Компенсации дольщикам будут выплачивать из общего фонда. Но фонда пока нет. Компенсационный фонд застройщиков с 2018 года последние новости
Взносы застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства с 2018 года могут заменить на страховые платежи дольщиков
Такой сценарий, предложенный экспертами, рассматривается Минстроем, сообщил информационному агентству RNS глава строительного ведомства Михаил Мень.
По словам чиновника, министерство приступит к рассмотрению этого варианта страхования в долевом строительстве в 2018 году — после анализа первого этапа работы компенсационного фонда.
«В августе мы провели встречу с застройщиками, в том числе с региональными компаниями, и попросили их представить свои предложения в сентябре к РИСФу (Российскому инвестиционно-строительному форуму, который пройдет в Москве 20—21 сентября — Ред.). Это (вмененный тариф для дольщиков — Ред.) — предложение экспертов, и мы его будем тоже прорабатывать как один из возможных сценариев через год. Нам нужно пройти через переходный период с фиксированным плоским тарифом 1,2% (от цены ДДУ — Ред.) и в течение года выйти на решение: либо мы оставляем плоский тариф, даже в этом же, возможно, объеме, либо переходим на дифференцированный, либо на вмененный», — подчеркнул Михаил Мень.
Глава ведомства еще раз напомнил, что переходный период заканчивается в июле 2018 года. «До этого времени мы должны четко понять: либо мы остаемся на тех же рельсах, которые существуют сейчас, либо что-то меняем. Для этого надо, чтобы закон поработал в том виде, в котором он принят», — подчеркнул Мень.
Региональные застройщики, участвовавшие во встрече с министром, которая состоялась в августе, подтвердили порталу ЕРЗ, что такой вопрос действительно поднимался на совещании. Было высказано мнение, что поскольку граждане являются итоговыми выгодоприобретателями, то именно они, а не застройщики, должны платить отчисления, которые, по сути, страхуют их от риска неполучения квартиры.
Напомним, что вопрос о форме и размере платежей в Фонд защиты прав дольщиков минувшим летом был одним из самых дискуссионных при обсуждении законопроекта, ставшего впоследствии 218-ФЗ.
«Мы до сих пор не знаем, как министерство предлагает решать этот вопрос после 1 июля 2018 года», — сетовал в июньском интервью порталу ЕРЗ Председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото). «Будем ждать от правительства комплексных, документально оформленных предложений для их детального обсуждения, — заявил депутат. — Если методика — значит, будем обсуждать нюансы вариативного подхода. Если фиксированный платеж — значит, нам нужны и детальные предложения по защите средств этого фонда от недобросовестных участников».
В результате, согласно принятому 218-ФЗ, до 1 июля 2018 года Фонд защиты прав участников долевого строительства будет формироваться за счет взносов со стороны застройщиков по ставке 1,2% от цены каждого договора долевого участия.
«Самое главное, что законопроектом предусмотрен не вариативный подход к застройщикам, а абсолютно четкая фиксированная ставка в 1,2%, которая может меняться не чаще одного раза в год и только федеральным законом, — подчеркнул в интервью порталу ЕРЗ после принятия 218-ФЗ Николай Николаев, ставший, по его собственному признанию, автором большинства одобренных поправок.
По его словам, от вариативного подхода отказались потому, что «в таком случае появился бы очень существенный риск использовать эту вариативную ставку в конкурентной борьбе, и эту борьбу однозначно проиграли бы небольшие застройщики». «Ставка у них была бы выше, а, значит, и стоимость жилья — тоже, — пояснил глава профильного комитета. — Поэтому мы отказались от этого подхода и зафиксировали ставку. При этом фиксированная ставка подразумевает, что не всякий девелопер сможет попасть в эту систему», — резюмировал парламентарий.
И все-таки, что будет после 1 июля 2018 года? Как видим, Минстрой не исключает в качестве одного из вариантов замену взносов застройщиков в Фонд защиты прав участников долевого строительства на вмененные страховые платежи самих дольщиков. Несложно предсказать, что у такого варианта будет множество противников.
Поделитесь с друзьями!
Читайте наши новости:
moigk.ru
Как отразятся новые поправки в 214-ФЗ на застройщиках и дольщиках в 2018 году
Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут уходить из бизнеса, и мы уже фиксируем появление в продаже участков, владельцы которых отказываются от самостоятельной реализации проектов из-за невозможности выполнить новые требования.
Один застройщик — одно разрешение на строительство
Есть и ограничения, которые могут существенно усложнить деятельность давних участников рынка. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Очевидно, что данная норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных ЖК. Однако встает вопрос о том, как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять — десять очередей и десятки корпусов. Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж, чтобы получить разрешение на строительство. Это очень дорого.
Кроме того, девелоперу крупных проектов придется создавать под каждую очередь отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование масштабных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам.
Законные цели расходования средств покупателей
Новые поправки изменили перечень законных целей, на которые можно расходовать средства дольщиков. Так, разработка проектной документации для строительства объектов инфраструктуры теперь не может покрываться за счет привлеченных денег покупателей, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Таким образом, строительство коммерческой недвижимости, а также школ, детских садов и поликлиник, принять которые на свой баланс власти не готовы, придется вести за счет собственных средств застройщика. Другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств покупателей нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Средствами дольщиков можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.
Банковский контроль над расходами
Еще один новый механизм наблюдения за операциями девелопера — банковский контроль. Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении. Конечно, для девелоперов, которые совмещают в одном лице функционал двух или даже всех трех участников строительства, эта поправка не создаст проблем. В противном же случае придется договариваться и искать банки, удовлетворяющие всех. Причем список кредиторов будет ограниченным: учреждается институт уполномоченных банков, которые и получат право вести расчеты всех участников девелоперского проекта. Однако в этом есть и положительный момент, ведь в условиях непростой ситуации в банковской сфере вероятность отзыва лицензий у уполномоченного банка минимальна. По замыслу законодателей, расчетный счет позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако на практике для этого придется нанять штат специалистов в строительстве, четко понимающих смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства. Кроме того, при выборе банка строители будут ориентироваться на самых крупных игроков, укрепляя тем самым их монопольное положение и подогревая желание завышать цены на данные услуги.
Кредитование строительства
У застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк. Между тем сейчас распространена практика, при которой девелопер предоставляет внутренний займ — например, для приобретения площадки и старта работ застройщику или подрядчику, входящему в его группу компаний. Соответственно, ограничение на привлечение средств повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что приведет к росту себестоимости строительства.
Пересмотр порядка ценообразования
И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства. Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.
Таким образом, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для девелопмента. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта. В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в условиях стагнации цен означает уход большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты.
xn--24-dlcma9alib4a7j.xn--p1ai
«Закон приведёт к краху многих застройщиков»
Лариса Гильмутдинова, член общественного совета Госстройнадзора НСО:
«[Получилось] очень жёстко, жёстко и непредсказуемо. Тут уже не завинчивание гаек — последний гвоздь в крышку гроба застройщиков.
Что хорошо — ввели фонд по защите прав дольщиков. Только его вводить надо было до страхования, спустя пару-тройку лет после того, как вообще 214-ФЗ (закон «Об участии в долевом строительстве». — Л.П.) был принят. А сейчас, когда застройщики прошли страхование, когда есть определённые наработки, всю эту систему перечёркивать и идти на другое… Ну, наверное, это кому-то надо.
Отчисления с каждого договора [а не с объекта в целом] на фоне сегодняшней ситуации, когда застройщик не может продать все квартиры, — очень положительный момент. Отчисления будут только с тех договоров, которые зарегистрированы, с которых будут привлекаться деньги. Сумма в 1,2 % — практически та же самая, что берут страховщики, она никак не должна повлиять [на цены].
Если кто-то будет ссылаться, что жильё дорожает, потому что они перечисляют [процент] в компенсационный фонд, — это, как минимум, лукавство.
Любая группа компаний всегда под каждый дом создавала отдельное юрлицо. Это упрощает ситуацию и для контролирующих органов: всю эту кучу было очень сложно проверять. Плюс, если просрочка наступала, дольщики шли в суды, выигрывали иски, — особенно это актуально сейчас с учётом так называемого потребительского экстремизма дольщиков. Были случаи, когда застройщик не мог строить, потому что был завален исполнительными листами, которые нужно выплачивать, и у него уже не было средств, чтобы продолжать. Это било по другим дольщикам.
Многие [застройщики до нового закона] не дожили, многие, заканчивая проекты, прекращают свою деятельность, — это идёт по всей России. Основная масса, конечно, будет уходить либо объединяться между собой — это уже происходит и этот процесс необратим. Часть банкротятся, к сожалению, причём банкротств этих с каждым годом процентов на 15–20 становится больше».
Валентин Тиунов, директор девелоперской компании «Система»:
«Из безусловно положительного: такой отбор застройщиков отсечёт недобросовестные компании. Из отрицательного: этот закон не учитывает особенности региональных рынков.
Если брать два ведущих города, Москву и Санкт-Петербург, то там сформирован серьёзный пул игроков с финансовыми структурами, историей строительства, там конкурентный рынок и достаточная маржа, позволяющая реализовывать проекты. В регионах компаний-застройщиков, которые бы отвечали критериям закона, значительно меньше, и Новосибирск — далеко не самый печальный случай.
Закон приведёт к краху многих застройщиков, которые сейчас продолжают свою деятельность:
компании не смогут привлекать деньги на завершение старых проектов из новых анонсированных. Эта пирамида носит ругательный смысл, но в бизнесе это сильно развито. Банк, по сути, тоже пирамида. Если представить, что все вдруг отозвали свои вклады и депозиты, банк существовать не сможет. Здесь суть та же.
Многие [застройщики] уйдут с рынка болезненно, и наш славный город ещё долго будут сотрясать скандалы, связанные с покупателями жилья, которые его не получили, с работниками этих строительных компаний. Будет монополизация рынка с повышением цен, но это будет отложенным эффектом.
Для людей изменения, конечно, положительные. Но это абсолютно не решает проблем нынешних дольщиков. Я на форумах уже читал, что вот, создан компенсационный фонд, который должен нам помочь, — нет, закон не имеет обратной силы, он касается новых строек. И опять же, если подрядчики будут собирать деньги, он никаким образом не решит проблемы голодовок в сквере им. Крячкова».
80 % застройщиков могут не выдержать новых условий работыДмитрий Червов, гендиректор концерна «Сибирь»:
«Прежний закон, на мой взгляд, не работал — неизвестно куда деньги отчислялись. Здесь, я надеюсь, будет по типу фонда модернизации ЖКХ: если это будет устроено как федеральная копилка, я думаю, хорошо сработает.
Норма собственных средств уже есть, и она нас вынуждает создавать большую капитализацию компании-застройщика. По мне так хорошая мера, правильная. Но это с моей колокольни.
Начать дело будет сложнее, конкуренция за счёт этого сильно уменьшится, останутся только крупные игроки, у кого есть история, у кого есть деньги, чтобы капитализоваться.
Закон рассчитан на снижение рисков по обманутым дольщикам. Это можно сравнить с лекарством от гипертонии: риски для жизни снижаются, зато и качество жизни ухудшается — тормозишь, какие-то проблемы, связанные с умственной деятельностью, возникают. В какой-то степени [закон] тормознёт рынок, увеличит цены и сократит количество предложения на рынке. Я думаю, это аукнется года через 2–3, сейчас же в заделе много объектов, на которые этот закон не повлияет.
(Л.П.: Конкурсный отбор застройщиков на достройку проблемных объектов сподвигнет их более активно включаться в эту работу?)
Конечно, это же живые деньги. Я думаю, лбы порасшибают за подряд».
Алексей Кузнецов, директор компании «ПромГражданСтрой»:
«На самом деле закон, как мне кажется, сырой, там есть откровенные ляпы и непонятные места: например, об одном застройщике и одном разрешении на строительство.
Если рассматривать то, как он написан, без всяких придумок, понятно, что закон направлен на то, чтобы долевое строительство в принципе исключить как класс, чтобы больше оно ни законодателей, ни исполнительную власть не тревожило. Если застройщик имеет 10 % от стоимости строительства с учётом будущей прибыли, которые он может положить на расчётный счёт и получить назад из уполномоченного банка в виде прибыли только после того, как закроет полностью разрешение на строительство, то ему никакие долевые деньги и кредиты не нужны — ему ничего вообще не надо в принципе.
По моим понятиям, процентов 80 застройщиков вообще уйдут с рынка, потому что сейчас все закредитованы, живут с долевых денег, латают дыры и кое-как пытаются с упавшим спросом совладать.
Я буду стремиться к тому, чтобы строить на деньги дольщиков — это позволит мне не потерять необходимый темп. Но если закон выйдет так, как его сейчас показали, ни о каком долевом строительстве я и думать не стану: я буду просто готовиться к тому, чтобы строить на свои деньги. Объём будет в 5 раз меньше, чем сейчас, будет дефицит, поднимем цены — как-то же надо будет компенсировать постоянные затраты, они же нелинейно сокращаются с сокращением объёмов строительства.
Закон практически запретительный. Но сейчас застройщики находятся в такой ситуации, что будут бить — будем плакать. Год впереди есть, я так понимаю. Примут — будем смотреть, но готовиться мы начали к самому худшему».
news.ngs.ru
Компенсационный фонд долевого строительства заработает в ноябре — Российская газета
Расскажем о пяти главных изменениях в защите интересов дольщиков:
Первое. Меняется сам механизм защиты частных инвесторов. Ранее застройщики страховали свою ответственность или получали банковскую гарантию. Но эта система не оправдала себя, страховые компании при банкротстве застройщика не включались в процесс защиты прав дольщиков.
Второе. Фонд будут наполнять взносы застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1,2 процента от каждого договора долевого участия. Эти деньги могут быть использованы на достройку объекта или выплату компенсаций. "Он будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, которое гарантирует возврат средств, вложенных людьми на банковские депозиты", - говорил ранее министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень в интервью "Российской газете".
Третье. Компенсировать дольщикам будут 120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия. Исключения сделаны только для многодетных семей. Не защищены средствами фонда лишние метры в больших квартирах или нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Компенсации будут рассчитываться по стоимости квадратного метра на первичном рынке в субъекте (по данным Росстата). Поэтому для обладателей дорогого жилья намного выгоднее будет вариант достройки дома.
Четвертое. Достраивать или получить деньги зависит от самих жильцов. На этапе котлована оправдывает себя компенсация, на финальной стадии - смена застройщика и завершение строительства объекта. Но в тех случаях, когда решение не столь очевидно, решающее слово будет за дольщиками.
Достраивать или получить компенсацию зависит от самих жильцов. Они сами решат судьбу своего дома
И пятое. Введены ограничения, призванные повысить надежность застройщика, который возводит многоквартирный дом. Правило "один застройщик - один проект" означает, что каждый объект должен быть оформлен в проектную компанию. "Каждый из них обособлен и обеспечен "живыми" деньгами", - поясняет директор финансовой практики московского офиса BCG Сергей Ишков. При этом правило не ограничивает застройщика в количестве объектов.
Также устойчивость застройщиков повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам. Эксперты уверены, что сильнее всего закон повлияет на работу небольших застройщиков и девелоперов.
rg.ru
Компенсации дольщикам будут выплачивать из общего фонда. Но фонда пока нет
С 30 июля 2017 года действует федеральный закон о новых гарантиях для дольщиков. Некоторые его положения заработают позже, но в целом это актуальный документ. Его можно учитывать при выборе застройщика и квартиры.
Государство создаст единый фонд, куда все застройщики будут перечислять 1,2% от цены каждого договора. Если кто-то обанкротится или недостроит дом, дольщики получат компенсации или квартиры.
Самого фонда для компенсаций пока нет — его только обещают создать путем преобразования другого фонда. В общем, всё сложно и не до конца понятно. Мы отобрали важное и объясняем, как это работает.
Постановление о новом фонде
Главное
Застройщики будут платить взносы в компенсационный фонд. Фонд должен заработать после 27 октября. Его контролирует государство.
В фонд обязаны делать взносы только те, кто заключит первый договор с дольщиком после начала работы фонда. Если первый договор был заключен раньше, то без фонда.
Кто заплатит взносы — может не страховать ответственность. Остальные должны страховать, как раньше.
Платить нужно до регистрации договора. Без взноса не зарегистрируют.
Если что-то пойдет не так, дольщикам выплатят деньги или достроят дом за счет фонда.
На цену квартир это повлиять не должно. Но кто его знает…
Как было раньше?
Интерес дольщиков государство пыталось защищать и до этого закона. К застройщикам предъявляли строгие требования, но это не мешало им обманывать покупателей.
Например, по общим правилам, с 1 января 2017 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность. Если что-то идет не так, компенсации дольщикам выплачивала страховая компания. Но в этом была проблема. Страховые компании тоже банкротились и не могли выплачивать возмещение. А разрешение страховать такие риски было всего у нескольких компаний. Еще застройщики могли не застраховать ответственность и всё равно продавать квартиры.
Интересы дольщиков защитили на бумаге, а на деле это не работало. Застройщики всё равно обманывали или банкротились, люди оставались без денег и квартир, а государство ничего не могло сделать.
Что изменилось?
С 1 января 2017 года заработал закон о новых гарантиях для дольщиков. Там уже шла речь о фонде для выплат компенсаций под контролем государства. Правительство выпустило постановление о работе фонда, его создали на базе АИЖК, но полноценно он так и не заработал. Тогда с застройщиков планировали собирать по 1% от планируемой стоимости строительства.
О создании фонда на базе АИЖК
Еще в этом законе не уточнили, что делать с обязательным страхование ответственности. Получилось, что два способа защиты существовали одновременно, хотя оба толком не работали.
Теперь приняли новый закон, которым уточнили, сколько застройщики должны отчислять в фонд, когда это нужно делать и на что могут рассчитывать дольщики. Но эти изменения коснутся не всех, а новый фонд только планируют создать.
Кого касаются изменения?
Новые правила касаются только тех дольщиков, которые купят квартиры после создания фонда. И только в том случае, если застройщик перечислил туда взнос.
Обязательно платить взносы в фонд должны только те застройщики, которые заключили первый договор после создания фонда.
Итого. Нового фонда пока нет: его обещают создать до 27 октября 2017 года. Дольщики, которые уже оплатили и ждут квартиры, гарантий от государства не получат. Даже те, кто купит квартиру после создания фонда, тоже могут не получить этих гарантий и будут надеяться на страховку или суд.
Какие гарантии дадут дольщикам по новым правилам?
Если выгоднее достроить дом, фонд выделит деньги на работы. Достраивать будет компания, которую выберут на конкурсе. Еще могут выделить кредит тому же застройщику, чтобы он сдал дом. Когда дом достроят, дольщики получат квартиры.
Откуда возьмут деньги для компенсаций?
Государство создаст компенсационный фонд. Это не частная компания. Он будет работать по принципу агентства страхования вкладов, но для дольщиков.
Застройщики будут перечислять туда деньги с каждого объекта — 1,2% от цены каждого договора. Деньги в фонд нужно заплатить до того, как договор отдадут на регистрацию.
Эти деньги от всех застройщиков будут полностью под контролем государства. Они не пропадут вместе со страховой компанией или застройщиком. А если застройщик не внесет взнос, договор долевого участия в строительстве не зарегистрируют. Это будет контролировать Росреестр.
Но, с другой стороны, государство тоже может этот фонд как-нибудь заморозить. В государственных конторах работают такие же люди, как в частных.
Когда дольщики смогут обращаться за компенсацией?
Если фонд будет выплачивать деньги, дольщики должны обращаться к конкурсному управляющему — его назначит суд. Заявление на выплату нужно подать в течение трех месяцев после того, как застройщика официально признают банкротом.
Сразу деньги, конечно, не отдадут: придется ждать несколько месяцев.
Если дом будут достраивать, реестр дольщиков сформируют автоматически. Но это лучше контролировать, потому что данные передает застройщик, а кто знает, не перепутает ли он чего-нибудь. Со стройкой ведь уже не получилось. Конкурсный управляющий предупредит, что и когда нужно сделать, чтобы получить квартиру.
Важно следить за сроками. Если подать заявление с просрочкой, можно ничего не получить. Опоздавших включат в реестр только по уважительной причине.
Если дольщик передумает ждать квартиру, можно забрать деньги из фонда?
Деньги из фонда выплатят, только если застройщика официально признают банкротом. Если дольщик просто решил купить другую квартиру, устал ждать или не доверяет застройщику, фонд не выплатит компенсацию. Тогда вопрос нужно решать напрямую с застройщиком и по другими правилам.
Сложные вопросыКак получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так
Если я уже купил квартиру у застройщика, который не заплатил взнос, мне компенсация не положена?
Из государственного фонда — не положена. Сейчас не все застройщики обязаны платить взнос в фонд. Это должны делать только те, кто еще не продал ни одной квартиры и продаст первую, когда фонд официально заработает.
Если я куплю квартиру в следующем году, когда фонд заработает, меня точно защитит государство?
Не точно. Если застройщик давно продает квартиры в конкретном строящемся доме, не обязан платить взносы в фонд и не платил их, государство не выплатит компенсацию. Тогда будут работать прежние правила с судами, страховой и поручителями, если они есть.
Как узнать, что застройщик платит взносы в фонд?
Можно спросить напрямую, попросить у застройщика подтверждающий документ или сделать запрос в единый реестр застройщиков. Если в реестре нет данных о взносах в фонд, значит, застройщик их не платит. Но публиковать в реестре эти данные будут только с 2018 года.
ст. 23.1 о едином реестре застройщиков
Еще это проверит Росреестр при регистрации договора. Если застройщик обязан платить взносы, но не платит, договор участия в долевом строительстве не зарегистрируют.
Реестры на госуслугах
Страхование ответственности застройщиков уже не обязательное?
Необязательное, но не для всех. Застройщик может не страховать ответственность, только если платит взносы в фонд. Если пока застройщик не обязан платить, он купит страховку.
Если застройщик платит взносы в фонд, он всё равно может страховать ответственность. Только теперь такое страхование будет добровольным.
Теперь квартиры подорожают?
Квартиры не обязательно подорожают. Застройщики и сейчас обязаны страховать ответственность. Страховые премии могут быть даже выше, чем 1,2% от цены договора. Государство их не регулирует.
Даже если застройщики захотят включить взнос в цену сделки, они и сейчас включают туда страховую премию. Но застройщики могут спекулировать новым законом. А еще цены на квартиры могут вырасти сами по себе, независимо от работы новых законов фонда.
Может быть, даже те застройщики, которые не обязаны платить взносы в фонд, будут делать это добровольно вместо страховки. В их расходах при этом почти ничего не изменится.
На что теперь обращать внимание при выборе застройщика?
На то же, что и раньше. Компенсация из фонда — это гарантия на крайний случай. Ее выплачивают не сразу: процедура занимает несколько месяцев.
Если хотите получить защиту от государства, ждите, когда фонд заработает, и только потом заключайте договор. Выбирайте застройщика, который уже платит туда взносы.
И почитайте нашу подборку статей для дольщиков:
journal.tinkoff.ru
Госдума приняла закон о компенсационном фонде долевого строительства
МОСКВА, 21 июл — РИА Новости. Госдума на пленарном заседании пятницу приняла в третьем чтении закон об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства в целях дополнительной защиты прав и законных интересов дольщиков.
Минстрой предложил компенсации дольщикам в размере цены за 100 кв метровКомпенсационный фонд дольщиков создается в форме публично-правовой компании путем преобразования существующей некоммерческой правительственной организации. Как пояснял ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношения Николай Николаев, публично-правовая компания будет создана в течение трех месяцев после принятия закона, к ней будут устанавливаться все стандартные требования, в частности, требования к раскрытию информации, аудиту отчетности, требования к системе внутреннего контроля, к распределению полномочий органов управления и порядку совершения сделок.Компенсационный фонд дольщиков также будет заниматься аккредитацией арбитражных управляющих, осуществляющих конкурсное (внешнее) управление в деле о банкротстве. По мнению Николаева, такая новая норма может обеспечить правильный, профессиональный подход к рассмотрению всех дел о банкротстве застройщиков.
Условия и порядок использования средств фонда, правила их размещения и инвестирования, порядок управления фондом устанавливаются правительством РФ. Закон предусматривает исчерпывающий перечень активов, в которые могут инвестироваться свободные средства фонда. Кроме того, предполагается включение представителей российского парламента в органы управления фонда (по одному представителю от каждой палаты).
Взнос 1,2%
Воробьев обратил внимание правительства на реализацию госпрограммЗакон устанавливает единую ставку взноса застройщиков в компенсационный фонд — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком.Величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год с учетом актуарного оценивания деятельности фонда. Взносы должны быть внесены на номинальный счет фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на регистрацию договора. В законе прописываются условия и случаи возврата застройщику взноса.
Конкурсный отбор застройщиков
Документ закрепляет нормы о конкурсном отборе застройщика, который претендует на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроль за использованием представленных средств.
Как пояснял Николаев, дольщики самостоятельно принимают решение получить возмещение или достроить проблемный объект за счет средств компенсационного фонда. При этом застройщик, претендующий на получение средств компенсационного фонда, должен соответствовать установленным правительством РФ нормативам финансовой устойчивости.
В Подмосковье остается 25 проблемных объектов строительстваДокумент также вносит изменения в закон "О несостоятельности (банкротстве)" и определяет порядок банкротства застройщиков.Строительный бизнес
Закон предусматривает изменения в законе о долевом строительстве. Так, жилищное строительство обосабливается от иных видов деятельности.
Предусматривается, что застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Устанавливается принцип "одна компания — одно разрешение на строительство", пояснял глава профильного комитета Госдумы, отмечая, что крупная компания может создавать проектную компанию, которая будет заниматься одним строительным объектом.
Поправками вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) — он обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
Инвестиции граждан в строительство Подмосковья составляют 700 млрд рубДокумент определяет финансовые требования к застройщику. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Более того, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган минимальный остаток денежных средств в счете уполномоченного банка должен составлять 10% от проектной стоимости.Закон о долевом строительстве дополняется статьей о требованиях к органам управления застройщика и его участникам.
Информационная система
Новый закон предусматривает создание единой информационной системы жилищного строительства. Информация, содержащаяся в системе, будет размещаться в интернете на сайте единого института развития в жилищной сфере.
Как изменился рынок жилья Новой Москвы за пять летПо словам Николаева, данная система должна заработать с 1 января 2018 года.Обманутые дольщики
В закон не вошли положения, которые определяли бы процедуру в случаях уже состоявшегося на момент принятия закона обмана дольщиков. Задним числом механизм компенсационного фонда не будет действовать, пояснял ранее глава комитета Госдумы. По словам Николаева, это решение, которое, в том числе, и подтвердил президент (РФ Владимир Путин) на совещании с членами правительства.
Кроме того, в закон не вошли нормы о привлечении бюджетных средств для решения проблем в долевом строительстве, положения о дополнительных мерах административной и уголовной ответственности за нарушения в сфере жилищного строительства.
ria.ru
Финансирование жилищного строительства в РФ перейдет на новую модель — Российская газета
С начала года выросло количество проблемных объектов долевого строительства. Об этом заявил глава минстроя Владимир Якушев на парламентских слушаниях в Госдуме. По его словам, если на 1 января проблемными являлись 836 объектов долевого строительства - 1101 дом, то к 1 апреля насчитывалось уже 842 долгостроя - 1261 дом.
Власти надеются решить проблему обманутых дольщиков, перейдя на новую модель финансирования жилищного строительства и переложив все риски на профессиональных участников рынка. Сделать долевое строительство более прозрачным должна новая редакция 214-ФЗ, которая частично начнет действовать уже 1 июля 2018 года. В частности, это принцип "одно разрешение на строительство - один расчетный счет", а также полноценное банковское сопровождение. С 1 июля 2019 года в обязательном порядке заработают специализированные банковские эскроу-счета, гарантирующие сохранность средств покупателей.
"Важно не допустить неверного толкования закона, говоря, что 1 июля 2019 года долевое строительство будет закрыто. Это не так, - подчеркнул министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев. - Вводится цивилизованный новый механизм, согласно которому на счет в банке будут зачисляться деньги граждан, для того чтобы они купили будущее жилье. И эти средства одновременно служат залогом и инструментом по понижению процентной ставки при открытии кредитной линии для застройщика. Но они неприкосновенны до того момента, пока застройщик не сдаст объект и не выдаст ключи участникам долевого строительства. Только после этого со счета средства граждан пойдут на погашение кредитной линии и станут прибылью застройщика".
При этом глава минстроя выступает против финансирования достройки проблемных объектов за счет новых продаж квартир в недостроенных домах. "Сегодня нет единого сценария. Но пытаться выстраивать пирамиду дальше и за счет договоров долевого участия в будущем финансировать те дома, которые остановлены, - это все равно приведет к пирамиде, которая рухнет", - считает он. Якушев полагает, что работа по завершению долгостроев должна идти в ручном режиме при содействии региональных и федеральных властей.
Отказ от долевого строительства в нынешнем виде серьезно изменит расклад сил на рынке жилья
При этом экономически стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета можно с помощью увеличения тарифов в компенсационный фонд дольщиков, сказал глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. "Самым очевидным экономическим стимулом для этого является повышение тарифов в компенсационный фонд. Мы предлагаем увеличить тарифы до 3 процентов с 1 октября этого года и до 6 процентов - с 1 января", - заявил он. Сейчас закон обязывает застройщиков делать взносы в компенсационный фонд дольщиков в размере 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.
Эксперты полагают, что нововведения изменят расклад сил на рынке недвижимости. "Многие девелоперские компании начнут объединяться, укрупняться или вовсе уходить с рынка, чтобы адаптироваться к таким условиям", - уверен Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Вместе с тем есть очевидная польза: девелоперы станут конкурировать друг с другом, предлагая покупателю уже готовый продукт. Новостройку можно будет посетить и оценить реальное качество строительства и отделки.
rg.ru
