронирование квартиры, оформление.

К тому же может быть наложена штрафная санкция за расторжение договора.

Немаловажным обстоятельством является факт налогообложения сделки, при которой совершается процедура обмена. В указаниях Налогового кодекса нет регламента на уплату налога, если осуществляется прямой обмен квартир.

Но сообразно предписаниям статьи 567 ГК РФ установлена норма, согласно которой к договору мены применяется налогообложение.

Владелец взятой в ипотеку квартиры, передающий право собственности на нее признается в качестве продавца, тогда как приобретающая ее сторона, становится покупателем.

В такой ситуации предполагается оплата за каждую из квартир, участвующих в процедуре производится в натуральной форме.

Причем ее стоимость отражается в договоре мены, поэтому должен быть уплачен налог. Он не платится, если обмениваемые квартиры принадлежали владельцам на протяжении трех и более лет.

Чем регулируется

Вопросы относительно проведения сделок с жильем, которое находится в закладе у банка, регламентируются рядом законодательных актов.

Как правило, сделка купли-продажи недвижимости сопровождается передачей права собственности от лица, которое продает его к лицу, покупающему.

Гражданский кодекс положениями второго раздела регулирует переход права собственности. Что касается вопроса о правах нового владельца квартиры, то он подробно изложен в Жилищном кодексе РФ.

Вопросы по ипотечному кредитованию регламентируются Федеральным законом:

Номер	Описание
№102	«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В нем дано определение деловых отношений банка как кредитора и клиента, обратившегося за ипотечным кредитом. Подробно описаны условия его предоставления, установлены процентные ставки, сроки кредитования.

Одной из значимых мер является регистрация права собственности, осуществляемая сообразно предписаниям Федерального закона:

И в заключении необходимо заметить, что ипотека для многих российских граждан является единственным шансом на приобретение собственного жилья.

Ее отличительная особенность заключается в том, что она превращается в собственность заемщика, но остается в закладе у кредитора. Данное обстоятельство не позволяет совершать с ней сделки по усмотрению ее владельца.

brakexpert.ru

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период времени, иногда речь идет о десятках лет. На протяжении данного срока возникают различные жизненные ситуации. К примеру заемщику требуется переехать в другой город, или возникает потребность в другом жилье. В итоге появляется вопрос, можно ли продать или обменять квартиру находящуюся в ипотеке. Решение данного вопроса зависит от нескольких факторов.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую?

Ипотечное кредитование предполагает оформление приобретаемой недвижимости в залог. Такой шаг становится ее фактическим обременением, по которому ограничиваются все возможные сделки с недвижимостью. Однако обмен ипотечной квартиры на другую возможен согласно статье 345 Гражданского кодекса РФ.

Положения данной статьи предписывают, что новая недвижимость становится таким же залогом, каким была предыдущая. При этом указывается, что все условия договора также действуют по отношению к новому объекту.

Согласно законодательству обмен ипотечной квартиры возможен. Банки однако неохотно идут на такие сделки, поскольку никакой финансовой выгоды в данных действиях не имеется. Однако такая услуга предоставляется банками в зависимости от выполнения нескольких условий:

большая часть ипотеки уже выплачена;
новый залог должен быть ниже по стоимости, нежели прежний;
заемщик в течение длительного времени показал себя добросовестным плательщиком без просрочек.

В некоторых банковских учреждениях могут данные условия выделяются отдельно. Однако нередки случаи, когда они выставляются сразу.

Обмен квартиры в ипотеке на большую

Возможность обменять ипотечную квартиру на другую по меньшей цене обычно оформляется без особых сложностей. Такой процесс затратен по времени, требует переоформления документации, а также перерасчета. Но на такой обмен банк может пойти. Возникает вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на большую по площади.

По умолчанию предполагается, что чем больше площадь — тем больше и стоимость недвижимости. А значит требуется изменение условий кредитования, то есть предоставление дополнительной ссуды. Редкий банк пойдет на такой перерасчет.

Поэтому для получения квартиры, большей по площади, возможны три варианта действий:

погасить кредит досрочно и снять обременение — в этом случае распоряжаться имуществом можно самостоятельно в полной мере;
выплатить разницу в стоимости — банк может пойти навстречу, если у заемщика есть на руках необходимая сумма;
найти такое жилье, которое будет больше по площади, но меньше по цене.

В последнем варианте учитываются предложения не только по тому же городу, но и в других регионах. К примеру однокомнатная квартира в Москве будет дороже, чем двухкомнатная в более отдаленном регионе. Однако в данном случае важно учитывать также и наличие представительства банка в той местности, где предполагается приобрести новое жилье.

Обмен с выкупом ипотеки

Обмен квартиры с выкупом ипотеки — это возможность произвести обмен с одновременным погашением кредита. Происходит это следующим образом:

имеется покупатель, обычно это специализированная юридическая фирма, которая готова выкупить залоговую недвижимость путем досрочного внесения всей суммы займа;
та же фирма может предлагать на обмен другое жилье, или таковое может найти сам заемщик;
владелец ипотечной недвижимости обращается в банк за получением согласия на такую сделку;
далее вносится остаток по ипотеке, средства, уже уплаченные заемщиком возвращаются ему;
на них он приобретает выбранное жилье.

Такая процедура может быть осуществлена, однако ее документальное оформление очень сложное. Поэтому без привлечения одного или нескольких профессиональных юристов вряд ли получится обойтись.

Обмен квартиры на дом

Вопрос о том, как обменять квартиру в ипотеке на дом, решается на тех же условиях. Важным моментом является присутствие банка в том регионе, где приобретается жилье. Если все условия выполняются, осуществляется переоформление на новое залоговое обеспечение.

Однако банк может и не одобрить подобную сделку. Аргументация может быть различной, но причина кроется в незаинтересованности банковского учреждения в такой сделке.

Навстречу могут пойти тем клиентам, которые имеют хорошую репутацию перед банком — высокий доход, открытый счет, отсутствие просрочек по платежам. Однако в любом случае лучше сначала заручиться согласием банка, прежде чем оформлять обмен или продажу ипотечной недвижимости.

Как оформить обмен квартиры с доплатой через ипотеку?

Обмен квартиры с доплатой через ипотеку — процедура крайне сложная с документальной точки зрения. В данной ситуации предполагается оформление именно доплаты в качестве ипотечного кредита, то есть сумма меньше общей стоимости недвижимости. Разница в этом случае редко имеет высокое значение, обычно до миллиона. А потому необходимо учитывать и минимальную сумму ипотеки.

Для оформления такой ссуды понадобятся те же документы, что и для получения стандартной ипотеки. Следует заранее определить позицию банка в таком вопросе — согласится ли он выдать ипотечный кредит на доплату. Если такое согласие имеется — процедура оформляется по стандартной схеме. Однако для оформления документации необходимо предоставить данные третьей стороны — того лица, на квартиру которого осуществляется обмен с доплатой.

В перечень таких документов входят:

удостоверение личности;
права собственности на указанною недвижимость;
справка об отсутствии обременения или задолженностей.

Банк рассчитывает такое имущество как вторичный рынок жилья. Поэтому возможно потребуется дополнительное предоставление документов.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

+7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
+7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
+7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

ahrfn.com

Как поменять одну квартиру на другую, если ипотека еще открыта

Ипотечная квартира – это не приговор, ее можно не только продать, но и обменять на другую квартиру, оформив новый договор ипотечного займа. Главное, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история, и новый залог отвечал требованиям банка согласно ст. 6 ФЗ № 102.

Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую

При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.

Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:

- кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
- обмен на жилье меньшей стоимости;
- положительная кредитная история.

Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:

Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
Подготовка документов.

На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:

кредитный договор;
выписку из банка о лицевом счете;
документы на объект обмена;
документы по требованию банка на участников сделки;
справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
свидетельство о браке;
свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
оценка нового объекта недвижимости.

Сделка оформляется в следующем порядке:

На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.

Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:

участникам зарплатного проекта;
кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.

Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.

Равноценное жилье

Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:

договор мены;
акт передачи нового объекта;
снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.

Обмен квартиры на более дорогую

Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.

Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости

Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.

КО выдаст согласие только при условии выплаты 2/3 или половины долга. Если банк откажет в сделке, то единственный выход – взять потребительский кредит на покрытие ипотечного долга.

Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:

оформляется два договора купли-продажи;
после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.

Обмен квартиры на дом

Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.

Особенности обмена при военной ипотеке

Жилье по сути находится в двойном залоге: у банка и у «Росвоенипотеки». Если причина обмена – смена места жительства военнослужащего из-за работы, то вступает в силу программа «Переезд». Главное требование – новое жилье должно быть равноценным по стоимости текущему.

Во всех остальных случаях необходимо погасить ипотечный кредит и отчисления «Росвоенипотеки» по ЦЖЗ. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи. Далее возможно снова взять жилплощадь по программе.

В чем могут возникнуть трудности при обмене квартиры

Главная сложность в длительности процедуры, она может занимать до нескольких месяцев. Ускорить процедуру может сотрудничество с банком: обговорите предварительно все этапы сделки.

Если при оформлении текущего ипотечного кредита участвовало АН, сотрудничающее с КО, лучше также поручить ему. Это сэкономит время на проверку продавца и объекта недвижимости.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 07.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

creditkin.guru

Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

Большинство людей хочет иметь большое и просторное жильё. В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки. Не стоит спешить продавать свою однокомнатную квартиру, сначала необходимо всё просчитать – узнать цены на желаемое жильё, и условия ипотечного кредитования у разных банков, подсчитать свои доходы, рассмотреть все льготные возможности.

Есть несколько вариантов улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита:

Продажа старого жилья с одновременной покупкой нового с использованием ипотеки.
Передача старой квартиры в залог банку под 70% её стоимости.
Передача старой квартиры банку в залог под 70% её стоимости с одновременным взятием ипотеки под залог новой квартиры.

Все эти варианты осуществимы лишь в том случае, если доходы позволяют платить по ипотеке.

Прежде чем продавать или менять своё жильё, стоит узнать даст ли банк ипотеку и будет ли возможность её погасить.

Одновременная продажа старого и покупка нового жилья с привлечением ипотечного кредита для уплаты разницы в стоимости квартир.

Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.

Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.

Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.

При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.

Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.

Банки часто отказываются выдавать ипотеку при обмене с доплатой, в этом случае можно просто оформить два договора купли-продажи на квартиры

Для продажи жилья необходимо собрать следующие документы:

Паспорта и ИНН всех собственников квартиры.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жильё.
Техпаспорт квартиры.
Договор купли-продажи.
Согласие на продажу второго супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом).
Разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
Выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Кроме этих документов в некоторых случаях могут потребоваться справки, доверенности, отказ от права собственности.

Покупка квартиры будет проходить с привлечением ипотеки, поэтому важно, чтобы приобретаемый объект недвижимости удовлетворял кредитора. Все документы по приобретаемому жилью должны быть предоставлены в банк для составления кредитного договора. Далее можно оформить стандартную процедуру покупки жилья в ипотеку, а сумму, полученную при продаже старой квартиры, использовать как первоначальный взнос.

Заемщик передает в залог банку старое жильё под 70% от его стоимости

Это вариант подходит тем людям, у которых есть накопления на новую квартиру. Недостающую сумму средств можно получить, заложив имеющееся жильё. Главное условие – наличие права собственности на квартиру. Кроме того банки оценивают имеющуюся недвижимость на ликвидность. Отказать могут по нескольким причинам:

Дом аварийный.
Жилье подлежит реконструкции.
Старая постройка.
Дом имеет неудачное расположение.

Многие солидные банки, такие как Сбербанк, предпочитают брать в залог жильё, у которого только один собственник. Большую сумму сложно получить, если квартира:

Малометражная.
Расположена на первом или последнем этаже.
Куплена пару месяцев назад.

Заложить квартиру в строящемся доме нельзя.

Важно знать пару особенностей залога:

Одну и ту же квартиру можно заложить несколько раз, главное чтобы её стоимость была не меньше суммы полученных займов.
Квартиру, находящуюся в залоге, можно сдавать в аренду и тем самым копить на приобретение нового жилья. Главное согласовать этот вопрос с банком.
В квартиру можно прописать недавно родившегося ребёнка, без согласования с банком.

Такой вариант приобретения нового жилья предполагает, что большую часть суммы на новую квартиру придётся платить из личных сбережений, что не по карману большинству людей со средним достатком.

Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры.

Если оформить ипотеку на новое жильё невозможно из-за невысоких легальных доходов, можно попробовать заложить старую квартиру за 70% от её стоимости. Этих денег не хватит на покупку нового жилья, однако теперь новую ипотеку придётся брать на гораздо меньшую сумму.

Таким образом, в залоге у банка окажется сразу две квартиры – старая и новая. В этом случае речь не идёт об ипотеке при обмене с доплатой – старую квартиру не обязательно продавать или обменивать. У заёмщика остаётся право собственности с обременением на эти две квартиры, Если доход позволит, можно «выкупить» у банка обе квартиры или же продать более маленькое жильё.Ипотека на улучшение жилищных условий

Можно воспользоваться специальным кредитом на улучшение жилищных условий. Такую ипотеку можно получить при помощи разных государственных программ:

Ипотека молодым семьям — подходит для пар в возрасте до 35 лет.
Если в семье двое детей, можно использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий. При этом не нужно ждать три года.

Подводные камни и сложности

Обмен жилья с привлечением ипотеки процедура довольно сложная. Она требует много времени и знаний в сфере финансов и законодательства. Кроме того, случаются ситуации, на которые просто невозможно повлиять.

Отказ банка в ипотечном кредитовании на обмен квартиры

Найти подходящее жильё это половина дела, главное, чтобы эта квартира устроила кредитора. В самый последний момент банк может отказать в ипотеке, если его не устроит жильё или доход заёмщика.

Причины отказа в ипотеке при обмене квартир:

Возраст заёмщика (выплатить ипотеку нужно до 75 лет).
Плохая кредитная история.
Низкий уровень дохода.
Плохое состояние здоровья заёмщика.
Низкая ликвидность объекта залога.
Невозможность проверить информацию о заёмщике.

Перед тем как продавать или обменивать квартиру, необходимо точно знать, даст ли банк ипотеку и на каких условиях.

Нехватка времени, опыта и сил на продажу своего жилья

Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.

Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.

ipoteka.finance

Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Ипотека – дело серьезное. И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России. Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой? Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться.

Жизненная ситуация или смена места жительства

В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Заемщики платили аккуратно и не допускали просрочек. Жизнь текла размеренно и спокойно. Однако в 2012 году руководство фирмы, где работал глава семьи, предложило ему пойти на повышение и переехать в Санкт-Петербург. Предложение было заманчивое, но встал вопрос: что делать с ипотечной квартирой? Муж, конечно, мог снять в аренду жилище в Северной столице и периодически приезжать в Москву, однако вскоре и супруга нашла в Санкт-Петербурге высокооплачиваемую работу. В этих условиях Добротворские решили отказаться от жилплощади в Москве. Но как это сделать? Квартира в ипотеке и платить за нее надо было еще семь лет. Закрыть же полностью кредит семья не могла: слишком большой была сумма разовой выплаты.

Совет банкиров

Добротворские обратились за советом в банк, где его сотрудники пояснили, что проблему можно решить тремя способами: полностью закрыть кредит, оформить перевод долга на третье лицо либо обменять квартиру на равноценную. Представители банка предупредили, что хотя закон и позволяет перевести долг на третье лицо, но кредитные организации неохотно идут на это, так как замена должника ухудшает качество ссуды в глазах ЦБ РФ. В итоге выбор оказался невелик: Добротворские остановились на обмене.

Обмен или замена залога

Эта процедура называется заменой залога, возможность которой предусмотрена ст. 345 ГК РФ. Порядок ипотечной замены регулируется даже не кредитным договором, а внутренними регламентами и положениями банка. У каждой кредитной организации здесь свои требования: одни разрешают замену ипотечного залога после истечения не менее чем 2/3 срока кредитного договора. Другие – разрешают обменять жилье через два-три года после заключения сделки. Обязательное условие: заемщик не может иметь просроченную задолженность или нарушать график платежей. Новая квартира в стоимостном выражении должна покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся задолженность по кредиту с учетом начисленных процентов. При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных условий банк откажет в замене залога.

Краткий алгоритм замены залога

Итак, что же надо сделать. Для начала необходимо выяснить: предусматривают ли регламенты кредитной организации замену залога по желанию заемщика. Именно по желанию, а не по каким-то другим основаниям.

Затем следует узнать у сотрудников банка, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, новая квартира должна находиться в зоне деятельности филиала или представительства банка. Если облюбованное жилище располагается, например, в 1000 километров от ближайшего отделения кредитной организации, то последняя никогда не разрешит подобный обмен. Кредитор должен держать должника на расстоянии «вытянутой руки», то есть иметь возможность добраться до него в течение одного дня на автомобиле и проверить состояние залога. Если это правило не соблюдается, кредит вообще не выдается. Тем более ипотечный. Конечно, есть и исключения, но они очень редки.

Следующий этап – это проверка правовой чистоты выбранной для обмена квартиры. Схема, в принципе, стандартная. Проводится она заемщиком совместно со службой безопасности или отделом по взысканию долгов банка. За короткий срок предстоит взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС. Параллельно «безопасники» кредитной организации по базам, имеющимся в их распоряжении, проверяют вторую сторону сделки на судимость и собирают о ней сведения всеми законными средствами.

Если замечаний и претензий нет, то одновременно готовятся два пакета бумаг: договор обмена квартир и передача нового жилья в залог банка. Нелишне упомянуть, что регистрация прав собственности владельцев на жилые помещения происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на недвижимость. И все это осуществляется под контролем банка. Обычно всю процедуру можно провести за два-три месяца.

Совет адвоката

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, в которой необходимо учесть все нюансы, прежде чем проводить ее в жизнь. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам сначала посоветоваться с адвокатом. Ведь если что-то пойдет не так, то проиграть может любая из сторон.

Фото: lori

realty.mail.ru

Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена ипотечной квартиры

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

Паспорт гражданина РФ.
Идентификационный код.
Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

ни разу не просрочили платеж.
участвуют в зарплатном проекте.
хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
Квартира становится вашей.
Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

Покупатель становится новым заемщиком.
Продавец теряет статус собственника и заемщика.
Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

Меньший долг перед банком.
Все чисто в юридическом плане.
Банк выступает в качестве гаранта сделки.
Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

bazazakonov.ru

❶ Как обменять ипотечную квартиру 🚩 как обменять квартиру в москве 🚩 Ипотека

Автор КакПросто!

Ипотека сегодня - один из самых распространенных способов приобрести квартиру. Однако несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. А это в свою очередь мешает свободному проведению сделок, связанных с этой квартирой. Таких, как например, обмен ее на большую по площади.

Статьи по теме:

Вам понадобится

- паспорт;
- выписка из домовой книги;
- копия лицевого счета;
- документы, подтверждающие своевременность выплат;
- заявление;
- если заемщик состоит в браке, то свидетельство о заключении брака.

Инструкция

Процедура обмена ипотечной квартиры на другую достаточно сложная и несколько проблематичная. В первую очередь на такую сделку вам необходимо получить согласие кредитовавшего вас банка. Связано это с тем, что именно у него в залоге находится ваша жилплощадь. Финансовые учреждения обычно идут навстречу своим клиентам, но требуют выполнения определенных условий. Так, например, вы можете обменять залоговую квартиру на другую только после того, как заключите одновременно договор продажи данного жилья и договор о покупке нового. Однако не все так просто. Ваше новое приобретение банк обязательно должен оценить на предмет соответствия его требованиям.

Для полноценного обмена вам необходимо найти подходящий объект недвижимости, добросовестного покупателя, который не будет затягивать с выплатой денег за приобретаемое жилье. Кроме этого вам необходимо будет позаботиться и о сборе всех бумаг и документов, которые требуются для совершения данной сделки.

Напишите заявление на увеличение ипотеки на сумму, которая выходит по разнице между стоимостью обмениваемой и приобретаемой квартиры. Зачастую банки требуют, чтобы вы сразу же погасили первоначальный взнос по новому объекту недвижимости.

Также дополнительно вы должны провести оценку рыночной стоимости как имеющегося, так и приобретаемого жилья. Обратитесь в кредитовавший вас банк за консультацией, как правильно провести все подготовительные процедуры к обмену одной жилплощади на другую.

Легче банк пойдет на сделку, если вы обратитесь в агентство недвижимости, с которым данная кредитная организация сотрудничает. А уж если вы приобретали первую квартиру через этот тандем, то следующая покупка для вас более доступной.

Предложение от нашего партнера

Видео по теме

Полезный совет

Помните, что на решение банка разрешить обмен или отказать в нем, будет влиять ваша кредитная история. Чтобы у организации-кредитора к вам не появилось лишних вопросов, старайтесь не пропускать даты ежемесячных платежей, не уклоняйтесь от требований и просьб банка. Иначе вы рискуете навредить сами себе.

Совет полезен?

Распечатать

Как обменять ипотечную квартиру

Похожие советы