ПОДРЯДные квартиры: кто не рискует, тот переплачивает. Подрядные квартиры
кто не рискует, тот переплачивает
Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру. Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры». Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?
Что такое «подрядная квартира»?
Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры». Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение:
–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы. То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком. Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами.
Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена. По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами. Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.
Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.
«Продам недорого подрядную квартиру»
Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.
Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».
ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.
Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.
Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков:
–– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент. Тогда застройщику это становится выгодно.
То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.
Вот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov:
– Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона. Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку. Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив. Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца».
Доля риска
У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров:
–– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика. В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры.
Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом:
–– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре. В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.
Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге таких случаев было очень много. Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема. А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.
Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:
–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств. Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику. У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе. Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.
Чаще всего такие квартиры – это первичка. Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить. Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия.
О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment:
–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски. Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир. Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.
Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком. Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя. И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.
Аналогичный совет дает и Юрий Завидов: «Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости».
Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше. Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится?
Перспективы подрядных квартир
Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения:
–– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике. Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к. данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден».
Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости:
–– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами. Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос. Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть. Пойдут вниз ипотечные ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.
Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке:
––Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.
Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад. Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.
www.cian.ru
Квартиры в Краснодаре от подрядчиков и собственников
Девелопмент
ССК
Екатеринодар инвестстрой
Дарстрой
Стройград-Юг
ГИК
АЛМАКС
Инсити
ЮгСтройИмпериал
ЮгСтройИнвест
Квартиры от подрядчиков в Краснодаре
Полное юридическое сопровождение сделки.
Оформление в офисе застройщика.
Ипотека, работа с сертификатами.
Обзор жилищных комплексов Краснодара
БЕСПЛАТНО ПРЕДЛОЖИМ САМЫЕ ЛУЧШИЕ ВАРИАНТЫ, расскажем, где школы, детские сады, перспективы строительства, а также какой район лучше выбрать исходя из параметров и пожеланий каждого клиента.
xn--80abkaxdxibjifgok1mmc.xn--p1ai
Подрядчики ,купи квартиру дешевле чем у застройщика
Политика конфиденциальности и защиты информации.
Оставляя данные на сайте, Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности и защиты информации.
Защита данных
Администрация сайта geo-centr.com (далее Сайт) не может передать или раскрыть информацию, предоставленную пользователем (далее Пользователь) при регистрации и использовании функций сайта третьим лицам, кроме случаев, описанных законодательством страны, на территории которой пользователь ведет свою деятельность.
Получение персональной информации
Для коммуникации на сайте пользователь обязан внести некоторую персональную информацию. Для проверки предоставленных данных, сайт оставляет за собой право потребовать доказательства идентичности в онлайн или офлайн режимах.
Использование персональной информации
Сайт использует личную информацию Пользователя для обслуживания и для улучшения качества предоставляемых услуг. Часть персональной информации может быть предоставлена банку или платежной системе, в случае, если предоставление этой информации обусловлено процедурой перевода средств платежной системе, услугами которой Пользователь желает воспользоваться. Сайт прилагает все усилия для сбережения в сохранности личных данных Пользователя. Личная информация может быть раскрыта в случаях, описанных законодательством, либо когда администрация сочтет подобные действия необходимыми для соблюдения юридической процедуры, судебного распоряжения или легального процесса необходимого для работы Пользователя с Сайтом. В других случаях, ни при каких условиях, информация, которую Пользователь передает Сайту, не будет раскрыта третьим лицам.
Коммуникация
После того, как Пользователь оставил данные, он получает сообщение, подтверждающее его успешную регистрацию. Пользователь имеет право в любой момент прекратить получение информационных бюллетеней воспользовавшись соответствующим сервисом в Сайте.
Ссылки
На сайте могут содержаться ссылки на другие сайты. Сайт не несет ответственности за содержание, качество и политику безопасности этих сайтов. Данное заявление о конфиденциальности относится только к информации, размещенной непосредственно на сайте.
Безопасность
Сайт обеспечивает безопасность учетной записи Пользователя от несанкционированного доступа.
Уведомления об изменениях
Сайт оставляет за собой право вносить изменения в Политику конфиденциальности без дополнительных уведомлений. Нововведения вступают в силу с момента их опубликования. Пользователи могут отслеживать изменения в Политике конфиденциальности самостоятельно.
Контакты
По всем вопросам вы можете обращаться к администрации сайта.
- Телефон: 8 (861)944-15-44.
- E-mail: [email protected].
- г.Краснодар ул.Северная 395 (3 этаж)
Настоящая редакция политики конфиденциальности опубликована
01.августа 2017 г
podryad.geo-centr.com
Запись вебинара «Квартиры от подрядчиков: особенности покупки»
Запись вебинара с расшифровкой.
Расшифровка вебинара «Квартиры от подрядчиков: особенности покупки», прошедшего 27 июля. Рассказывает об особенностях подрядных квартир и отвечает на вопросы Константин Сергеев, руководитель отдела девелоперских продаж компании «В подряде».
– Здравствуйте, друзья! Подрядные квартиры на рынке существуют давно, с самого его становления. Я расскажу об особенностях заключения договоров на подрядные квартиры, чтобы Вы могли получить квартиру с максимальной скидкой при отсутствии рисков.
Для начала пара слов о том, откуда берутся подрядные квартиры. Строительство жилого дома состоит из нескольких простых этапов. Первый – выбор участка под застройку, определение этажности. Затем – оформление проектной документации, получение разрешения на строительство. Далее – начало продаж квартир покупателям.
Строительство дома включает в себя забивку свайного поля, подготовку фундамента, заливку монолитного каркаса, устройство стен и кровли. Потом идут внутренние сети и остекление. Заканчивается все внутренней отделкой и благоустройством. Последние этапы – это ввод в эксплуатацию, выдача ключей и постановка на кадастровый учет.
Если мы разберем эти этапы по пунктам, то застройщик как субъект хозяйственной деятельности нам нужен только на первых и последних этапах. Все остальные этапы могут выполняться подрядной и субподрядной организацией, то есть застройщик выбирает участок и получает разрешение на строительство на этом участке жилого здания, а затем продает квартиры по договору долевого участия. Все остальные этапы могут выполнять подрядчики, и многие застройщики привлекают подрядчиков на те или иные этапы строительства. Есть небольшие застройщики, которые как раз и берут на себя функцию выбора объекта, получения разрешения на строительства и ввода здания в эксплуатацию, а сами нанимают генподрядную организацию, которая чаще может быть крупнее их, передают ей квартиры по ДДУ и, та ведет строительство.
Есть застройщики, у которых объем подрядных квартир порядка 10%, то есть какие-то работы сторонние подрядчики делают эффективнее их собственных строительных подразделений, и они за эти работы с подрядчиками расплачиваются квартирами. Случаются ситуации, когда подрядные квартиры получаются за земельные участки, то есть 10-15% квартир могут принадлежать тому, кто предоставил участок под строительство.
Что такое подрядные квартиры? Рассмотрим схему взаимодействия подрядчика и застройщика. Подрядчик заключает с застройщиком договор (это может быть договор строительного подряда, договор инвестирования, договор поставки материалов). Поставлять и делать можно все, что угодно. Это может быть участок земли, это могут быть скрепки для офиса, если наберется на объем квартиры, это могут быть работы по заливке монолита, отделочные работы, инженерные устройства. Содержание контракта, в принципе, для конечного покупателя никакой роли не играет. Соответственно, у застройщика получается долг перед подрядчиком за эти выполненные работы. Что происходит дальше? Дальше застройщик подписывает с подрядной организацией ДДУ на выбранную квартиру. И теперь уже у подрядчика возникает долг в объеме стоимости этой квартиры, который он должен оплатить, чтобы квартира была закрыта за ним по документам, и подрядчик стал ее полноправным владельцем. Соответственно, подписывается акт зачета встречных однородных требований: долг, образовавшийся у застройщика перед подрядчиком, зачитывается за счет оплаты за эту квартиру. Этот акт зачета – как раз тот документ, на который надо обращать внимание. Подписанный акт зачета снимает все вопросы в дальнейшем, и застройщик окончательно лишается прав на квартиру. Даже если они расторгнут контракт с подрядчиком или будут вопросы по качеству работ, после подписанного акта назад дороги нет и оспорить это невозможно.
По статистике, 29% квартир в новостройках продаются по переуступке, при этом 9% относится к переуступкам от подрядчиков. Бывают года, когда эта доля возрастает, например, несколько крупных подрядных контрактов могут повысить эту планку на 15% в год. В частности, когда началась застройка Парашютной улицы в Приморском районе, там было два огромных участка, где строится жилье на десятки тысяч человек, и эти участки были оплачены квартирами.
Теперь перейдем к этапам сделки и вариантам покупки подрядных квартир. Первый вариант – клиент покупает подрядную квартиру по прямому договору с застройщиком. У подрядчика с застройщиком взаимные обязательства, но клиент особо про них не знает. Покупатель приезжает в офис застройщика, оплачивает все на счет застройщика, а застройщик затем эти деньги переводит подрядчику. Эта схема не самая распространенная, по двум причинам. Первая – не всегда подрядчики желают ждать, пока застройщик им переведет деньги, вторая – застройщики препятствуют при такой схеме значительным скидкам, ведь подрядчики сами вправе назначить цены на подрядную квартиру, и она значительно ниже, чем у застройщика.
Почему цены ниже? Основной момент такой: подрядные организации не такие крупные, у них меньше подушка финансовой безопасности, оборотные средства им нужны для выполнения работ постоянно, и если застройщик может приостановить продажи и продать квартиры потом по большей цене, то подрядчик вынужден продавать здесь и сейчас и вкладывать деньги в продолжение своей деятельности. Соответственно, дисконт на подрядные квартиры может достигать 20%, но в среднем он 5-10%.
Вторая, самая распространенная схема – приобретение подрядной квартиры по переуступке. Первый этап – это, конечно, выбор ЖК по цене, расположению, планировке. Не стоит стремиться купить именно подрядную квартиру, нужно сначала выбрать тот район, то место, где Вы хотите жить, и уже потом смотреть, есть ли там подрядные квартиры. Второй этап – проверка надежности стройки (разрешение на строительство, рассмотрение хода работ– всё это сейчас доступно в интернете). Третий этап – проверка правоустанавливающих документов. Что важно для покупателя? Он должен получить ДДУ на эту квартиру между застройщиком и подрядчиком, к нему обязательно должен прилагаться акт зачета встречных однородных требований (это как раз тот документ, о котором мы говорили ранее, по которому зачитываются работы в счет оплаты квартиры, стороны регулируют свои обязательства по нему). Этот акт – самый важный документ при покупке подрядной квартиры по переуступке, в приложении к самому ДДУ. Четвертый этап – подписание договора переуступки. Договоры трехсторонние: подрядчик как продавец, покупатель и, соответственно, сам застройщик, который фиксирует передачу прав по договору, или сделка возможна с письменного согласия застройщика. Иногда в некоторых договорах, когда передается большой объем квартир, можно подписывать договор без участия застройщика. Ну и, наконец, оплата договора переуступки. Это самая распространенная схема продажи квартир.
Есть еще третья распространенная схема – покупка подрядной квартиры по прямому ДДУ через вексель. Вексель – такое слово, которое может напугать людей, т. к. в 90-е годы случались случаи с мошенничеством, и сейчас иногда мошенники пытаются какие-то векселя продавать. Но если Вы эту схему сейчас поймете и изучите, никакого риска при покупке квартиры по векселю также нет. Первые два этапа – те, о которых мы говорили: выбор ЖК по Вашим параметрам, проверка надежности застройщика, разрешения на строительство. После того, как Вы определились и нашли квартиру от подрядчика, Вам могут предложить приобрести квартиру по прямому договору через вексель.
Почему так делается? Потому что подрядчики часто оформляют на себя квартиры по договору долевого участия еще в процессе выполнения работ. Но часто у них договоренность, что они могут выбрать любую квартиру из того, что есть в наличии у застройщика и реализовать ее для своих клиентов со скидкой. Соответственно, если большой объем квартир в квартирографии, то, конечно, подрядчику интереснее найти клиента на одну из этих квартир и не оформлять на себя какую-то определенную, чтобы ждать, пока найдется клиент, который захочет именно такую квартиру. Тогда у подрядчика и застройщика включается эта схема взаимодействия. Подрядчик выпускает вексель – ценная бумага, которая обычно умещается на листочке бумаги с печатью.
Этот вексель – долговое обязательство застройщика перед подрядчиком. Соответственно клиент приобретает у подрядной организации этот вексель по договору купли-продажи векселя. Затем клиент этот вексель передает застройщику, и застройщик подписывает с покупателем договор долевого участия и вместо оплаты денежных средств принимает вексель – подписывает акт приема-передачи векселя и акт взаимозачета, подтверждающий, что клиент ничего не должен застройщику.
Почему некоторые люди опасаются этой схемы? Возьмем практику из 90-х годов (возможно, это и сейчас могло случаться). Подрядчик продал клиенту вексель, клиент на следующий день или в тот же день вечером отправляется к застройщику, чтобы вручить ему этот вексель как оплату по договору долевого участия. А застройщик заявляет, что он с подрядчиком договор расторг, есть спор по поводу выполненных работ, и застройщик вексель не возьмет. То есть клиент оплатил вексель, а застройщик его не принял в оплату. Этот момент просто исключается, если правильно проводить схему. Сначала покупатель подписывает договор купли-продажи векселя с подрядчиком. Это происходит в офисе застройщика, туда подрядчик выезжает со своими печатями и документами. Потом покупатель этот вексель сдают в оплату застройщику, застройщик принимает этот вексель, подписывается договор долевого участия, затем акт приема-передачи векселя, акт сверки о том, что покупатель не имеет никакой задолженности перед застройщиком. И только после этого покупатель оплачивает этот самый вексель. Эта схема позволяет покупателю выбрать любую квартиру из имеющихся у застройщика. Эта последняя из распространенных и правильных схем приобретения подрядных квартир.
Ответы на вопросы от модератора и слушателей вебинара:
– Можно ли использовать ипотеку, субсидии, материнский капитал при покупке квартир от подрядчиков?
– Да, без проблем можно использовать. Ипотеку на переуступки дают практически все банки. Субсидии также могут переводиться на покупку квартир по переуступке. Материнский капитал также можно использовать. Ограничения могут быть, если подрядчик покупает у застройщика квартиру по векселю. Ипотека на покупку векселя не дается, поэтому в этом случае подрядчик вынужден квартиру сначала оформить на себя, а покупатель потом покупает ее у подрядчика по переуступке. В любом случае договориться можно, просто увеличится срок сделки.
– Сколько в среднем времени длится оформление сделки по покупке подрядной квартиры? Больше ли, чем сделка по покупке квартиры от застройщика?
– Если проходит сделка по переуступке, то принципиальной разницы нет. Разве что подрядчику нужно будет записаться к застройщику для переоформления переуступки, это может занять до одного дня. Задержка может быть в случае, если у подрядчика есть какой-то объем работ, которые еще недовыполнены. Тогда, если подрядчик забронировал за покупателем квартиру, покупатель вынужден ждать, пока подрядчик завершит эти работы и застройщик подпишет с ним акт взаимозачета.
– Где представлен наиболее широкий ассортимент квартир от подрядчиков? Есть ли какие-то особенности у подрядных квартир в плане расположения, метража?
– Компания «В подряде» совместно с порталом BSN.ru подготовила базу подрядных квартир, которая доступна по ссылке. При выборе квартиры покупатель в первую очередь смотрит на цену, расположение и метраж. Если Вы нашли жилой комплекс, в котором Вам хотелось бы жить, конечно, будет здорово, если там есть подрядные квартиры.
Что касается особенностей подрядных квартир и того, в каких комплексах они могут преобладать, подрядчики часто помогают достроить застройщикам ранее проблемные объекты. Хороший пример – жилой комплекс «Панорамы залива» на Двинской улице. Застройщик срывал сроки строительства, и с осени прошлого года с помощью подрядчиков этот комплекс активно достраивается, и как раз там можно найти какие-то интересные предложения для инвестирования, тому что цена на квартиры в этом комплексе ниже, чем цена в среднем по району, притом что стройка идет активно и быстро. Так что смотрите базу, выбирайте, что Вам может быть интересно.
– Имеет ли подрядчик приоритет в первоочередной продаже своей квартиры по переуступке перед продажей переуступки от обычного дольщика?
– Имеется в виду, если у застройщика очереди на подписание договоров-переуступок, то вперед пропустят подрядчика или дольщика? Это зависит от отношений между застройщиком и подрядчиком. Как правило, у застройщика с подрядчиком долгосрочные отношения, поэтому подрядчик может записаться к застройщику быстрее. Но не думаю, что дольщиков это должно обижать – возможно, они подпишут свою переуступку на несколько часов позже, это не критично.
– Можно ли платить за подрядные квартиры в рассрочку?
– В теории ограничений на рассрочку нет. Но здесь стоит учитывать, что застройщики значительно крупнее подрядчиков, оборот у них больше, финансовая подушка безопасности больше, и они могут себе позволить продавать в рассрочку и, к примеру, в течение трех лет получать оплату за квартиры. Подрядчики вынуждены оборачивать средства быстрее, поэтому на практике подрядчики дают рассрочку редко, но нужно смотреть конкретные варианты.
Стоит отметить, что в случае, если застройщик продаст покупателю квартиру в рассрочку, а тот не будет платить, то застройщик может не выдать ключи от квартиры, не позволять оформить право собственности. У подрядчиков таких рычагов действия на покупателей, которые могут нарушить график платежей, нет. Это еще одна причина, по которой подрядчики неохотно дают ипотеку на свои квартиры. Но опять же всё зависит от конкретного подрядчика.
– Как часто застройщики в договорах долевого участия прописывают необходимость согласования с ними переуступки?
– 90% договоров содержат пункт о том, что переуступка допускается с согласия застройщика. Застройщик, как правило, берет какую-то плату за согласование переуступки. Это может быть 20-30 тысяч. Есть один застройщик в городе, который прописывает в своих договорах 7% от стоимости квартиры как оплату за переуступку. Это уникальный случай. Подрядчики, если работают с этим застройщиком, в своих договорах прописывают, что согласие застройщика на переуступку не требуется, а застройщик уведомляется о переуступке постфактум. Часто договоры долевого участия могут вообще не содержать пункт о переуступке. В таких случаях застройщика можно также уведомить письменно после совершения переуступки. А если покупатель хочет получить какую-то дополнительную гарантию, то можно обратиться к нотариусу.
– Сумму, которую необходимо заплатить застройщику за оформление сделки, как правило, платит сам покупатель?
– Да, как правило, это дополнительный платеж для покупателя. Иногда этот платеж оплачивается покупателем и подрядчиком поровну. Но в любом случае это оговаривается заранее и сюрпризом для покупателя не станет.
– Каковы перспективы развития формата подрядных квартир на рынке Петербурга. Будет ли их доля расти?
– Принятый недавно закон о компенсационном фонде в долгосрочной перспективе может привести к монополизации рынка крупными игроками. После принятия поправок в более выгодном положении окажутся крупные строительные холдинги, которые имеют замкнутый производственный цикл и собственные подрядные организации, с которыми им нет смысла рассчитываться квартирами. В ближайшие несколько лет доля подрядных квартир на рынке будет в районе 10%, а дальше видно будет.
– Каковы плюсы и минусы подрядных квартир, на Ваш взгляд?
– Самый большой плюс – это скидка. Если правильно оформлять сделку по покупке подрядной квартиры, то минусов и нет. Часто покупка подрядной квартиры является гораздо более выгодной инвестицией в плане дальнейшего роста цен для перепродажи уже в готовом доме.
– Насколько активно продаются квартиры до подписания акта взаимозачета между застройщиком и подрядчиком?
– Вообще не должны продаваться эти квартиры. Если их кто-то продает, лучше обходить стороной таких продавцов, потому что акт зачета – это документ о том, что подрядчик эту квартиру оплатил перед застройщиком и может ей дальше распоряжаться, как хочет. Без акта взаимозачета на квартиру в принципе не будет зарегистрирован договор долевого участия на подрядчика.
– Слушатели вебинара комментируют, что у застройщика тоже можно получить скидку, к примеру, 3%. Какими могут быть скидки на подрядные квартиры?
– Далеко не всегда у застройщиков можно получить скидку. Что касается подрядных квартир, 3% – минимальная скидка на подрядную квартиру. Средняя скидка составляет 5-6%, даже 10%. Размер скидки зависит от нескольких факторов. Во-первых, то, насколько срочно застройщик нуждается в финансовых средствах. Часто подрядчик дает скидку, потому что ему нужно оперативно получить деньги для продолжения строительства. Во-вторых, скидка зависит от спроса на квартиры в конкретном жилом комплексе. Если спрос высокий, то скидка будет поменьше. Но минимальная скидка в несколько процентов необходима, чтобы покупатель приобретал квартиры именно у подрядчика.
– Акт взаимозачета потом фигурирует в дальнейших сделках, переуступках?
– Да, если Вы покупаете квартиру от подрядчика по переуступке, то Вам нужно сохранять весь пакет документов – и договор долевого участия, и акт взаимозачета.
– Насколько выгодна покупка подрядной квартиры для инвестирования?
– Подрядная квартира хороша для инвестиций. Как вообще выбирать квартиру для инвестиций? Можно посмотреть, сколько стоят квартиры в готовом доме в той же локации и такого же класса. Посмотреть ожидаемый срок строительства нового дома и разницу между ценой квадратного метра на начальном этапе строительства и в аналогичной готовой квартире. Имея эту информацию, можно рассчитать доходность в процентах годовых. Покупая подрядную квартиру, Вы получаете несколько процентов скидки, которые можно расценивать как несколько дополнительных процентов дохода. Если же подрядчики достраивают объект, который ранее был проблемным, то цены в нем могут быть значительно ниже рынка, скидка может доходить до 20%, но тут важно следить за ходом строительства. Если строительство ведется активно, то это отличный вариант.
По промо-коду «Вебинар БСН» можно получить скидку на покупку подрядной квартиры из базы в размере 1%. Подробности узнавайте у менеджера Марины (+7 921 946 94 77, [email protected]). База квартир будет периодически пополняться, следите за обновлениями!
www.bsn.ru
