Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. Программа развития арендного жилья

Для развития рынка арендного жилья выбрано 14 российских регионов — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в рамках партнерства с группой ВТБ рассматривает 14 регионов России в качестве приоритетных для развития рынка арендного жилья.

Сейчас идет подбор участков для реализации проектов стандартного арендного жилья. Финансировать строительство планирует АИЖК.

Стороны также рассмотрят возможность создания управляющей компании для эксплуатации проектов стандартного арендного жилья, сообщили в пресс-службе АИЖК, передает РИА Недвижимость.

Для реализации проекта рассматриваются развитые и перспективные города с населением более 1 млн человек: Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Омск и др.

Для создания арендного дома отбираются проекты, в которых можно выкупить здание целиком или отдельную секцию или подъезд. Площадь квартир в проекте должна составлять от 4 до 20 тыс. кв. м, они должны быть с полной качественной отделкой и меблировкой.

В Москве АИЖК и ВТБ уже сотрудничают по проектам МФК MatchPoint и ЖК «Символ». На рассмотрении находятся и другие проекты, в том числе ЖК «Сердце столицы».

Напомним, в Москве уже сформирован паевой инвестиционный фонд и приобретены проекты общей площадью около 85 тыс. кв. м. Кроме того, рассматривается вопрос покупки других объектов по договору долевого участия (ДДУ) на стадии строительства или договору купли-продажи.

Ранее заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин назвал развитие рынка арендного жилья одним из перспективных направлений.

«Появление доходных домов поможет не только решить жилищный вопрос, но и сократить маятниковую миграцию, что полностью соотносится с полицентрическим курсом развития Москвы», - сказал М. Хуснуллин.

Заммэра подчеркнул, что Москва - единственный мегаполис в мире, где такой высокий объем жилья в собственности и такой низкий объем арендного жилья.

«Когда есть цивилизованный рынок арендного жилья, человек может жить ближе к работе. Так происходит во всем мире: где есть работа, туда человек и переезжает жить. В Москве же сегодня наблюдается массовая миграция людей по территории города в течение дня, это означает, что люди ездят на работу и домой через весь город», - пояснил он.

Что такое арендное жилье, строящееся по новой госпрограмме

stroi.mos.ru

Предложение по Программе "Арендное жилье"

Считаю возможным озвучить свое предложение именно сейчас в связи с тем, что считаю, что концепция Программы "Арендное жилье" пока находится в стадии становления и любые предлагаемые варианты и способы корректировки должны и будут способствовать ее оптимизации.

Поскольку главная роль АИЖК - создание пилотных проектов, формирование доходных домов и разработка стандартов для данного типа жилья, я бы хотел предложить проработать возможность формирования арендного фонда с учетом особенностей и специфики такого крупного города как Санкт-Петербург. А главное, учесть те возможности, которые предоставят компании АИЖК Программы, реализуемые в городе, а также рассмотреть возможное финансовое участие средств городского бюджета для повышения доходности и экономической эффективности. С другой стороны, не могу не сказать о той роли, которую параллельно с формированием арендного фонда сыграет разработка возможного взаимодействия АИЖК и Правительства города Санкт-Петербурга в решении социальных проблем жителей города. Это принесет огромную пользу горожанам, поможет сохранности архитектурного облика города и, одновременно, позволит обеспечить предельную доходность АИЖК на вложенные средства.

Несомненно, считаю, что данное предложение может быть опробировано в городе Санкт-Петербурге и затем распространено в крупных городах России. Участие в данном процессе могут и должны принять региональные операторы АИЖК. И главное, в этом процессе должны принять участие исполнительные органы власти регионов. Но для этого им надо правильно донести цели и задачи Программы "Арендное жилье", а также, каким образом выход в регионы компании АИЖК может быть полезен обеим сторонам процесса. Сегодня ссылаться на разработанные регламенты и методики считаю не верным, поскольку все находится в динамике и то, что было разработано три года назад необходимо корректировать. Осложнилась экономическая ситуация и положение строительной отрасли. А основным считаю, каким бы странным это не показалось на первый взгляд, то, что результаты работы данной программы население в регионах должно воспринимать не как попытку помощи строительному сектору, а в дальнейшем, "поиска средств у населения для компенсации этой помощи".

Т.е., прежде всего, надо показать "социальную направленность" данной Программы и значительных средств, выделяемых государством.

Перехожу к сути предложения. В городе Санкт-Петербург действует "Программа расселения коммунальных квартир". Данная Программа достаточно эффективна. Она позволяет расселять коммунальные квартиры с активным финансовым участием города. В случае ресселения инвестором 70% площади квартиры города берет на себя ресселение 30% площади квартиры. В случае расселения квартиры площадью свыше 200 метров, или многокомнатной (5 комнат и более), или без горячей воды и ванны, пропорция увеличивается до 50% на 50%. Квартиры находящиеся в центре города привлекательны для арендаторов. При выполнении условий Соглашения, подписываемого с Жилищным Комитетом, и выполнении всех условий жильцов проживающих в квартире, объект переходит в собственность инвестора, как правило, по цене ниже рыночной.

Город Санкт-Петербург - это "столица коммуналок". Почти 80 тыс.квартир. Все силы, которые прилагает Правительство Санкт-Петербурга для решения этой проблемы, являются Эффективными. Методически все правильно. Но скорость расселения квартир может быть выше. Причина в том, что нет стратегического инвестора, который бы методично, имея концепцию развития расселенных квартир продвигался бы от дома к дому, от квартала к кварталу. Сегодня судьба расселенных квартир понятна; владелец либо проживает в ней сам, либо, после небольшого ремонта, начинает сдавать ее в аренду, как правило, не платя налоги. Квартиры в центре пользуются спросом, но, конечно, спрос определяет величина арендной платы. А вот параметры расселяемых квартир должны обладать рядом характеристик.

На сегодня существуют механизмы, позволяющие в кратчайшие сроки расселять большое количество квартир, находящихся в центральных районах города, с быстрым исполнением своих обязательств городом, в лице Жилищного Комитета, с конкурентной ценой за квадратный метр в конце процесса расселения. Вся процедура отработана и имеется большой опыт такого рода сделок.

Считаю возможным рекомендовать, на данном этапе реализации программы "Арендное жилье", внимательно отнестись к возможностям, предоставляемым городскими программами города Санкт-Петербурга. Для реализации данного предложения может быть сформирован ЗПИФ недвижимости под управлением ООО "УК АИЖК" с названием, предположим - "Петербургский". Вся экономика по каждой квартире рассчитывается еще до начала расселения квартиры. Главная цель; наполнение фонда квартирами, находящимися в центральной части города Санкт-Петербурга, и дальнейшей сдачей в аренду полученных площадей. Доходность будет формироваться из трех источников; за счет первоначальной переоценки квартир при попадании в состав ЗПИФа, поскольку цена приобретения будет значительно отличаться от рыночной цены, затем от периодической переоценки в связи с увеличением стоимости квартир и улучшением характеристик, а также за счет арендной платы. Предполагаю, что в связи с большим количеством коммунальных квартир и стратегическим значением для города данного процесса необходимо рассмотреть возможность получения статуса "стратегического инвестора" Санкт-Петербурга и претендовать на льготы по налогам. А также при правильной постановке работы все квартиры, представленные в составе ЗПИФа, должны находиться в открытой продаже, поскольку их продажа будет высвобождать средства для дальнейшего расселения, а недостатка в коммунальных квартирах нет. Необходимо отметить еще раз, что первоначальная доходность уже будет формироваться на стадии расселения квартиры. Но принятие решения о продаже квартиры из состава ЗПИФа должно приниматься только на основании анализа результатов по сдаче квартиры в аренду.

Считаю, что перевод арендного рынка в "белое поле" возможен только при использовании всех механизмов предоставляемых рынком, и формировании предложений в разных сегментах рынка аренды. Главное, на что хотелось бы сделать упор при реализации предложенной схемы - это предоставление квартир жителям Санкт-Петербурга, не имеющим возможности приобрести жилье, взять его в ипотеку, или даже снять жилье, т.е. таким образом, решается важная социальная задача. Обращаю Ваше внимание на то, что мы не трогаем платежеспособный спрос. Те, что хочет и может приобрести жилье, приобретут его на рынке. Мы же закрываем "неплатежеспособный спрос" (жильцы коммуналок не имеют средств на покупку жилья). Таким образом, мы формируем дополнительный спрос для строительного рынка региона.

Дальнейшее использование расселенных квартир, находящихся в составе ЗПИФа, будет зависеть от подготовительной работы, проводимой на стадии отбора квартир к расселению. Это может быть открытое предложение в аренду с подписанием долгосрочного договора, либо использование квартир по договоренности с городом, либо передача в аренду арендатору с правом субаренды на длительный срок. Ряд компаний занимаются формирование сетей миниотелей, и они с большим желанием приобретут на прозрачных условиях дополнительные площади.

Одной из главных задач программы "Арендное жилье" является формирование достойной доходности для потенциальных держателей паев ЗПИФа недвижимости. Данная же схема, параллельно с достижением этой цели, решает важную политическую задачу,такую, как решение жилищного вопрос горожан, а также сохранение архитектурного и культурного облика Северной столицы.

www.ludiipoteki.ru

В Башкортостане заработает программа социальной аренды жилья субсидируемой государством

В Башкортостане разрабатывается республиканская программа по развитию строительства арендного жилья до 2015 года. Субсидируемая государством аренда как доступная альтернатива ипотеке, неподъемной для большинства нуждающихся в жилье, рассматривалась во вторник на совещании в администрации президента РБ. Как отметил президент республики Рустэм Хамитов, темпы жилищного строительства в Башкортостане выросли, но они по-прежнему недостаточны.

— Нам нужно искать эффективные пути решения жилищных проблем малоимущих граждан, работников бюджетной сферы. Один из таких путей — развитие рынка социального арендного жилья, — сказал Рустэм Хамитов. — Подчеркну — именно социального. Стоимость такого жилья должна быть ниже среднерыночных ставок по аренде и ниже ежемесячного платежа за аналогичное жилье, приобретенное в ипотеку.

По словам президента, «социальная аренда, субсидируемая государством, призвана стабилизировать цены на рынке недвижимости и привести к их снижению». На совещании отмечалось, что рынок аренды жилья находится в тени, и бюджет теряет большие суммы в виде невзысканных налогов с арендодателей. Еще одна проблема теневого рынка — мошенничество со стороны так называемых «черных» риэлторов. — Надо приводить в порядок все вопросы, связанные с арендой жилья, — подчеркнул президент.

По словам главы администрации Уфы Ирека Ялалова, емкость рынка аренды жилья в Уфе составляет около 5% всего жилфонда — от одного до полутора миллионов квадратных метров, или 300 жилых домов. По мнению уфимского градоначальника, рынок социальной аренды есть, но «при условии его тотального субсидирования из государственного и муниципального бюджета».

Для частных компаний этот проект не представляет интереса, поскольку срок окупаемости таких доходных домов доходит до 20 лет. Инициаторами могут быть либо крупные предприятия, решающие жилищный вопрос своих сотрудников, либо муниципалитеты. По словам Ирека Ялалова, в Уфе перспектива строительства арендных домов показалась привлекательной только ООО «Русджам-Уфа» и ОАО «Амстар», заинтересовавшимся льготами и преференциями. Остальные предприятия предпочли остаться в стороне.

— Если муниципалитет не будет строить, то никто другой не будет заниматься этим вопросом, срок окупаемости большой, — сказал Рустэм Хамитов. — Но 20 лет — это срок, с которым может справиться муниципалитет, ведь у него нет задачи зарабатывать и быстро получать обороты на этом жилье. Муниципалитет, как и государство в целом, обязан обеспечивать потребности людей.

Строительство арендного жилья возможно только на принципах государственно-частного партнерства, уверен председатель Госкомитета РБ по строительству и архитектуре Камиль Мансуров.

— Необходимо определить условия предоставления земельного участка под строительство доходных домов, — сказал глава Госстроя РБ, — обеспечить строительство инженерных коммуникаций на данных участках за счет средств бюджета, рассмотреть возможность налоговых освобождений для застройщиков доходных домов, в том числе по налогам на имущество и прибыль организации, и предусмотреть бюджетные затраты на субсидирование арендных платежей малоимущих граждан.

На совещании говорилось об опыте развитых стран. В Германии, например, доля арендаторов жилья составляет 57,4%, в Нидерландах — 45%, в Великобритании — 29,5%. В России же 86% жилья находится в собственности, при этом имеющегося жилфонда остро не хватает.

Большой интерес вызывает проект, реализуемый сейчас в Буздякском районе при участии ООО «Таврос» («Башкирская мясная компания»). Схему совместной работы по проекту представил генеральный директор Фонда строительства социального жилья (ФССЖ) РБ Дамир Миннибаев:

— Муниципалитет предоставляет земельные участки. Мы (ФССЖ РБ) выступаем застройщиками. «Таврос» будет выступать инвестором — 30% средств он внесет в качестве первоначального взноса. А остальную стоимость АИЖК через уполномоченный банк предоставит на 20 лет под 11% годовых. В ближайшие недели между всеми участниками проекта будет подписано пятистороннее соглашение. Подобные проекты реализуются в других российских регионах, в частности, в Калужской и Новосибирской областях.

Автор: Артем Поливанов