Приобретение квартиры по договору долевого участия. Покупка квартиры по дду
Оплата квартиры по ДДУ до его регистрации – риски Покупателя
Последнее обновление: 14.10.2017
Ситуация из практики:
При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!
Какую ошибку здесь допускают Покупатели?
Ошибка Покупателя:
Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.
Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.
Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.
Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.
Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.
Договор долевого участия (ДДУ) и двойные продажи
Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском. Риском так называемых «двойных продаж». Это ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям. Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.
В итоге настоящие права на строящуюся квартиру получает только один из Покупателей, а остальным достается перспектива судебных тяжб по поводу недействительных сделок и возврата уплаченных сумм.
Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) способов покупки квартир в новостройках.
Что делать:
По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.
Но в некоторых случаях допустимо сделать исключение.
Например, перед оплатой квартиры по договору ДДУ, Покупателю новостройки следует попросить Застройщика предъявить хотя бы один зарегистрированный Договор долевого участия по данному объекту. Если таковой есть, то риск «нерегистрации» других договоров сильно снижается.
Дело в том, что Росреестр проверяет всю документацию Застройщика именно перед первой регистрацией его договора ДДУ, по которому тот собирается привлекать деньги дольщиков. Если регистратор дал добро на регистрацию первого ДДУ по конкретному строящемуся дому, то все остальные ДДУ по этому дому будут регистрироваться уже «на автомате». И именно в таком случае можно передавать деньги Застройщику сразу после подписания ДДУ, с расчетом, что он гарантированно сможет зарегистрировать их потом единым пакетом (скопом).
Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер.
Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора.
Соблюдение этого условия избавит Покупателя и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ).
Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».
Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста. Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей , в разделе «Покупатель» >> «Первичка».
kvartira-bez-agenta.ru
Приобретение квартиры по договору долевого участия |
В России на сегодняшний день долевое строительство получило большое распространение, поскольку оно имеет несколько важных преимуществ и для застройщика, и для будущего владельца недвижимости. Только за первые три квартала 2016 года по официальным данным в РФ было зарегистрировано почти 500 тысяч договоров на приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Но вместе с этим нередко мошенники используют такую схему для обмана людей, поэтому очень важно выбрать надежного застройщика и заключить ДДУ по всем правилам.
Особенности долевого строительства жилья
Долевое участие предполагает, что застройщик будет выполнять все строительные работы на деньги участников долевого строительства, то есть дольщиков. После завершения строительства застройщик передаст право владения квартирой в новостройке участнику долевого строительства.
Каждая сторона получает важные преимущества: застройщику нет необходимости оформлять кредиты и выплачивать проценты банку или искать другие источники финансирования строительства нового дома. В результате строительная компания предлагает квартиры участникам долевого строительства по выгодным ценам.
Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»
Покупка квартиры по ДДУ может быть достаточно рискованной, ведь может возникнуть одна из типичных ситуаций:
1. Нестабильная экономическая ситуация, инфляция, уменьшение курса рубля относительно американской валюты могут привести к тому, что строительство будет на какое-то время приостановлено из-за нехватки денег;
2. Недобросовестные застройщики могут заключить договор долевого участия и умышленно не выполнить свои обязательства. Нередко мошенники используют такую схему, собирая деньги под «псевдостроительство». В некоторых случаях один виртуальный объект может быть перепродан сразу нескольким участникам.
Все договоры долевого участия должны регистрироваться строительной фирмой, после чего в Росреестре появится соответствующая запись.
Чтобы уменьшить количество мошеннических схем, законодательство обязует застройщиков также оформлять договоры страхования.
Кроме этого, с 1 января 2017 года все ДДУ будут регистрироваться в Росреестре лишь после уплаты застройщиком взноса в государственный компенсационный фонд.
На сегодняшний день АИЖК и Минстрой усиленно проводят подготовку к началу работы фонда.
Правила заключения договора долевого участия
На первом этапе покупателю нужно выбрать надежного застройщика. Самый главный показатель хорошей репутации — большое количество сданных в эксплуатацию объектов.
После очень важно проверить у застройщика наличие договора купли-продажи или аренды земли, где будут проходить строительные работы, разрешения на строительство и изучить проектную декларацию. Если все документы в порядке, можно приступать к изучению договора долевого участия.
В первую очередь необходимо определить, с кем будет заключаться ДДУ. В документе должно быть указано полное название компании-застройщика, дата и место регистрации юридического лица, номер свидетельства о регистрации, информация о внесении в ЕГР юридических лиц. Разумеется, что договор должен быть заключен с той же строительной компанией, которая указана в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре купли-продажи либо аренды земли.
Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»
ДДУ может заключаться между покупателем квартиры и генеральным директором строительной компании. Если же стороной сделки выступает другое лицо, имеющее доверенность, это может привести к осложнениям в случае решения спорных вопросов в суде.
Сделки купли-продажи квартир по договору долевого участия могут выполняться посредником, и в этом случае очень важно, чтобы последний представил документ, подтверждающий законность предоставления посреднических услуг. В таком документе должно быть обозначено, что строительная компания передала полномочия заключать ДДУ посреднику. Очень важно, чтобы был четко указан предмет договора — передача объекта недвижимости в строго оговоренный срок. Никакие другие формулировки недопустимы.
В ДДУ обязательно должны быть указаны сроки сделки. Первым делом нужно убедиться, что срок сдачи новостройки в эксплуатацию наступит раньше, чем закончится срок действия ДДУ. Затем нужно проверить срок, когда будут переданы права вдавления квартирой покупателю, причем вместо точной даты обычно в ДДУ указывается квартал.
ДДУ должен содержать такую информацию об объекте недвижимости:
- точный адрес;
- кадастровый номер земельного участка;
- этаж;
- предварительный номер квартиры.
В ДДУ указывается площадь всей квартиры, а также отдельных комнат, балконов, террас, лоджий, подсобных помещений. Если по завершению строительства площадь помещения окажется меньшей, строительная компания должна будет компенсировать разницу владельцу жилья, а если больше, то последнему придется доплатить какую-то сумму. Сегодня часто в ДДУ предусматривается пункт, благодаря которому ни застройщику, ни покупателю квартиры не придется ничего доплачивать, даже если площадь не будет совпадать с изначально указанной в документации.
Стандартная практика, когда застройщик в течение первых трех лет отвечает за состояние технологического и инженерного оборудования, установленного в доме, и выполняет ремонт в случае поломки. За состояние квартиры строительная компания обязана отвечать в течение пяти лет.
Особое внимание нужно уделить проверке стоимости сделки. Желательно, чтобы она была указана в рублях, а не в долларах, ведь никто не даст гарантий, что рубль резко не подешевеет относительно доллара.
После подписания ДДУ заемщик должен будет через банк перечислить необходимую сумму денег на счет строительной компании. Обычно банковское учреждение проводит эту операцию в течение нескольких дней. По всем правилам покупатель не несет ответственность за действия банка, например, в том случае, когда последний зачисляет средства на счет застройщика с опозданием. Считается, что покупатель выполнил свои обязательства в тот момент, когда отнес деньги в банк, а не когда вся сумма была зачислена на счет строительной компании.
В договоре должно быть прописано, кто должен заниматься регистрацией прав собственности объекта после окончания строительства — строительная компания или покупатель квартиры, а также, кто будет оплачивать коммунальные платежи во время переходного периода. По закону владелец квартиры должен будет платить коммуналку не с того момента, когда дом сдан в эксплуатацию, а с момента получения на руки документов, подтверждающих право собственности.
Последнее, на что важно обратить внимание при подписании ДДУ, — условия расторжения договора, в частности размер штрафа, который придется выплатить. В том случае, если покупатель жилья захотел сам расторгнуть договор, придется выплатить неустойку в размере от 1 до 15%. Если причина расторжения ДДУ— некачественно выполненная застройщиком работа, то покупатель не должен выплачивать никакие компенсации.
Если вдруг при заключении ДДУ какой-то пункт был пропущен, покупатель квартиры не должен опасаться, что интересы как-то пострадают. Если дело дойдет до судебного разбирательства, в первую очередь будет учитываться закон, защищающий права потребителей.
Видео: Особенности договора долевого участия при покупке новостройки у застройщика
Договор долевого участия у разных застройщиков может разительно отличаться. На что обратить внимание при подписании ДДУ, и внесение каких изменений противоречит ФЗ 214. Запомните, какие пункты должны быть обязательно прописаны в договоре долевого участия, и как расторгнуть его без проблем.
Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»
Источник 1 Источник 2
zagorodnaya-life.ru
Как снизить риски при покупке квартиры по договору долевого участия
Согласно Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет право на жилище.
Однако только отдельные категории наших сограждан могут получить его бесплатно, поэтому приобретение жилья (всеми) остальными остается острой социальной проблемой.
Одним из наиболее эффективных способов решить квартирный вопрос является долевое строительство.
Данная публикация будет полезной тем, кто хотел бы приобрести жилье путем участия в долевом строительстве.
Что необходимо знать о застройщике
Для строительства многоквартирного дома застройщиком привлекаются средства заинтересованных лиц, которые впоследствии становятся владельцами квартир.
Но прежде чем доверить застройщику свои сбережения, необходимо проверить, имеет ли он на это право.
Застройщик вправе привлекать денежные средства при наличии:
-
разрешения на строительство;
-
заключения экспертизы проектной документации, если это предусмотрено законом;
-
документов на земельный участок для строительства многоквартирного дома.
Земельный участок может быть предоставлен в собственность или в аренду.
В соответствии с действующим законодательством, данные о правах на земельный участок должны быть внесены в реестр недвижимости (ЕГРН).
Убедиться в том, что земельный участок учтен в ЕГРН можно, получив выписку (подробнее об этом читайте здесь).
Законом предусмотрено, что застройщиком обеспечивается свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Кроме указанной выше информации, на сайте должны быть размещены следующие сведения:
-
Проектная декларация.
-
Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям нормативно-правовых актов.
-
Проект договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, используемого застройщиком для привлечения денежных средств участников.
-
Фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их создания.
-
Сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
Особое внимание в этом списке стоит обратить на пункт 5, так как внесенные в компенсационный фонд денежные средства являются гарантией возмещения убытков в случае банкротства строительной компании.
Исходя из нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости:
«Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и достоверность информации, подлежащей раскрытию».
Какие сведения обязательны в договоре долевого участия строительства
Основным документом является договор участия в долевом строительстве, и очень важно иметь представление о его оформлении.
По договору одна сторона (застройщик) обязуется:
-
своими силами и (или) с привлечением других лиц возвести многоквартирный дом;
-
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (дома) передать квартиру другой стороне (участнику долевого строительства), который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену.
Обязательными пунктами договора должны быть:
-
Адрес объекта.
-
Назначение объекта долевого строительства (например, жилое помещение – квартира).
-
Этаж, на котором расположена квартира.
-
Количество и площадь комнат, в том числе сведения о вспомогательных помещениях (балконах, лоджиях и т.д.).
-
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику.
-
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
-
Гарантийный срок на объект долевого строительства.
-
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Договор заключается в письменной форме и будет считаться заключенным после регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Как было упомянуто выше, застройщик обязан внести взносы в фонд долевого строительства (компенсационный фонд).
Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
Покупка квартиры весьма сложная процедура и имеет немало рисков, о которых необходимо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.
Надеемся, что информация в этой статье поможет вам принять правильное решение для реализации планов на приобретение недвижимого имущества.
rosreesstr.ru
Договор на покупку квартиры в новостройке – какой договор заключать с Застройщиком?
– продолжение:
…Идем дальше.
С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!
Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.
Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или нет. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.
Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.
Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить всем дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.
Что же нам нужно знать для покупки квартиры в новостройке? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.
Договоры покупки квартиры в новостройке
В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:
- Договор долевого участия (ДДУ)
- Жилищно-строительный и Жилищно-накопительный кооперативы (ЖСК и ЖНК)
- Жилищный сертификат («коммерческий» сертификат Застройщика)
- Договор инвестирования
- Договор уступки права требования
- Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)
- «Вексельная схема» покупки квартиры
Подробнее об этих схемах покупки новостройки (какие из них – «белые», а какие – «серые»?) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.
Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.
♦ ♦
Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ.
На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или ПДКП, и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.
Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.
Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.
Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:
- риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
- когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
- когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).
Какой договор заключать с Застройщиком?
Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.
Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.
На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.
Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.
Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.
Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.
Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?
Об этом – на следующем шаге.
kvartira-bez-agenta.ru
