Покупка квартиры — проверка юридической чистоты. Проверка квартиры покупка квартиры

Покупка квартиры: что нужно знать и какие документы проверять?

Покупка квартиры — радостное событие в жизни каждого человека. Ведь жилье — это самое основное, что должно быть для счастливой и полноценной жизни. Намного приятнее осознавать, что вы живете в своей квартире и создаете уют исключительно для себя и для своей семьи. Однако в наше время немало мошенников, которые при продаже квартиры, пытаются обмануть покупателя.

Покупка квартиры – это очень ответственно. Ведь вы имеете дело с документацией, которая иной раз может повернуть против вас и доставить множество проблем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-91-48. Это быстро и бесплатно!

Что проверять при покупке квартиры?

Давайте предположим, что вы нашли квартиру вашей мечты и она вас полностью устраивает во всем.

Что необходимо знать, перед тем как купить квартиру:

Первое, что необходимо выяснить — это то, на основании чего возникло право собственности продавца. Как правило, владельцы жилой недвижимости имеют договоры купли-продажи или же, к примеру, мены, дарения.
Также возможны случаи, что владельцы имеют свидетельства о праве по наследованию. Также на ваше удивление, вам могут попасться люди-владельцы имущества, у которых на руках имеется решение суда. Также нередки случаи, когда встречаются договоры ренты. Такое может тоже встретиться.
Если вы уже решили, что готовы к покупке данной квартиры, то необходимо для начала самостоятельно посмотреть документы, которые относятся к продаже данной квартиры. С первого взгляда можно понять «чистоту» документа. Если вы обнаружите, какие-то помарки, исправления или что-то, что может заставить вас сомневаться, то необходим специалист, которые уже точно сможет оценить документ и его «легальность». Если имеются исправления на таких документах, то такие исправления должны быть заверены подписями всех сторон-участников. Если в процесс внесения изменений присутствовал нотариус, то это также должно быть заверено его подписью и, конечно же, печатью.

Государственная регистрация — немаловажно для покупателя. Можно провести проверку регистрации договора. В договорах также отдельными пунктами указываются некоторые условия, которые обязательны для исполнения. В данном случае необходимо уточнить, были ли выполнены все условия, которые обязательны для исполнения. Если же какие-то условия не были выполнены, то договор необходимо считать расторгнутым, а это обозначает, что продавец не является собственником этой квартиры.
Также обратите особое внимание на дату, которая обозначает вступление договора в действие. Если с момента этой даты прошло немного времени, то это должно насторожить вас и вызвать недоумение.
Далее, можно проверить историю квартиры. Каким образом это сделать? Для этого вам необходимо обратиться в ЕГРП. Именно там вы найдете «историю» квартиры. В данном органе отображается вся история с 1998 года.
Если вы обнаружите при проверке, что квартира переходила от одних владельцев к другим и в ней долгое время никто не проживал, то нужно также насторожиться. Как правило, именно в таких ситуациях пытаются обмануть покупателя. Чтобы не обеспечивать себе проблемы, лучше выбрать другую квартиру, с наиболее лучшей историей.

Следующий шаг — проверка качества квартиры. Потребуйте документы из БТИ. Именно этот орган предоставит подтверждение того, что в данной квартире не было самовольно построено что-либо. Согласно жилищному законодательству в Российской Федерации, любая постройка и перепланировка должна согласовываться с соответствующим органом. Если перепланировки не были зафиксированы в БТИ, то это можно смело признать недействительной перепланировкой или же постройкой.

Здесь вы можете подробнее ознакомиться с образцом договора купли-продажи гаража.

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

На практике встречаются участники сделки, которые состоят на учебе в наркологическом диспансере, а также в психоневрологическом диспансере. Как быт в такой ситуации и как работать с такими людьми? Стоит ли, вообще, с ними связываться?

На самом деле, не секрет, что сделки с таким участником находятся в определенной зоне риска для покупателя. Поскольку лицо состоит на учебе в данных органах, то сделка может быть признана недействительна. Увы, от этого никто не застрахован.

Если вы все же решились на заключение сделки с таким продавцом, то вам нужно сделать следующее:

Первое, что вы должны сделать — посетить органы НД и ПНД перед заключением непосредственно сделки.
У вашего продавца должны быть все анализы, которые подтверждают, что он находится во вменяемом и трезвом состоянии. Получить устное подтверждение – не является достаточным основанием. Важно иметь на руках письменное подтверждение, которое в дальнейшем можно будет предоставить в суде при судебном споре. Только лишь после этого можно заключить сделку.
После заключения сделки необходимо опять посетить данные органы, где дадут письменное заключение, где будет указано, что ваш продавец также находится в трезвом и во вменяемом состоянии.
Важно сохранить заключения анализов у себя на руках. Очень важно, чтобы дата договора купли-продажи и дата анализов совпадали. Иначе все заключения и справки не будут иметь никакой силы.
Если в договоре купли-продажи принимает участие нотариус, то также необходима его подпись и печать.
Если договор заключается в письменной форме, обязательно должно быть прописано время с указанием точных минут. Все это делается исключительно ради благополучия покупателя, чтобы в дальнейшем защитить свои права и доказать свою невиновность в суде.

Проверка истории сделок по квартире

Итак, как уже говорилось ранее, проверка истории сделок по квартире тоже неотъемлемая часть проверки при покупке квартиры.

Орган, в который необходимо обратиться — ЕГРП. Именно там, вам выдадут всю историю сделок и передачу прав собственности от одних лиц к другим по данной квартире.

История сделок в данном органе ведется еще с 1998 года, что, безусловно, упрощает процедуру проверки. Однако если ваша квартира старая и была построена еще до 1998 года, то информацию в полном объеме получить не удастся.

Обременения на квартиру

Для того чтобы понять как проверить обременения на квартиру, давайте разберемся со значением. Что такое обременения на квартиру?

Под обременением понимается ограничение прав непосредственного собственника ввиду частичного владения квартирой другим человеком или же организацией. Это может быть как какое-либо банковское учреждение или же государственно. Также в этой роли может выступать любое конкретное лицо.

Обременение бывает нескольких видов:

Ипотека. Наверно здесь и нет смысла в описании сущности. Итак, понятно, что квартира находится в залоге у банка. В данном случае продажа квартиры невозможно, ввиду того, что она находится в залоге. Это понятно. Однако избавиться от этого обременения можно, если собственник-продавец заплатит полностью ипотечное кредитование и сумма долга будет погашена. Неважно, какими деньгами будет погашена ипотека. Немало собственников, которые желают продать квартиру, берут потребительский кредит и оплачивают остаточные суммы долга.
Аренда. Разумеется, никаких действий по поводу продажи квартир и быть не может, пока эту квартиру арендуют другие люди. Просто так их выгнать никто не вправе. Поэтому в данном случае требуется судебное вмешательство.
Рента. Помимо обычной ренты, существует еще и пожизненная рента. В таком случае необходимо, конечно же, расторгнуть договор, прежде чем осуществлять продажу собственности.
Арест. Очень распространенный вид обременения — арест. С каждым годом происходит рост неплатежеспособных людей, которые увеличивают свои долги. Ввиду отсутствия оплачивать свои долги, накладывают арест на имущество и квартиры не являются исключением. Прежде чем совершит сделку, необходимо проверить квартиру не только начистоту, но, и не наложен ли на нее арест.

Доверительное управление. Данный вид обременения подразумевает присмотр за собственностью постороннего лица. Хозяин является временным, так как договор составляет также на временный срок. Поэтому права хозяина передаются ему на время пока действует договор.

О продаже квартиры, купленной за счет материнского капитала читайте здесь.

Прописан ли кто-либо в квартире?

Итак, самый главный вопрос, который волнует всех — как узнать, кто прописан в моей квартире. Действительно, вряд ли кому-то захочется, потом получить такой сюрприз и узнать, что на квартиру претендует еще не один человек.

В данном случае вам необходимо обратиться за помощью в паспортный стол. Именно там имеется книга, которая носит название «Домовая книга». Именно в этой домовой книг находится вся необходимая информация, которая подтвердит наличие прописанных людей в вашей квартире.

Возможные претенденты на право собственности

Чтобы узнать есть и могут ли появиться какие-либо претенденты на право собственности, необходимо обратиться опять же к домовой книге.

В данной книге можно найти расширенную выписку, где указывается кто, где, когда и куда был выписан из данной квартиры. Если человек по каким-то причинам был вынужден покинуть квартиру, то об этом делается соответствующая запись.

Другие полезные советы

Перед покупкой квартиры перечитайте все полезные советы.

Самый главный совет — не надеяться на честность и порядочность людей. Мы живем в 21 веке и мошенников все больше и больше вокруг нас. Поэтому прежде чем совершить сделку, проверьте все, что только возможно. Иначе, потом вас будут ожидать весьма неприятные сюрпризы и еще немало наследников и собственников вашего жилья.

Полезные советы:

Не доверяйте людям и всем общениям
Тщательно проверяйте документы. Подделать документ достаточно легко, а не заметить подделку еще легче. Поэтому, при возможности, рассмотрите все мелкие детали и осторожно отнеситесь к любым помаркам, которые вы заметите в документах
Требуйте все документы, все договоры, которые заключались по данной квартире. Так вам будет проще понять судьбу этой квартиры.

Обязательно обратитесь в ЕГРП. Запросите данные и проанализируйте всю картину. Кто, когда, зачем и почему были собственниками данной квартиры
Обязательно обратитесь в паспортный стол. С внимательностью изучите домовую книгу. Как правило, в ней тоже содержится наиболее полная и достоверная информация.
В обязательном порядке узнайте, не состоит ли ваш продавец на НД и ПНД. Если же информация о составлении на учете подтвердится, то совершайте сделку в установленном порядке, а именно с участием специалистов. Иначе в суде обратно не доказать и сделка будет признана недействительной.
Если вышло так, что квартира является, и правда проблемной и есть много фактов, которые вас смущают, то лучше подберите для себя иной вариант квартиры.
Заключая договоры и сделки, допустите участие нотариуса, которые будет своей печатью и подписью заверять все документы. Так будет спокойнее вам.

Совершайте покупки и живите с удовольствием! Будьте бдительны и внимательны! Читайте подробнее про оформление купли-продажи автомобиля: образец договора читайте здесь.

Бесплатная консультация юриста

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 110-91-48 (Москва)+7 (812) 648-00-42 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно! Вы из другого региона? Задайте вопрос онлайн →

911urist.com

Как проверить квартиру при покупке

А. Гордон

Особенности проверок с 2016

Проверка приватизации

Наследственные квартиры

Как читать документы на квартиру

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Статья адресована покупателям любой недвижимости, в первую очередь — покупателям квартир. Прочитав эту статью вы поймете, Выписка по квартире из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), это совсем недостаточно.Мы рекомендуем всем — получить консультацию по покупке выбранной недвижимости, вы получите конкретный план действий по вашей конкретной недвижимости для безопасной покупки.

Юридическая проверка квартиры

Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом.Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги.Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже по суду деньги с продавца будет сложно получить, поскольку деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки потребительских свойств квартиры: скрытые дефекты квартиры, отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и т.п. Большинство подобных недостатков возможно установить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.

Юридические недостатки значительно более опасны. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников, или были существенно ограничены в возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов или наследников.

Существенно снизит возникновение неожиданных претензий юридическая проверка квартиры перед покупкой.

Юридические недостатки квартир можно объединить в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены судебными решениями.

Выявить юридические недостатки помогают документы: на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего. Появлении сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и отказаться от покупки если сомнения не устранены. Во всяком случае, принимать решение без юридической проверки квартиры не стоит.

Покупка квартиры какие документы нужны 2016

Для продавца квартиры вопрос документов прост, продавец обязан подтвердить перед покупателем свой статус собственника и предоставить:

Правоустановку — документы о праве собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В необходимых случаях к договору должен быть передаточный акт.
Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт и разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть так же предоставлены документы от остальных собственников.
До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. Теперь каждый раз продавец подтверждает свой статус собственника выпиской из ЕГРП. Фактически выписка предоставляет актуальные сведения ЕГРП на момент ее выдачи.
Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

Перечисленные документы позволяют достоверно идентифицировать продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по недвижимости.

Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше. Во вторых, у покупателя могут быть какие-то обстоятельства, которые требуют предоставить дополнительные документы, например банк для ипотечного кредита.

По этому, какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году будет определять не только продавец, но и покупатель.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален.Многолетняя практика сопровождение покупки квартир выработала простую методику: Покупателю нужно выявить все возможные недостатки покупаемой недвижимости всем доступными ему способами.

Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы нужно проверить и проанализировать системно во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.Во первых, в случае нарушения закона при совершении сделки, Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать законодательные требования к форме и процедуре совершения сделок. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Продавец может скрыть, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью.

У покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). Если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений о браке может только страхование титула собственника недвижимости.

Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:

совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими. На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических. Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с недвижимостью с подобными пороками возможно только в результате комплексной проверки документов перед покупкой квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть:1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена),2) Передаточный акт,3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно определить дату начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет. Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Нотариальная форма договора

Нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры не дает покупателю никаких гарантий в отношении недействительности предыдущих сделок. К полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка законности проведения предыдущих сделок.

Учитывая изменения с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: подтверждением права собственности является запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!

При самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук.

Право проживания (пользования) квартирой после продажи

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

Как выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются: 1) лица, отказавшиеся от участия в приватизации, 2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы, 3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества. Не зависимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, приобретают право пожизненного пользования квартирой. Сняты с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией, права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Проверяем перед покупкой реализацию прав на приватизацию.

Наследственные квартиры

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку. Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры. Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Существуют прецыденты, когда наследникам восстанавливают срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

22.06.2016г.

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

gordon-adv.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке юридически самостоятельно

Покупка квартиры – это весьма сложный процесс, ведь перед тем, как приступить к покупке недвижимости требуется проверить множество факторов.

Именно поэтому большинство людей, которые желают приобрести квартиру обращаются за помощью к компетентным юристам, которые возьмут ответственность за поиск и осуществление сделки в свои руки.

Но прибегать к помощи в юридических контор, которые имеют многолетний опыт работы не всегда выгодно, ведь оказание юридических услуг стоит немало, а обращаться в конторы, которые не имеют репутации опасно, ведь можно натолкнуться на мошенников.

Именно поэтому необходимо знать, как проверить квартирую на частоту перед тем, как заплатить за нее денежные средства собственными силами.

Как проверить квартиру на чистоту?

Проверка квартиры на чистоту – это достаточно серьезный этап в жизни, ведь перед тем, как приступить к покупке объекта недвижимости необходимо исключить вероятность подвоха. Так что же нужно проверить?

Проверяем правоустанавливающие документы

Если поиски увенчались успехом и казалось бы подходящий вариант найден, не следует сразу же приступать к покупке, ведь первоначально требуется узнать – на основании каких документов у лица возникло право собственности.

В качестве таких документов выступает:

договоры купли-продажи;
мены;
ренты;
дарения;
свидетельства о праве собственности;
документ, о вступлении в силу решения суда.

Важно самостоятельно или же при помощи надежного и главное, компетентного юриста изучить документы, чтобы проверить не содержаться ли на бумаги следы подтирок и фальсификации.

На бумаге допускаются поправки, но только они непременно должны быть заверены подписями лиц, которые заключили договор.

Также необходимо нотариально удостоверить малейшие исправления если при них присутствовал или принимал участие нотариус.

Проверке должен подвергнуться факт надлежащей государственной регистрации договора. Произвести проверку вправе любой гражданин Российской Федерации. Если же при заключении договора были выдвинуты определенные условия.

Необходимо проверить были ли они выполнены.

К примеру, если при заключении договора покупатель был обязан выплатить полную стоимость недвижимости, но не выполнил условие в заранее оговоренный срок, то он не может являться собственником, следовательно договор подлежит расторжению.

Большое значение нужно уделять датам, а именно когда договор вступил в законную силу.

Так, к примеру, подозрение у покупателя должен вызывать то, что владелец старается оперативно продать жилплощадь, которая недавно была получена им в подарок от гражданина или оставлена по наследству лицом, который не является собственником.

Также непременно нужно проверить наличие технического и кадастрового паспорта. Некоторые владельцы, имеющие “камень за пазухой”, говорят, что одного из паспортов нет.

В такой ситуации не стоит идти на попятный, необходимо указать продавцу на то, что он обязан заказать такой важный документ и получить его.

Проверяем историю квартиры

Следующим шагом должна быть проверка квартиры. Для проверки квартиры требуется обратиться в ЕГРП, где закреплена история жилых объектов с 1998 года.

Перед тем как передать средства, нужно попросить собственника предоставить выписку из ЕГРП, чтобы увериться в том, что никакие незаконные действия за последние 15 лет не производилось.

Насторожить должен факт постоянной продажи недвижимости или же напротив, отсутствие постоянных жильцов. Вероятнее всего, что со сделками по этой квартире не все законно и продавец попросту пытается подставить.

Также в выписке будут отражены все имущественные споры, случаи наложения ареста и другое. Необходимо особенное внимание уделять датам, ведь важно знать могут ли вновь возникнуть споры или же они уже давно остались в прошлом.

Следует отметить, что законодательно определен срок для признания сделок с объектами недвижимости недействительным и равен он 3 годам.

Если же последние 3 года с жилищем ничего не было, то можно приступать к проверке следующих моментов.

Следует отметить, что иногда встречаются ситуации, что в ЕГПР объект не зарегистрирован и касается чаще всего этого старых квартир.

Как ни странно, именно отсутствие в таком реестре квартиры является доказательством ее чистоты с юридической точки зрения, иными словами, после приватизации сделок с ней не совершалось, но чтобы подстраховать себя можно обратиться за сведениями в Департамент жилищной политики.

Проверка качества квартиры

Чтобы проверить качество квартиры, следует указать собственнику на то, что он обязан предоставить документы из БТИ, которые будут свидетельствовать об отсутствии незаконной перепланировке или переустройстве.

Проверка продавца

Важное значение нужно уделить и самому собственнику, иными словами, его также необходимо пристально проверить. Первоначально следует проверить подлинность его паспорта.

Трудности возникают в случае если от имени продавца выступает его представитель.

Так, необходимо надлежащим образом проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом, в случае отсутствия заверенной доверенности, представитель продавца не вправе производить никакие действия.

Также нужно прочитать саму доверенность, ведь важно убедиться в том, что представитель вправе получать деньги за продажу объекта.

Большое значение имеет дееспособность продавца, особенно если еще только на начальном этапе возникают большие сомнения касаемо его адекватности.

Например, можно навести справки у соседей, ведь они, как известно, подчас бывают хорошо осведомлены об образе жизни соседа.

Проверка на отсутствие третьих лиц

Чтобы избежать возможных проблем после покупки, нужно непременно убедиться, что на объект недвижимости не имеют права третьи лица, ведь встречаются случаи, когда член семьи имеющий прописку в квартире, но проживающий по иному адресу внезапно появляется и старается оспорить сделку или же вовсе заявляет о намерении жить в квартире.

Чаще всего такие ситуации возникают:

когда суд отправил человека отбывать наказание в тюрьму;
отправил на принудительное лечение;
когда человек уехал на экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Риски возникают в случае, когда в прописку имеют граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста, поскольку при заключении сделки их интересы ущемляются, а в соответствии с законодательством нашей страны это незаконно.

Известны также случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за прописки несовершеннолетних лиц.

Также нужно проверить согласие супруга на продажу квартиру – нотариально заверенное согласие. Лучше всего вовсе потребовать предоставить домовую книгу, где будут указаны все сведения о прописанных лицах.

Проверка долгов

Собственник квартиры перед продажей, обязан погасить все долги по коммунальным платежам.

Проверить отсутствие долгов можно потребовав от собственника предоставления документов, иными словами, справку где указаны все эти сведения.

Справки выдаются в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. Справку об отсутствии долгов по электроэнергии нужно брать отдельно.

При заключении договора необходимо обязательно прописать факт продажи квартиры без долгов, если же такой пункт будет не прописан собственнику придется самостоятельно выплачивать долги старого хозяина.

Проверка на факт незаконной перепланировки

Если в жилплощади была произведена перепланировка, то в таком случае выдаются документы из БТИ.

Если в жилом помещении была осуществлена перепланировка, но она не соответствует техническому паспорту, то такая перепланировка будет признана незаконной и попадет в ряд административных нарушений.

Проверка на отсутствие арестов и обременений

Важно проверить жилье еще и на факт отсутствия арестов и обременений. Проверить такой момент можно по выписке из ЕГРП, поскольку в нем находятся все сведения о существующих и прекращенных правах на недвижимость.

Сведения открыты для людей и предоставляются всем.

Несколько советов при покупке квартиры

Покупка квартиры всегда обрастает массой трудностей, поэтому к проверке недвижимости на чистоту нужно отнестись со всей ответственностью и перед тем, как отдать средства за покупку жилплощади учесть несколько важных советов:

Не следует покупаться на слишком низкую стоимость, поскольку хорошая квартира никогда не будет стоить дешево. Если же квартира понравилась, но цена все-таки настораживает, то следует собрать о ней как можно больше сведений, к примеру, не помещает обратиться к участковому, который уж точно ввиду специфики работы обязан знать о всех проблемных сторонах объекта недвижимости.
Также нужно обращать внимание на частоту продажи, ведь если квартиру постоянно перепродают, то возможно будущих хозяев может ожидать неприятный подвох.
Важно продумать способ оплаты жилья. Так, если предпочтение отдается наличным средствам, то лучше всего воспользоваться ячейкой в банке, ведь ко всему прочему сотрудники банка сами осуществят перерасчет средств. Если выбран безналичный расчет, то нужно обязательно проверить счета и внимательно заполнять все документы на денежные переводы.
Приступать к заключению договора необходимо только после того, как продавец предъявит полный пакет необходимых документов, которые позволят определить чистоту объекта недвижимости. Составляя договор нужно обязательно указать конкретную стоимость жилплощади, чтобы оградить себя от некоторых махинаций.

Надлежащим образом произведенная проверка квартиры позволит будущему собственнику оградить себя от массы неприятностей, которые так часто возникают из-за невнимательности при выборе и заключении договора.

zhivemtut.ru

Проверка квартиры перед покупкой | processs.ru

Название документа	Информация в документе
Обычная выписка из ЕГРН на объект	• За кем зарегистрировано право собственности, • дата и номер государственной регистрации права, • какие ограничения наложены на объект, • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования, • зарегистрированы ли договоры участия в долевом строительстве объекта
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости	Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием: • даты и номера государственной регистрации права; • даты, номера и основания прекращения права
Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости	• Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период
Выписка из ЕГРН о содержании право-устанавливающих документов	Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, судебное решение и т.д.)
Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным	Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда
Копия Паспорта собственника (всех страниц)	• Паспортные данные собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта - можно взять справку из УФМС.
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника	Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью
Копия водительского удостоверения собственника (оригинал - на обозрение)	Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография)
Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы - на обозрение)	Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту
Копия Свидетельства о браке собственника	Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака
Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)	• Паспортные данные супруга собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. В случае недействительности паспорта - можно взять справку из УФМС.
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника	Состоит / состоял ли супруг собственника на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью
Согласие супруга собственника на отчуждение имущества	Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества
Копия доверенности на отчуждение имущества	Данные о полномочиях представителя
Копия паспорта представителя собственника (первая страница, прописка)	• Паспортные данные представителя собственника, • адрес регистрации
Копии Право-устанавливающих документов на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение соответствующего органа о приватизации и т.д.)	Основания приобретения собственником права на объект
Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)	• Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации, • Сведения о субъекте и объекте права, • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности), • Кадастровый номер объекта, • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.)
Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца, ордер на квартиру и т.д.)	• Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права
Технический паспорт на квартиру (документы БТИ)	• Сведения о здании, где расположена квартира (год постройки, % износа, материал стен и перекрытий), • Адресный план (место расположения дома), • Общая площадь квартиры по БТИ; • Метраж, количество и взаиморасположение комнат, • Дата последнего обследования квартиры органами БТИ, • Наличие неузаконенной перепланировки (переустройства) в квартире (красные линии).
Кадастровый паспорт помещения (выписка из ГКН)	• Общая площадь квартиры, • Этаж расположения, • Кадастровая стоимость, • Предыдущие кадастровые номера квартиры; • Особые отметки; • План расположения квартиры на этаже
Архивная (историческая) выписка из домовой книги на квартиру	Информация о всех когда либо зарегистрированных в данной квартире лицах (в том числе о впоследствии снятых с регистрационного учета)
Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (выписка из финансово-лицевого счета)	• о размере платежей по ЖКХ, наличии / отсутствии задолженности по платежам; • о площади квартиры • о зарегистрированных лицах
Квитанция по оплате за электроэнергию и услуги телефонной связи за последний оплаченный период	Сведения о наличии / отсутствии зад

processs.ru

Покупка квартиры. На что нужно обратить внимание?

Понятие юридической чистоты недвижимого имущества сегодня довольно распространено в обществе, хотя изначально оно являлось профессионализмом риелторов. Термин «юридическая чистота» означает, что приобретенная недвижимость жилого, складского, коммерческого и других видов не может быть в дальнейшем изъята у будущего владельца другими людьми на основании актуального законодательства. Определить степень юридической чистоты недвижимости можно только посредством проведения полноценной проверки документации, сопутствующей покупке, продаже или иному виду передачи площади в собственность другого владельца.

Покупка квартиры: проверка юридической чистоты

Многие покупатели ошибочно полагают, что, приобретая квартиру на первичном рынке, невозможно столкнуться с мошенничеством. Да, риски попасться злоумышленникам в этом случае ниже, чем во время покупки жилья на вторичном рынке, но они тоже весьма существенны.

Риски при покупке жилплощади на первичном и вторичном рынках

Если покупателю приглянулась квартира в новостройке, следует помнить, что специального документа, удостоверяющего право собственности, пока нет. Есть лишь перепродающийся договор. Этот документ защищает все интересы покупателя и дает гарантию на то, что все его права на конкретную квартиру будут узаконены в Едином Госреестре.

Договоры любого другого вида следует тщательно проверять на подлинность, поскольку часто в новостройках с незавершенным строительством продают квартиры через посреднические организации, а не напрямую от застройщика. Иногда такая фирма аффилирована с застройщиком, иногда – независимая компания, купившая у застройщика какую-либо площадь для последующей перепродажи. Здесь и таится главная опасность для будущего покупателя: человек не знает, выплатила ли компания застройщику полную сумму за купленные квартиры или нет. Если долг не был погашен, застройщик может востребовать назад те квартиры, за которые компания не заплатила, а они уже могут быть перепроданы этой компанией частным покупателям.

Тем, кто решил приобрести квартиру на вторичном рынке, следует опасаться подводных камней другого рода, самым популярным среди которых является оспаривание прав на жилплощадь. Обычно такое происходит при появлении споров между наследниками недвижимости, при разделе имущества, наличии без вести пропавшего члена семьи, который прописан в квартире и прочее. Чтобы не столкнуться с потенциальным наследником или собственником приобретенного жилья, следует особенное внимание обращать на такие документы:

Выписку из Госреестра. Продавец обязан предоставить этот документ при продаже квартиры – в нем хранится вся информация относительно квартиры и всех сделках, которые с ней проводились в разное время. Следует обратить время на дату проведения последней сделки – если с момента ее оформления прошло три года, можно не волноваться о появлении новых претендентов на жилье, поскольку оспаривать права можно только в течение этого срока.
Судебное решение. Оно понадобится, если споры за квартиру все-таки были. Получив решение суда, будущий владелец убедится, насколько правомерным будет являться его проживание в этой квартире. Если решение пока не утверждено, следует обязательно дождаться этого момента.

Это два основных документа, которые продавец готов предоставить далеко не всегда. Покупателю следует самостоятельно просить предъявить их для безопасного заключения сделки купли-продажи.

Распространенные ошибки покупателей квартир

Существует ряд факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя, поскольку могут свидетельствовать о действиях мошеннического характера:

Квартира завещана или подарена. Если наследник – родственник продавца, он должен подписать соответствующую бумагу о том, что отказывается от вступления в наследство. Этот документ также необходимо потребовать у продавца. Однако бывает и так, что наследник не является родственником нынешнего владельца квартиры, а тот, в свою очередь, старается скорее продать жилье и готов существенно снизить цену. При отсутствии документа об отказе от наследства заключать сделку не следует.
Частые перепродажи квартиры. Иногда покупателей удивляют, по какой причине квартира часто перепродавалась разным людям. Ответ часто один: сделки по ней проводились нечестным образом для того, чтобы финансово подставить покупателя.
Недееспособность владельца. Здесь скрывается наибольшая опасность – иногда случается, что продавец является алкоголиком, наркоманом или душевнобольным, который не состоит на официальном учете. Кроме того, бывает так, что его признают таковым уже после оформления сделки купли-продажи. Это признание дает ему право оспорить сделки, совершенные ранее. Данным фактором пользуется множество мошенников, поэтому не лишним будет узнать о личности продавца побольше.

Чтобы не совершить ошибку, которая обернется крупными денежными потерями, следует знать, что нужно не только требовать от продавца, но и тщательно проверять.

Что следует проверить при покупке квартиры

Итак, есть ряд моментов, которые нужно подвергнуть тщательной проверке перед подписанием договора и передаче денег за квартиру.

Информация о прописанных в квартире людях. Проверять данные следует не только на момент покупки жилья, но и те, что были зарегистрированы ранее. Нередко мошенники выписывают жильцов по подложным адресам, а то и вовсе в «никуда». Чтобы это проверить, нужно потребовать архивные выписки из домовой книги или обратиться в ЖЭК за дубликатами этих документов. Пожилые люди, инвалиды некоторых групп и другие лица, прописанные в квартире, могут даже после ее продажи оспорить факт свершения сделки и отстоять свое право собственности через суд.

Узнайте, кому принадлежит участок или дом в три шага:

Прошлые сделки относительно квартиры. Если недвижимость продается с первичной документацией, проверить подлинность бумаг будет довольно просто. Если же с ней раньше проводились сделки юридического характера, то всю информацию о них следует тщательно изучать.

Продавцы. Если продавец жилья официально признан недееспособным, он может продавать квартиру в состоянии помутнения рассудка, поэтому по актуальному закону сделка будет признана недействительной. Следует предварительно попросить у продавца справку из психоневрологического учреждения или наркологического диспансера. Если покупатель решил даже в этом случае не отказываться от покупки квартиры, целесообразно вызвать профильного врача, который предоставит справку о том, что во время подписания договора купли-продажи человек полностью отвечал за свои действия. Кроме того, следует обязательно проверить, состоит ли продавец в официальном браке – если жилье продается без согласия супруга или супруги, покупатель может столкнуться с обманутой стороной.

Документы на квартиру. Они также бывают поддельными. Помимо простых документов, которые встречаются почти всегда (дарения, обмена, купли-продажи и прочих), иногда можно встретить более сложные (ренты, свидетельства о браке, наследства, решения суда и т.д.). Все они должны быть зарегистрированы в специальных организациях и закреплены печатью нотариуса.

Статьями Российского законодательства, регламентирующими операции с недвижимостью, являются такие:

Статья 139 о неприкосновенности жилья.
Статья 209 о праве собственности.
Статья 40 о праве на жилье.

Вопросы — ответы

Безопасно ли вносить предоплату?

— Предоплата – всегда риск. Чтобы его уменьшить, следует узнать, кто прописан в квартире раньше и сейчас, кто является прямым собственником жилья, есть ли ограничения прав на недвижимость.

Когда точно не следует покупать квартиру?

— Постоянные перепродажи квартиры, сомнительное поведение или состояние продавца, наличие ограничений на жилье или серьезных технических дефектов вроде плесени, неблагополучные соседи – все это заставляет усомниться в правильности выбора.

Как распознать фальшивое объявление о продаже недвижимости?

— Цена такой квартиры существенно ниже, чем стоимость жилплощади в данном районе, можно встретить наличие одинаковой рекламы о разных квартирах, агент просит оплату вперед до оформления соответствующей документации.

Уважаемые читатели!

Для Вас 24 часа в сутки работает юридическая консультация. Задайте свой вопрос через форму на сайте или закажите бесплатный звонок.

Если есть своё мнение по статье — оставьте комментарий.

mosad.online