У кого лучше покупать новостройку – у риелтора или застройщика? У кого лучше покупать квартиру у подрядчика или застройщика
Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?
Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?
Многие сталкивались с мыслью при выборе: у кого покупать квартиру в новостройке — напрямую у застройщика или через агентство недвижимости.При этом любого человека, разумеется, интересуют три вещи: цена, уровень сервиса и финансовая безопасность. Чтобы объективно оценить все за и против, опишу ситуацию с обеих сторон. Т.к. являюсь комм директором одного из застройщиков нашего города, а также АН Единый Городской Центр Недвижимости.
У кого дешевле?
«Если квартира принадлежит застройщику, то в конечном счете покупатель приобретает ее по цене, установленной застройщиком. Практически не бывает историй, когда один и тот же объект от одной строительной компании два разных агентства продают на разных условиях. Конкуренция, безусловно, присутствует, но здоровая».Ответ достаточно просто – агентства недвижимости продают квартиры в новостройках по ценам застройщика, то есть стоимость недвижимости для покупателя идентична. Стоимость услуг при этом для покупателя бесплатная, т.к. комиссия агентства изначально закладывается в цену квартир застройщиком.
Данное сотрудничество позволяет в ряде случаев экономить на рекламе, офисе продаж, консультационном пункте на объекте, а также получать клиентов благодаря имиджу агентства недвижимости.
Более того, агентство может предоставить покупателю дополнительные бонусы, например скидки или рассрочку платежа, а также специальные условия и преференции для ипотеки, а также помощь по продаже собственной квартиры.
Низкая цена — квартира от подрядчика!
Большинство застройщиков рассчитываются с подрядными организациями квадратными метрами, что приводит зачастую к демпингу цен. Зачастую такие спец предложения могут отличаться по цене от застройщика на 10-15 %. Данные квартиры Вы можете найти только у агентств недвижимости. Сам застройщик никогда Вам такой вариант предлагать не станет .. их заинтересованность в реализации только собственного пула квартирКстати, помимо квартир застройщика и подрядчиков, в стане продавцов есть еще третья сила — частные лица, инвестировавшие в квартиры на ранней стадии проекта.
Обычно частники начинают выставлять объекты на продажу, когда застройщик уже все продал, либо идет финальный этап строительств.
Покупатели на этапе котлована смогут заработать 15–25% на момент сдачи дома в эксплуатацию. Так что именно частные инвесторы иногда составляют нежелательную конкуренцию застройщику, так как могут уступать квартиры по более низкой цене еще до завершения строительства.
Данные квартиры аналогично объектам подрядчиков реализуются только через агентство.
Репутация – далеко не пустые слова!
Покупка квартиры через агентство является без рисковым – это объясняется детальным изучением всей документации юристами. Риэлтор заинтересован продавать только надежные объекты и всегда скажет Вам реальную ситуацию, происходящую вокруг новостройки. Отдел продаж застройщика всегда будет Вам рассказывать только удобную для себя информацию.Что касается финансовых рисков, то эта тема сейчас, к счастью, не является столь острой, как в недавнем прошлом, когда на первичный рынок жилья накатил девятый вал срыва многочисленных проектов.
Надежные застройщики, дорожащие своей репутацией, работают только в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Юридически сделка оформляется между покупателем и застройщиком, а риэлтор, как правило, в договоре долевого участия (ДДУ) не фигурирует. Законные договоры подлежат государственной регистрации, поэтому клиенты в любом случае застрахованы.
А в скором будущем в связи с поправками в законодательством риски будут полностью устранены.
Агентство поможет – застройщик промолчит.
У кого бы ни приобретал покупатель квартиру — у застройщика или риэлтора, с точки зрения юридических и финансовых рисков он защищен практически одинаково.Но в случае возникновения просрочки сроков сдачи дома агентство окажет юридическую помощь по взысканию неустойки с застройщика и будет представлять Ваши интересы до финального положительного окончания ситуации.
Резюме
Итак, несмотря на некоторые отличия в сервисных опциях и выборе финансовых инструментов покупки, цены на жилье у риэлторов и застройщиков практически одинаковые. Кто бы ни был продавцом — независимое агентство или собственный департамент продаж внутри строительной компании, их цель — помочь покупателю сделать информированный выбор и предоставить необходимый сервис по оформлению сделки.egcn-tver.ru
подводные камни ранней оплаты квартиры
Приобретение квартиры в новостройке – это, с одной стороны, широкие возможности, а с другой – немалый риск. Особенно если деньги отдаются за квадратные метры, которые существуют пока лишь на бумаге. Есть много нюансов, которые нужно учесть, чтобы не остаться с носом. В этой ситуации защитить интересы покупателя призван договор долевого участия. Порядок его заключения прописан в федеральном законе № 214. Однако тут есть сразу два «но»:
- закон этот не является 100%-ной гарантией того, что у покупателя не возникнет проблем;
- по ФЗ-214 работают не все застройщики (по разным оценкам, от 70 до 90 %).
Но вернемся к нашей теме – покупка новостройки. Подводные камни, которые могут всплыть при ранней оплате квартиры, мы частично описали в статье «Новостройки на стадии котлована – риски и выгоды». В частности, чтобы избежать ситуации, когда дом так и не будет достроен, нужно тщательно проверить застройщика. Тут-то и может выясниться, что он пока только оформляет разрешение на строительство или документы на земельный участок. Или что ни один проект так и не был доведен «до ума». А если покупатель планирует приобрести новостройку в кредит, нужно особое внимание обратить на процент. Он может быть настолько высоким, что нивелирует выгоду от покупки жилья на стадии котлована.
Показателен такой случай:
Частному предпринимателю Сергею Н. удалось убедить банк выдать ему кредит на покупку 2-комнатной квартиры в строящемся доме в Подмосковье. Согласно договору, на период строительства процентная ставка превышала обычную на 2,5 %. После перехода квартиры в собственность ставка должна была снизиться. Однако дом не был сдан вовремя, и Сергею Н. пришлось более года выплачивать ипотеку по повышенной ставке. В итоге квартира обошлась ему в ту же сумму, сколько другие покупатели заплатили за уже готовое жилье.
Приобретение квартиры в новостройке у застройщика
Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры. Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:
- разрешение на возведение многоэтажки;
- право собственности либо аренды на землю.
А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора. Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение дома без привлечения средств дольщиков (и тогда покупка жилья на стадии котлована невозможна) либо использовать полузаконную схему продажи квартир в строящемся здании.
Предварительный договор
Одной из таких схем является покупка новостройки по предварительному договору. Само по себе его заключение не является противозаконным. Но важно понимать: такой договор не подлежит регистрации. А значит, право собственности не передается. По сути, это документ, в котором стороны заявляют о своем намерении заключить в будущем договор долевого участия или купли-продажи уже готовой квартиры на определенных условиях. Загвоздка в том, что при заключении предварительного договора застройщик не вправе требовать с покупателя деньги. Ведь передачи товара – в данном случае квартиры – не происходит. Тем не менее застройщики, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков, умудряются добиться от них оплаты полной стоимости жилья. Причем деньги принимаются как:
- стопроцентный задаток
- либо как гарантия платежеспособности покупателя.
Таким образом, покупка новостройки по предварительному договору – это большой риск. Ведь застройщик может впоследствии отказаться от заключения полноценного договора. И тогда доказать свое право собственности на жилье не получится даже в суде. Яркий пример – плачевная ситуация, в которой оказалась бухгалтер частной фирмы Мария Дмитриевна К. Застройщик пр
mestoprozhivaniya.ru
Зачем покупать квартиру в новостройке через риэлтора
Покупатели жилья на первичном рынке нередко обращаются не напрямую к застройщикам, а в сотрудничающие с ними агентства недвижимости. Дает ли это какие-либо преимущества?
Во многих случаях покупать квартиры в новостройках через агентство бывает удобней. А иногда это единственный способ приобрести недвижимость в понравившемся доме: некоторые застройщики предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов.
Жилищный аутсорсинг
Мода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати.
Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Тем более, что потенциальные покупатели могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет.
А создание и содержание собственного полноценного отдела рекламы и продаж – задача непростая, длительная и крайне затратная. Эта структура попросту не окупится, если компания строит 1-2 сравнительно небольших объекта в год.
Шире выбор
Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.
При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры.
Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор.
Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки.
Здоровая конкуренция
Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.
По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.
Агент – не арбитр
Заключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья.
Не стоит рассчитывать на агентство, как на арбитра, который уладит возможные проблемы между покупателем и застройщиком. Многие считают, что посредник тщательно проверяет застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве. Но чаще всего эта проверка весьма условна – у агентств попросту нет механизмов, с помощью которых можно было бы провести серьезный мониторинг состояния строительной компании.
В последние годы число сделок по приобретению жилья на первичном рынке через агентства постепенно увеличивается – застройщики на фоне кризиса оптимизируют структуру своих компаний, сокращая собственные отделы продаж.
Впрочем, массовым это явление вряд ли станет – многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их строит.
Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам.
Комментарии
Вера Байбусзаместитель генерального директора АН 4ROOMS:
– Агенты профессионально разбираются в достоинствах и недостатках объектов. Клиент может в принципе не понимать, в чем заключаются недостатки квартиры, расположенной рядом с шахтой лифта или в торце здания. И в итоге будет разочарован, когда его новое жилье окажется холодным, или в нем будут слышны посторонние шумы.
Опытный риэлтор обратит внимание на эти и многие другие факторы, он обязательно сверится с технической документацией, поэтажными планами и т. д.
Главная задача застройщика – продать жилье, причем побыстрее реализовать менее ликвидные квартиры, соответственно он не заинтересован рассказывать покупателю об их недостатках.
Риэлторский же бизнес очень сильно завязан на репутацию агентов. Что касается жилья в новостройках, то значительная часть людей впоследствии продают эти квартиры. Как риэлтор, я заинтересована в том, чтобы они остались довольны покупкой, которую помогла им совершить. Тогда и продавать квартиру, если им потребуется это сделать, они будут тоже через меня.
Сергей Слободянюкадвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:
– Если вы решили приобрести квартиру в новостройке и обратились не в строительную компанию, а в агентство недвижимости – думаю, что это правильное решение. Специалист по новостройкам сможет вам предложить квартиры не одного застройщика, а большинства застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Однако если вы не заказываете услугу по юридическому сопровождению сделки, рассчитывать на помощь агентства в юридических вопросах не следует. Если же вы заключите договор с агентством недвижимости на сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, то риэлторская компания будет заинтересована не только в том, чтобы подобрать вам вариант, но и в том, чтобы ваша сделка прошла юридически чисто, законно и безопасно.
Ольга Морозоваруководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– Мнение, что риэлторы хуже застройщика знают особенности продающихся в новостройках квартир, ошибочно. Агентство при заключении договора со строительной компанией получает доступ ко всей необходимой информации: по технологии строительства, условиям продаж, акциям, скидкам и юридическим тонкостям проведения договора.
При этом может предложить покупателю не только те несколько домов, которые строит одна строительная компания, но и сравнить предложения от разных строительных компаний по всем интересным для покупателя параметрам. И если какой-то информации не хватает, – получить ее напрямую от специалиста-застройщика.
А самое главное отличие – в подходах к целям продаж. Наша главная цель – не в продаже конкретного объекта, а чтобы клиент был доволен и рекомендовал нас в будущем своим родственникам и знакомым. Это делает нас более объективными в оценке плюсов и минусов жилищных проектов.
Жанна Ребровадиректор направления «Новое строительство» АН «Итака»:
– У покупки квартиры в новостройке через агентство недвижимости есть целый ряд преимуществ. Это и полнота предложения – крупные риэлторские компании сотрудничают с большинством строительных компаний города, и надежность, ведь дорожащее своей репутацией агентство работает только с проверенными застройщиками, имеющими всю необходимую разрешительную документацию.
Цены на квартиры у риэлторов те же, что и у строительной компании, кроме того, действуют аналогичные акции и спецпредложения.
Еще одно преимущество – комплексное обслуживание. Персональный менеджер будет сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей от новой квартиры. Ну и, наверное, самое приятное – отсутствие комиссии. Комиссионные риэлтору платит не покупатель, а строительная компания.
Александр Акимовдиректор по продажам ООО «Смирнов и К»:
– Если агентство не просто подбирает клиенту квартиру в новостройке, но параллельно продает его старое жилье, то комиссия агентства по такой сделке будет составлять 4-5% от стоимости продаваемого жилья клиента.
По согласованию клиента с агентством возможно заключение одного агентского договора на продажу со встречной покупкой квартиры в новостройке или двух агентских договоров на продажу жилья и на поиск квартиры в новостройке.
Кроме этого клиенту предстоит подписать договор купли-продажи своего жилья и договор долевого участия или паевого взноса со строительной компанией.
news.ners.ru
У кого выгоднее покупать новостройку: у риэлтора или застройщика?
Покупая квартиру в новостройке, у клиента есть выбор: либо приобрести жилье напрямую у застройщика, либо через агентство недвижимости. Что выгоднее, безопаснее, и может ли здесь быть экономия, разбирался DailyMoneyExpert.
Сэкономить не получится
Существует мнение, что покупка квартиры в новостройке напрямую у девелопера обойдется дешевле, нежели через агентство недвижимости. Здесь, видимо, срабатывает установка, что лучше заключать сделку без посредников. Однако участники рынка недвижимости утверждают, что это мнение — не более чем распространенный, и в то же время вредный миф.
«Никакой скидки в размере риэлторской комиссии покупатель не получит, потому что и у девелопера, и у риэлтора одна и та же цена», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. «Это заблуждение вызвано незнанием специфики работы отрасли — никакой риэлтор не пойдет к девелоперу продавать объект, если он будет реализовываться на разных условиях. В этом случае риэлтор ничего не заработает, потому что заинтересованный в данном объекте клиент обязательно предварительно изучит предложения на рынке и обратится к продавцу, озвучившему лучшую цену», — высказал мнение эксперт.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рассказала о трех схемах, по которым может реализовываться объект на первичном рынке:«В первом случае все квартиры полностью реализует сам застройщик посредством своего отдела продаж.Второй вариант, когда застройщик не занимается реализацией, а привлекает агентов-риэлторские компании.И, наконец, схема, когда квартиры реализует отдел продаж застройщика и одна-две (иногда и три-четыре) риэлторские компании, привлеченные как агенты по реализации. В этом случае неважно, у кого вы будете покупать, так как стоимость сопровождения сделки одинаковая у всех. Равно как и цена квартиры, поскольку комиссионные за реализацию агентству платит застройщик (а не покупатель)».
Преимущества и недостатки
Участники рынка недвижимости дают совет: если вы определились с проектом и знаете, какая квартира нужна, можно идти напрямую к застройщику. Плюс в том, что клиент получает информацию из «первых рук», минус — отсутствие альтернативы.
В то же время обращение в агентство недвижимости для покупки новостройки имеет преимущества.
Во-первых, у агентства более широкий выбор, чем у застройщиков. Оно заинтересовано в том, чтобы клиент остался доволен его услугами, поэтому риэлторы готовы подобрать оптимальный вариант с учетом всех пожеланий потенциального покупателя. Кроме того, обращение в агентство сбережет время для клиента — ведь если он еще не определился окончательно с выбором, необходимо потратить недели, а то и месяцы, чтобы сравнить варианты и найти что-то подходящее. И даже в этом случае покупатель не будет защищен от рисков недостроя, долгостроя и т. п. Агентство заинтересовано в своей репутации и тщательно выбирает и проверяет застройщиков, реализацией объектов которых оно занимается.
Представители агентств недвижимости отмечают качество сервиса, которое получает клиент в риэлторских компаниях.
«Многие покупатели жалуются на то, что менеджеры по продажам после подписания ДДУ (договор доверительного управления) теряют интерес к клиенту, — говорит Мария Литинецкая. — В агентстве недвижимости такого отношения нет. Покупатель всегда может уточнить степень готовности объекта, быть в курсе хода строительства, получить объективную информацию о качестве работ, надёжности застройщика. Плюс претендовать на различные бонусы — дисконтные карты компаний-партнёров, скидки, подарки и т. п. При всём вышеперечисленном, за услуги агента покупатель не переплачивает. Расходы на продажу объекта изначально включены в его стоимость. Работа отдела продаж застройщика и риэлтора обходятся в одну и ту же сумму — порядка 3% от сделки».
В погоне за скидкой
Известно, что в кризис клиенты стали гораздо требовательнее и капризнее и готовы торговаться до последнего. Это характерно теперь уже не только для рынка вторичной недвижимости, но и для новостроек. Скажем, человек на руках имеет всю суму сразу, либо же ему, наоборот, не хватает денег — может ли застройщик дать ему дополнительные скидки или рассрочку? А что будет, если клиент обратится, например, не к девелоперу напрямую, а в агентство недвижимости?
«Говорить однозначно в данной ситуации нельзя, — считает Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании „Азбука Жилья“. — Если дела у застройщика идут неважно, то есть объем продаж не соответствует утвержденным темпам, вариант рассмотрения скидок возможен. Если же темп продаж на хорошем уровне, то говорить о скидках не приходится. Однако здесь необходимо отметить, что возможность дополнительных скидок рассматривается только в том случае, когда у потенциального покупателя вся сумма „на руках“. Существуют варианты рассмотрения дополнительных скидок в случае, когда приобретается не одна квартира, а несколько. Но при этом договориться о скидках, если они возможны, можно как с застройщиком, так и с реализатором, разницы в этом нет».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, отметила: «Риэлторская компания, продавая жильё в новостройке, имеет двух клиентов: один из них — покупатель, второй — застройщик. Мы несём перед застройщиком ответственность, тщательно изучаем продаваемые проекты, участвуем в тендерах, проходя серьёзный отбор, поэтому и отношения с девелопером становятся лояльными и доверительными. К примеру, если у клиента возникают объективные причины, по которым он не может совершить покупку прямо сейчас, но очень хочет приобрести квартиру по текущей стоимости (например, заканчивается период действия акции), мы обращаемся к застройщику и просим сохранить условия для данного покупателя. Нередко покупателям требуются нестандартные условия, и это не обязательно скидка».
«Самая распространённая ситуация, — когда их привлекают условия покупки квартиры, но в момент действия акции у них нет свободных денег. Например, все средства лежат на валютных депозитах. Или другая квартира, — основной актив для покупки новой, — выставлена на продажу и пока не нашла покупателя. Если подобный клиент пришел в офис застройщика самостоятельно — далеко не факт, что он получит желанную скидку, рассрочку, потому что никто не может поручиться за его добросовестность. Если же его приводит агентство, то оно берет на себя всю ответственность за своего покупателя, и застройщик готов быть лояльным», — считает эксперт.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании UrbanGroup, рассказал, что индивидуальный подход возможен как у агентства, так и у застройщика, однако реальную скидку может предложить только застройщик. «Застройщик располагает информацией по всем квартирам, которые находятся в продаже или будут выставлены для покупки в ближайшее время. Таким образом, покупателю доступен полный перечень возможных акций и скидок, доступных не только сейчас, но и в ближайшее время. При этом у застройщика они более значительны, нежели у агентства, которое может дать лишь часть от агентской прибыли», — резюмировал эксперт.
Дополнительные гарантии
Рассмотрим вопрос надежности застройщиков — важный в нынешних экономических реалиях. Участники рынка отмечают, что уважающие себя риэлторские агентства не возьмутся ни при каких обстоятельствах за реализацию проектов с риском недостроя или сомнительной репутацией.
«В этом случае они просто ставят под удар свое реноме и финансовое благополучие. — говорит Мария Литинецкая. — Важно понимать, что риэлтор не только помогает выбрать квартиру или дом своей мечты и оформить сделку. В подавляющем большинстве случаев он берет на себя обязательства по постпродажному обслуживанию. То есть помимо регистрации договора долевого участия, агент занимается оформлением свидетельства о праве собственности, которое можно получить только по окончании строительства дома. Таким образом, риэлтору крайне важно иметь надежных партнеров, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентом и в том числе получить вознаграждение».
Ключевой плюс при работе с агентством — возможность получить комплекс услуг в одном месте. А поскольку, работая напрямую с застройщиком сэкономить все равно не удастся, может быть есть смысл сделать ставку на качество сервиса и собственное удобство.
dailymoneyexpert.ru
Как покупать квартиру в новостройке у застройщика – ипотека на стадии котлована
Автор: Милана
Читать 4 мин.
Есть видеозапись
Задать вопрос
Покупка квартиры в рассрочку.
Покупка квартиры в строящемся доме или новостройке, пошаговая инструкция.
Как оформить покупку квартиры? Все чаще можно встретить в больших и средних городах России активно строящиеся отдельные новостройки и жилые массивы — объекты мечтаний многих граждан, желающих купить новую квартиру в строящемся доме.
Что Вы покупаете, платя деньги за квартиру в строящемся доме?
Недвижимость в новостройке можно купить по цене, которая заметно ниже той, которая господствует на вторичном рынке недвижимости. Итак, вы решили, что скорая покупка квартиры в строящемся доме — необходимое для вас приобретение.
Как осуществить дарение квартиры близкому родственнику?
Перед покупкой квартиры в новостройке следует подробно узнать репутацию и финансовые возможности строительной организации, которая занимается постройкой здания. Нелишним будет ознакомиться с особенностями инфраструктуры в районе новостройки — наличие транспортной развязки и муниципальных учреждений в шаговой доступности станут хорошим подспорьем.
Преимущества
Рекомендуется проверить, есть посмотретть у дому квартипу завершенные успешные проекты, которые строились положительные отзывы от реальных покупателей недвижимости.
Купить жилье в строящемся доме можно по одной Как наиболее распространенных стоящемся схем: Существует перечень негласных правил, которым вам следует подчиняться при покупке жилья: Эти четыре простые правила уберегут Как от большинства возможных рисков, с которыми можно столкнуться при покупке жилья Форма 0503168 порядок заполнения доме, находящемся на стадии строительства.
Как видите, достоинств приобретения жилья в строящемся доме весьма много, и по этой причине возможность покупки квартиры в новостройке греет сердца многих желающих купить жилье. Если вы хотите купить юридически чистую и новую квартиру по доступной стоимости — покупка жилья в доме на этапе застройки является лучшим домом воплощения мечты в жизнь. Эта процедура сопряжена со своими особенностями и рисками, которые обязательно следует учитывать, обращаясь к этому способу.
Покупка жилья на этапе строительства в ипотеку строится очень часто, и вы тоже можете ею посмотреть. Приобретение в кредит практически ничем не отличается от покупки в ипотеку вторичного жилья, также необходимо: Помимо достоинств, приобретение квартиры в строящемся доме сопряжено и с определенными рисками, среди которых на практике встречаются такие: После того как посмотрит собрана первоначальная информация о компании-застройщике и об объекте, необходимо запросить у застройщика для ознакомления учредительные документы, а именно: Дополнительно проверьте документы уполномоченного представителя квартирыкоторый имеет право заключать договоры от лица руководителя компании-застройщика.
Также попросите предоставить лицензиюкоторая дает право на строительство. Обратите внимание на срок ее действия, а также на указание на право строительства зданий, соответствующих по квартире продаваемому объекту.
Написать продавцу
У добросовестной компании-застройщика должны быть обязательно надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы по объекту, а именно:. Посмотретть уточните у застройщика, ведется кквартиру строительство при участии домов квартиры.
В том случае, если строительство строится публичным инвестиционным проектом, то необходимо Как в наличии соответствующего инвестиционного контракта. В большинстве случаев на основании такого контракта застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговаривается в предварительном протоколе распределения площадей, являющемся неотъемлемой частью инвестиционного контракта.
Поэтому необходимо удостовериться, не переходит ли к инвестору покупаемая вами квартира по итогам строительства, в противном случае существует риск того, что квартира может быть продана без вашего участия. Приступая к заключению договора с застройщиком, обратите внимание, какой именно предлагается договор.
В целях правильной квалификации природы договора имеет значение не только его наименование, но и волеизъявления, посмотри сторон и существо обязательств.
На сегодня договор долевого участия в строительстве жилья является самым надежным и защищенным на уровне закона.
Каковы особенности?
одме Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной квартире Росреестречто для покупателя является гарантией отсутствия двойных Как. Более того, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей несоблюдение сроков, неудовлетворяющее качество выполненных работ и т.
Закон об участии в долевом строительстве строится повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и Как самым делает информацию о строительном объекте более прозрачной дьме доступной для участников долевого строительства.
Будьте внимательны, договор должен иметь следующие условия, в противном случае он может быть признан недействительным: Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной.
Наиболее распространен предварительный дом купли-продажи. При этом, как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате. Поэтому в целях получения денежных средств от дому, застройщиком заключается договор купли-продажи векселя на квартиру стоимости квартиры. Такая схема отношений часто строится на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищает права потенциальных покупателей.
Также на практике часто встречается предложение застройщика заключить предварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Такой договор не предусматривает государственной регистрации, что указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.
При этом схема заключения с гражданами предварительных договоров на новостройку не посмотреть вне закона, так как сама возможность заключения таких договоров посмотрена общими правилами гражданского законодательства.
Обратный звонок
Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами.
Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай.
Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами. После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ изготовление техпаспорта здания. Еще один момент, на который стоит обратить внимание — в акте приемки-передачи указаны все инженерные коммуникации.
Советы юриста: как покупать квартиру в строящемся доме (часть 2)
В случае, если они не функционируют, не стоит подписывать документ. Дождитесь того момента, когда все неполадки будут устранены. Нужно тщательно отследить проблемы и указать на них представителю компании-застройщика. Обычно с момента ввода в эксплуатацию до подписания акта приемки-передачи и получения ключей проходит около 3-х месяцев. С этой минуты Вы начинаете платить за услуги ЖКХ.
Такая практика связана с тем, что, согласно действующему законодательству, владелец жилой недвижимости начинает платить за услуги ЖКХ после создания ТСЖ товарищество собственников жилья.
Однако в новостройках эта структура зачастую создается не сразу, а только через несколько месяцев.
Но помните, что требовать внесения оплаты вперед более чем за четыре месяца застройщик не имеет права. После того, как новостройка сдана в эксплуатацию, акт приемки-передачи подписан и ключи у Вас на руках, нужно пройти еще один серьезный этап — оформление квартиры в собственность. Обычно на эту процедуру уходит около полутора месяцев.
В процессе подготовки документов можно остановиться на двух вариантах — либо собирать их самостоятельно, либо доверить работу специалистам. Документация от застройщика решение о вводе здания в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры.
Согласно действующему законодательству, заезжать в квартиру новоселы могут только после получения свидетельства о собственности. Но на дому получается так, что жильцы новостроек переезжают на Срок службы пк до списанияпосмотреть сразу же после получения ключей. Здесь нужно учитывать следующий нюанс — не Как приступать строящеемся ремонту до того, как вы получите свидетельство о собственности на жилье, ведь к вам строятся наведаться представители БТИ с еще одним обмером.
И если результат новой экспертизы не будет совпадать с тем, что был получен после сдачи дома в эксплуатацию, то Вам придется возвращать квартиру в изначальное состояние.
Прописаться в новой квартире можно сразу же после получения свидетельства о собственности. Чтобы прописаться, нужно обратиться в УФМС. Основанием для процедуры в данном случае может быть документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.
Советы юриста: как покупать квартиру в строящемся доме (часть 1)
Пять главных ошибок, которые совершают покупатели жилья в новостройках:
Тэги: Как, посмотреть, квартиру, в, строящемся, доме
berolux.ru
У кого лучше покупать новостройку – у риелтора или застройщика? - блоги риэлторов
В вопросе о том, где же предпочтительнее покупать квартиру, разбирался журнал Metrinfo.ru.
Как лучше застройщику: с агентом…
Если смотреть с точки зрения застройщика, то возможны три варианта: продавать самостоятельно, через риелтора, а также выбрать некую комбинированную схему. Большинство опрошенных нами специалистов рынка высказались за работу через агента. «Это наиболее правильный вариант, который выгоден и застройщику, и покупателю, - убеждена Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Уверена, что каждый профессионал должен заниматься своим делом: застройщик - строить качественное жилье, а риелтор – налаживать контакт с покупателем, предоставлять качественную сервисную услугу, грамотно продвигать проект на рынке».
Иногда некоторые застройщики, продолжает эксперт, пытаются экономить, создают собственные отделы продаж и… оказываются в проигрыше: экономии не получается. Нужно организовать отдел продаж, платить консультантам-продавцам, потом отдел обрастает соответствующей инфраструктурой – нужны люди, которые занимаются продвижением проекта, рекламой. Расходов требуется все больше, и в итоге содержать собственную структуру для застройщика выходит дороже, чем привлекать к реализации профессионального риелтора.
Подобного рода утверждения слышались еще не раз. «Думаю, что буду максимально объективен, если скажу, что реализация или поиск квартиры через профессионального посредника является одним из лучших способов, - считает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Высокая востребованность риелторских услуг на сегодня подтверждает мои слова».
«Застройщиков, не сотрудничающих с риелторами, практически не осталось, - уверена Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME. – Все уже давно поняли, что риелторы, давно и профессионально работающие на рынке, располагают обширными клиентскими базами, поэтому ограничивая участие риелторов в процессе реализации, можно оказаться «вне рынка». Кроме того, для самостоятельных продаж застройщику необходимо собрать высокопрофессиональный отдел, а это не так просто, поскольку рынок довольно узкий, а продавцы с хорошим опытом работы, как правило, трудятся именно в риелторском бизнесе, так как доходы в агентстве недвижимости и у застройщика несопоставимы. Наша компания довольно часто сталкивается с тем, что сотрудники отдела продаж, слабо заинтересованные в результатах своего труда, общаются с клиентами не на должном уровне, в то время, как профессиональный риелтор сделает все, чтобы клиенту было удобно».
…или своими силами?
Все сказанное выше весьма убедительно, но… Как, вероятно, уже заметил проницательный читатель, эти мнения принадлежат риелторам. А вот другая сторона явно не разделяет энтузиазм. «Наша компания ведет продажи квартиры в наших новостройках самостоятельно, - категорична Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – У нас есть штат квалифицированных специалистов по продажам и представители на объектах, разработана юридическая база (договоры и дополнительные соглашения к ним), а так же мы самостоятельно осуществляем регистрацию договоров и оформление документов о собственности».
По словам эксперта, риелторов застройщик привлекает в случаях, когда нет собственного штата, или нет желания «налаживать процесс». Помощь риелторов целесообразна при большом объеме застройки (целые кварталы площадью более 100 тыс. кв. м), а при продаже сравнительно небольших объемов собственный отдел продаж справится самостоятельно.
«Немаловажно качество обслуживания клиентов, - добавляет Наталья Бланкова. – Собственный отдел продаж застройщик контролирует довольно тщательно, а качество работы агентства проверить сложнее. И ведь в конечном итоге это имидж в первую застройщика». Последний пассаж (это автор уже от себя) очень трогательно гармонирует со словами Анастасии Могилатовой (WELHOME) – см. последние пять строчек предыдущей главы.
«Если застройщик продает один объект, то продажи напрямую, без риелторов, вполне оправданы, - говорит Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити». – Такая практика позволяет сократить затраты на продажу объекта. Конечно, компании придется потратиться на рекламу, заплатить зарплаты и бонусы собственным сотрудникам, но это в целом окажется меньше, чем комиссионные агентству. А при наличии большого портфеля реализуемых проектов и их географической удаленности друг от друга, действительно, бывает проще привлечь риелторов».
«Опыт реализации наших проектов говорит о том, что на начальной стадии продаж привлечение лидирующих риелторских структур себя полностью оправдывает, потому что именно крупный риелтор способен в сжатые сроки оповестить максимально широкую аудиторию о новом проекте, - считает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». – Далее объем продаж риелторов сокращается, а собственные продажи набирают обороты. По нашим проектам, обычно к концу первого года практически 99% квартир реализуются через собственный отдел продаж. Мы активно рекламируем свои объекты самостоятельно, а застройщик в глазах покупателя часто выглядит привлекательнее риелтора».
Сколько платят?
О том, что считать чужие деньги некрасиво, автор, конечно, знает. Однако в данном случае вопросы о том, как строятся взаимоотношения застройщиков и риелторов, сколько первые платят вторым, отнюдь не праздны: от них зависят интересы нашего (т.е. потребителя) кармана. Поэтому мы и спросили.
В среднем комиссионное вознаграждение оценивалось в 3-5%. Однако возможны исключения, при которых цифра как снижается до 1-1,5%, так и возрастает до 12%. Тут весь вопрос в ликвидности, размере изначально поставленной цены – одним словом, от того, насколько легко (или нелегко) будет продать данный объект.
Обнаружились и еще некоторые аспекты – вполне предсказуемые для нынешней рыночной ситуации. «До кризиса был «рынок застройщика», на котором риелторы бились за хорошие объекты, - говорит Борис Флексер, руководитель управления маркетинга компании «Лидер». – Средняя ставка агентского вознаграждения составляла 2%. Сегодня застройщики стали охотнее раздавать свои объемы на реализацию».
«До кризиса застройщик предусматривал в договоре проведение риелтором рекламной кампании его объекта с предоставлением подробного отчета: например, в каких изданиях выходила реклама, с какой периодичностью, сколько было показов и т.д., - добавляет Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». – По сути, застройщик, предоставляя риелтору возможность продавать объект, получал за его счет рекламную кампанию объекта. Сейчас отношения строятся более конструктивно: продвижение объекта застройщик берет на себя, а продажи и общение с клиентами поручает риелтору».
Существует и еще один нюансик. В прежние времена застройщики нередко обязывали своих партнеров-риелторов реализовывать не менее определенного объема – иначе штрафы. Часто называлось это как-то иначе: например, выкуп нереализованных площадей самим риелтором. Но суть от этого, конечно, не менялась. Сегодня по-другому – застройщики перестали «дедовать», как старослужащие с молодыми солдатами. Радуются любым продажам, даже не очень значительным.
Ну а покупателям?
По той самой логике, что своя рубашка ближе к телу, потребителей, естественно, более всего интересует, где лучше покупать квартиру именно им. Ответ будет таким: если не считать денежные соображения, то у риелторов, конечно, предпочтительнее. Прежде всего, широта выбора: застройщик будет продвигать только свое, тогда как риелтор, видя, что предлагаемый вариант покупателя чем-то не подходит, может предложить что-то другое.
Во-вторых, напоминает Андрей Артюхов, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», у риелторских компаний более широкий спектр услуг на рынке недвижимости. К примеру, многие люди хотели бы приобрести новостройку, но не располагают необходимой суммой – у них есть старая квартира, которую еще предстоит продать. Компания-застройщик от подобного варианта откажется, а риелторское агентство, имеющее в своем составе отделы и первичного, и вторичного рынка, сумеет помочь.
В-третьих, юридическая проверка. «Риелторские агентства смотрят документы, - говорит Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект». – И крупные компании не станут продавать те объекты, которые вызывают подозрение». Конечно, полностью полагаться на эту проверку вряд ли разумно: в конце концов, комиссию риелторам платит продавец, и именно его интересы ставятся выше. Но все же… На рынке даже ходит информация, что несколько лет назад одно очень крупное и известное агентство попало в нехорошую историю: продавало квартиры некоего застройщика, который не смог довести стройку до завершения. В итоге риелторская компании заплатила собственные деньги – делать этого она была не обязана, но репутация дороже. Официальных подтверждений нет, но некоторые сотрудники этой компании, в том числе бывшие, в частных беседах это подтверждают.
…А вот с деньгами – все «с точностью до наоборот». Заявляемые риелторами и застройщиками цены, конечно, одинаковы, но сегодня – все знают – рынок покупателя, и человеку с деньгами просто грех не поторговаться. Комиссионное вознаграждение риелтора, как мы помним, составляет в среднем 3-5% от стоимости объекта – это максимум того, на что риелтор в принципе способен торговаться. «Исключения могут быть только в том случае, если, например, одна из риелторских компаний выкупает большой объем квартир по оптовой цене, - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». – Тогда ее маржа выше, а значит, она обладает большей гибкостью в вопросах ценообразования».
Не то – застройщик! Его при нынешнем состоянии рынка можно «утрамбовать» значительно сильнее – особенно в бизнес-классе, сильнее всего пострадавшем от кризиса. На условиях анонимности эксперты рынка рассказывали о скидках в 20-30% - величинах, совершенно недостижимых при обращении в агентства недвижимости.
Резюме от журнала Metrinfo.ru
Как видим, ответ на заявленный в заглавии этой статьи вопрос прост: он зависит от того, какие цели покупатель считает приоритетными. Если это все кроме денег (широта выбора, сервис, юридические гарантии), то лучшим будет обращение в риелторскую компанию. Если же основной мотив для вас – экономия, и ради ее достижения вы готовы пожертвовать всем, в том числе и безопасностью – лучше постараться подобраться к самому началу «технологической цепочки», т.е. выйти на застройщика.
информация использована с сайта:http://imperiya-an.ru/publ/u_kogo_luchshe_pokupat_novostrojku_u_rieltora_ili_zastrojshhika/1-1-0-22
test-realty.dmir.ru
У кого лучше покупать новостройку – у риэлтора или застройщика?
Купить квартиру в новостройке можно в двух местах: либо непосредственно у компании-застройщика, либо у риэлтора. На первый взгляд, принципиальной разницы тут нет: времена, когда посредники «накручивали» наценки, давно прошли, и сегодня цены везде одинаковые – во всяком случае, так уверяют участники процесса. Тем не менее, определенные отличия имеются.
В вопросе о том, где же предпочтительнее покупать квартиру, и разбирался журнал Metrinfo.ru.
Как лучше застройщику: с агентом…
Если смотреть с точки зрения застройщика, то возможны три варианта: продавать самостоятельно, через риэлтора, а также выбрать некую комбинированную схему. Большинство опрошенных нами специалистов рынка высказались за работу через агента. «Это наиболее правильный вариант, который выгоден и застройщику, и покупателю, - убеждена Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Уверена, что каждый профессионал должен заниматься своим делом: застройщик - строить качественное жилье, а риэлтор – налаживать контакт с покупателем, предоставлять качественную сервисную услугу, грамотно продвигать проект на рынке».
Иногда некоторые застройщики, продолжает эксперт, пытаются экономить, создают собственные отделы продаж и… оказываются в проигрыше: экономии не получается. Нужно организовать отдел продаж, платить консультантам-продавцам, потом отдел обрастает соответствующей инфраструктурой – нужны люди, которые занимаются продвижением проекта, рекламой. Расходов требуется все больше, и в итоге содержать собственную структуру для застройщика выходит дороже, чем привлекать к реализации профессионального риэлтора.
Подобного рода утверждения слышались еще не раз. «Думаю, что буду максимально объективен, если скажу, что реализация или поиск квартиры через профессионального посредника является одним из лучших способов, - считает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Высокая востребованность риэлторских услуг на сегодня подтверждает мои слова».
«Застройщиков, не сотрудничающих с риэлторами, практически не осталось, - уверена Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME. – Все уже давно поняли, что риэлторы, давно и профессионально работающие на рынке, располагают обширными клиентскими базами, поэтому ограничивая участие риэлторов в процессе реализации, можно оказаться «вне рынка». Кроме того, для самостоятельных продаж застройщику необходимо собрать высокопрофессиональный отдел, а это не так просто, поскольку рынок довольно узкий, а продавцы с хорошим опытом работы, как правило, трудятся именно в риэлторском бизнесе, так как доходы в агентстве недвижимости и у застройщика несопоставимы. Наша компания довольно часто сталкивается с тем, что сотрудники отдела продаж, слабо заинтересованные в результатах своего труда, общаются с клиентами не на должном уровне, в то время, как профессиональный риэлтор сделает все, чтобы клиенту было удобно».
…или своими силами?
Все сказанное выше весьма убедительно, но… Как, вероятно, уже заметил проницательный читатель, эти мнения принадлежат риэлторам. А вот другая сторона явно не разделяет энтузиазм. «Наша компания ведет продажи квартиры в наших новостройках самостоятельно, - категорична Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – У нас есть штат квалифицированных специалистов по продажам и представители на объектах, разработана юридическая база (договоры и дополнительные соглашения к ним), а так же мы самостоятельно осуществляем регистрацию договоров и оформление документов о собственности».
По словам эксперта, риэлторов застройщик привлекает в случаях, когда нет собственного штата, или нет желания «налаживать процесс». Помощь риэлторов целесообразна при большом объеме застройки (целые кварталы площадью более 100 тыс. кв. м), а при продаже сравнительно небольших объемов собственный отдел продаж справится самостоятельно.
«Немаловажно качество обслуживания клиентов, - добавляет Наталья Бланкова. – Собственный отдел продаж застройщик контролирует довольно тщательно, а качество работы агентства проверить сложнее. И ведь в конечном итоге это имидж в первую застройщика». Последний пассаж (это автор уже от себя) очень трогательно гармонирует со словами Анастасии Могилатовой (WELHOME) – см. последние пять строчек предыдущей главы.
«Если застройщик продает один объект, то продажи напрямую, без риэлторов, вполне оправданы, - говорит Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити». – Такая практика позволяет сократить затраты на продажу объекта. Конечно, компании придется потратиться на рекламу, заплатить зарплаты и бонусы собственным сотрудникам, но это в целом окажется меньше, чем комиссионные агентству. А при наличии большого портфеля реализуемых проектов и их географической удаленности друг от друга, действительно, бывает проще привлечь риэлторов».
«Опыт реализации наших проектов говорит о том, что на начальной стадии продаж привлечение лидирующих риэлторских структур себя полностью оправдывает, потому что именно крупный риэлтор способен в сжатые сроки оповестить максимально широкую аудиторию о новом проекте, - считает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». – Далее объем продаж риэлторов сокращается, а собственные продажи набирают обороты. По нашим проектам, обычно к концу первого года практически 99% квартир реализуются через собственный отдел продаж. Мы активно рекламируем свои объекты самостоятельно, а застройщик в глазах покупателя часто выглядит привлекательнее риэлтора».
Сколько платят?
О том, что считать чужие деньги некрасиво, автор, конечно, знает. Однако в данном случае вопросы о том, как строятся взаимоотношения застройщиков и риэлторов, сколько первые платят вторым, отнюдь не праздны: от них зависят интересы нашего (т.е. потребителя) кармана. Поэтому мы и спросили.
В среднем комиссионное вознаграждение оценивалось в 3-5%. Однако возможны исключения, при которых цифра как снижается до 1-1,5%, так и возрастает до 12%. Тут весь вопрос в ликвидности, размере изначально поставленной цены – одним словом, от того, насколько легко (или нелегко) будет продать данный объект.
Обнаружились и еще некоторые аспекты – вполне предсказуемые для нынешней рыночной ситуации. «До кризиса был «рынок застройщика», на котором риэлторы бились за хорошие объекты, - говорит Борис Флексер, руководитель управления маркетинга компании «Лидер». – Средняя ставка агентского вознаграждения составляла 2%. Сегодня застройщики стали охотнее раздавать свои объемы на реализацию».
«До кризиса застройщик предусматривал в договоре проведение риэлтором рекламной кампании его объекта с предоставлением подробного отчета: например, в каких изданиях выходила реклама, с какой периодичностью, сколько было показов и т.д., - добавляет Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». – По сути, застройщик, предоставляя риэлтору возможность продавать объект, получал за его счет рекламную кампанию объекта. Сейчас отношения строятся более конструктивно: продвижение объекта застройщик берет на себя, а продажи и общение с клиентами поручает риэлтору».
Существует и еще один нюансик. В прежние времена застройщики нередко обязывали своих партнеров-риэлторов реализовывать не менее определенного объема – иначе штрафы. Часто называлось это как-то иначе: например, выкуп нереализованных площадей самим риэлтором. Но суть от этого, конечно, не менялась. Сегодня по-другому – застройщики перестали «дедовать», как старослужащие с молодыми солдатами. Радуются любым продажам, даже не очень значительным.
Ну а покупателям?
По той самой логике, что своя рубашка ближе к телу, потребителей, естественно, более всего интересует, где лучше покупать квартиру именно им. Ответ будет таким: если не считать денежные соображения, то у риэлторов, конечно, предпочтительнее. Прежде всего, широта выбора: застройщик будет продвигать только свое, тогда как риэлтор, видя, что предлагаемый вариант покупателя чем-то не подходит, может предложить что-то другое.
Во-вторых, напоминает Андрей Артюхов, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», у риэлторских компаний более широкий спектр услуг на рынке недвижимости. К примеру, многие люди хотели бы приобрести новостройку, но не располагают необходимой суммой – у них есть старая квартира, которую еще предстоит продать. Компания-застройщик от подобного варианта откажется, а риэлторское агентство, имеющее в своем составе отделы и первичного, и вторичного рынка, сумеет помочь.
В-третьих, юридическая проверка. «Риэлторские агентства смотрят документы, - говорит Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект». – И крупные компании не станут продавать те объекты, которые вызывают подозрение». Конечно, полностью полагаться на эту проверку вряд ли разумно: в конце концов, комиссию риэлторам платит продавец, и именно его интересы ставятся выше. Но все же… На рынке даже ходит информация, что несколько лет назад одно очень крупное и известное агентство попало в нехорошую историю: продавало квартиры некоего застройщика, который не смог довести стройку до завершения. В итоге риэлторская компании заплатила собственные деньги – делать этого она была не обязана, но репутация дороже. Официальных подтверждений нет, но некоторые сотрудники этой компании, в том числе бывшие, в частных беседах это подтверждают.
…А вот с деньгами – все «с точностью до наоборот». Заявляемые риэлторами и застройщиками цены, конечно, одинаковы, но сегодня – все знают – рынок покупателя, и человеку с деньгами просто грех не поторговаться. Комиссионное вознаграждение риэлтора, как мы помним, составляет в среднем 3-5% от стоимости объекта – это максимум того, на что риэлтор в принципе способен торговаться. «Исключения могут быть только в том случае, если, например, одна из риэлторских компаний выкупает большой объем квартир по оптовой цене, - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». – Тогда ее маржа выше, а значит, она обладает большей гибкостью в вопросах ценообразования».
Не то – застройщик! Его при нынешнем состоянии рынка можно «утрамбовать» значительно сильнее – особенно в бизнес-классе, сильнее всего пострадавшем от кризиса. На условиях анонимности эксперты рынка рассказывали о скидках в 20-30% - величинах, совершенно недостижимых при обращении в агентства недвижимости.
Резюме от журнала Metrinfo.ru
Как видим, ответ на заявленный в заглавии этой статьи вопрос прост: он зависит от того, какие цели покупатель считает приоритетными. Если это все кроме денег (широта выбора, сервис, юридические гарантии), то лучшим будет обращение в риэлторскую компанию. Если же основной мотив для вас – экономия, и ради ее достижения вы готовы пожертвовать всем, в том числе и безопасностью – лучше постараться подобраться к самому началу «технологической цепочки», т.е. выйти на застройщика.
news.ners.ru
