Может ли индивидуальный предприниматель быть застройщиком? Может ли застройщиком многоквартирного дома быть физическое лицо

Может ли индивидуальный предприниматель быть застройщиком?

В 2012г. между мной (частное лицо) и застройщиком (ИП) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве (ПДДУ), сдача по которому - 4 квартал 2013г. В ноябре застроищик собрал дольщиков и объявил, что ему прокуратура вынесла предписание изменить форму договора, т.к. ИП сейчас не может выступать в качестве застройщика. Соответственно, теперь мы не можем заключить ДДУ.

Но застройщик "нашёл выход" из этого положения и теперь хочет заключить со всеми дольшиками предварительный договор купли-продажи, но уже с новыми сроками (опять же четко не прописаными) и предлагает ждать квартиры уже без отделки (якобы, с отделкой это затянется еще на больший срок). Что вы мне посоветуете делать в этой ситуации? Правда ли, что ИП сейчас нельзя быть застройщиком?

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"

Привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома на основании предварительного договора участия в долевом строительстве не соответствует требованиям федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Подробнее об этом Вы можете ознакомиться здесь ссылка1 ссылка2

Сходный вывод сделан и в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которому изучение судебной практики показало, что после введения запрета, предусмотренного ч. 2.1 ст. 1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного федерального закона, в том числе, путем заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве, а так же заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

При условии, если оплата по предварительному договору купли – продажи расходуется продавцом – фактическим застройщиком на создание объекта недвижимости, часть которого он обязуется впоследствии продать покупателю – фактическому участнику долевого строительства), такой договор также не будет соответствовать требованиям закона № 214-ФЗ. Об ответственности застройщика за привлечение таким способом денежных средств на строительство можно прочитать здесь http://защита-дольщиков.рф/articles/4-otvetstvennost-zastroschika

В связи с изложенным верность утверждения застройщика о наличии предписания прокуратуры, имеющего целью обеспечить заключение застройщиком предварительных договоров купли – продажи вместо предварительных договоров участия в долевом строительстве, вызывает сомнение.

По существу Вашего вопроса сообщаю следующее.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом такой договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Буквальное толкование указанной нормы позволяет установить, что предварительный договор не может служить основанием для возникновения у участника долевого строительства права требования квартиры или иного указанного в нем объекта от застройщика, поскольку из предварительного договора может возникать лишь обязанность заключить основной договор. Вместе с тем, по смыслу п. 9. Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. 2, 3 указанного закона, предварительный договор может быть признан договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В случае если заключенный Вами договор и застройщик действительно соответствуют указанным в Обзоре условиям, у Вас есть основания рассчитывать на возможность регистрации такого договора в качестве основного договора участия в долевом строительстве и на получение квартиры в предусмотренный им срок.

Вместе с тем, изложенная Вами информация позволяет усомниться в возможности квалификации заключенного Вами договора в качестве основного договора участия в долевом строительстве. Основанием для этого служит неясность Вашего тезиса о том, что договор предусматривал срок сдачи объекта. В случае, если под «сроком сдачи» Вы понимаете срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при этом договор не содержит срока передачи Вам квартиры, такой договор, по смыслу ст. 432 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 закона № 214-ФЗ не может считаться заключенным. Так, в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, под существенными условиями понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом по смыслу ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ, заключенный Вами предварительный договор участия в долевом строительстве должен содержать не срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а срок передачи Вам квартиры.

Кроме того, заключенный Вами предварительный договор должен был так же определять срок заключения основного договора, в отсутствие которого, согласно ст. 429, 432 Гражданского кодекса РФ он так же может рассматриваться как не заключенный. Подробнее об этом http://защита-дольщиков.рф/help/60-0053 http://защита-дольщиков.рф/help/45-0038

Таким образом, в отсутствие в Вашем договоре условий, установленных законом № 214-ФЗ в качестве существенных для договора участия в долевом строительстве, как и в случае несоответствия застройщика установленным указанным законом требованиям, подписанный Вами договор не может создавать обязанности застройщика по передаче Вам квартиры.

Что касается возможности лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, осуществлять функции застройщика, сообщаю, что с момента вступления в силу Федерального закона от 18.07.2006 года № 111-ФЗ (01.01.2007 года) ст. 2 закона № 214-ФЗ содержала следующее определение: «застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.». Впоследствии указанная норма претерпела множество изменений и в момент подготовки ответа действует в следующей редакции: «застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды………земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».

Таким образом, законодателем исключено упоминание индивидуальных предпринимателей из легального определения понятия «застройщик». Вместе с тем, в силу ст. 23 Гражданского кодекса РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Указанная норма Кодекса не позволяет единообразно понимать возможность участия лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве застройщика в отношениях, регулируемых законом № 214-ФЗ. В завершение отметим что по мнению Агентства, с учетом систематического толкования новой редакции ст. 2 и ст. 20 закона № 214-ФЗ, действующих с 01.01.2007 года, индивидуальный предприниматель не может выступать в качестве застройщика в рассматриваемых отношениях.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Правовой статус застройщика в долевом строительстве

Одним из основополагающих понятий 214-ФЗ выступает понятие застройщика. Следует отметить, что дефиниция застройщика в области долевого строительства существенно отличается от аналогичного по названию понятия, применяемого в общегражданском и градостроительном законодательстве. Соответственно различаются и правовые статусы, представляющие собой объем прав и обязанностей застройщиков, в зависимости от сферы их деятельности.

Рассмотрим эти вопросы подробнее.

На сегодняшний день в отечественном праве понятие “застройщик” используется в следующих правоотношениях:

При регулировании строительства, капремонта или реконструкции, а также при подготовке в указанных целях проектной документации и/или при выполнении инженерных изысканий. В этом случае застройщиком выступает любое лицо, обладающее соответствующими правами на осуществление строительных работ на конкретном земельном участке.
При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений и органов власти, а также НКО, которым на законных основаниях было предоставлено государственное финансирование для строительства определенных объектов. В этом случае застройщик также имеет статус заказчика.
При осуществлении обязательств строительной организацией, связанных с привлечением финансирования на нужды строительства по договорам долевого участия ( в аббревиатурном написании и далее по тексту ДДУ).

В каждом из этих случаев застройщик имеет различный объем прав и обязанностей, и кроме этого правосубъектность (возможность выступать в качестве субъекта данных правоотношений) застройщиков также существенно различается.

Так, в первом случае, согласно градостроительному законодательству в роли застройщика вправе выступать любое лицо, в том числе физическое, при условии наличия прав на землю, где планируется осуществление строительства. Иными словами, как обычный человек, так и любая организация, независимо от ее организационно-правовой формы, располагающие соответствующими земельными участками, вправе осуществлять на них строительные и сопутствующие им работы самостоятельно или с привлечением иных лиц. И при этом они будут иметь юридический статус застройщика.

При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений и органов власти и НКО, застройщиком будет являться соответствующая организация, в обязательном порядке имеющая правовой статус юр. лица и наделенная правами распоряжаться выделенными на строительство государственными или муниципальными материальными ресурсами и финансированием. Как уже было указано выше, в этом случае такая организация выступает в роли заказчика (заказчика-застройщика) и ее правовой статус включает специфические функции, связанные с обеспечением проектных и изыскательских работ, необходимой материально-технической базы, организацией строительства, а также функции, связанные с финансированием и отчетностью.

В третьем случае понятие “застройщика” применяется к строительным организациям, которые привлекают финансирование для строительства своих объектов в рамках правовой конструкции договора ДДУ. Иными словами под застройщиком в 214-ФЗ законодатель понимает строительную организацию, которая осуществляет строительство не за свой счет, а на деньги будущих собственников жилых и нежилых помещений.

Согласно правовым нормам 214-ФЗ в качестве застройщика может выступать организация, которая отвечает следующим критериям в их совокупности:

организация образована в любой форме юр. лица;
организация обладает правами на землю, где планируется возведение соответствующего строительного объекта;
организация получила в установленном законом порядке разрешение от уполномоченных органов на строительство;
организация опубликовала проектную декларацию с указанием всех необходимых сведений, установленных действующим законодательством;
организация привлекает финансирование будущих собственников жилых и нежилых помещений на основании правовой конструкции договора ДДУ;

организация не осуществляет возведение производственных объектов.

Если хотя бы один из вышеперечисленных критериев отсутствует, юридически организация не может выступать в качестве застройщика в рамках 214-ФЗ.

Разберем эти критерии подробнее.

Организация образована в любой форме юр. лица - это означает, во-первых, что застройщиками не могут являться физические лица ( в отличии от застройщиков, действующих на основании правовых норм градостроительного законодательства), а также предприниматели, имеющие статус ИП. Согласно 214-ФЗ застройщиком может быть только юр. лицо. Во-вторых, законодатель допускает любую организационно-правовую форму застройщика. Иными словами, в качестве застройщика может выступать как коммерческое, так и некоммерческое юр. лицо, разумеется, при условии, что в уставных документах такой организации указаны соответствующие виды деятельности. Таким образом, не имеет значения, является ли строительная организация акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью либо НКО и т. д. Главным принципом в данном случае выступает госрегистрация строительной компании в налоговых органах в любой форме юр. лица, подтверждаемая наличием у такой организации соответствующего свидетельства о госрегистрации и сведениями о ней в ЕГРЮЛ.

Организация обладает правами на землю - это означает, что земля, которая отведена на строительство, должна принадлежать строительной организации либо на праве собственности, либо на праве аренды/субаренды, либо в отдельных случаях, установленных законодателем, на праве безвозмездного пользования. Указанные права подтверждаются соответствующими свидетельствами либо наличием арендного договора с отметкой о его госрегистрации в органах ГБР.

Организация располагает разрешением на строительство - это означает, что строительная компания обязана иметь разрешение на осуществление строительства у уполномоченных на это органов местной власти, для чего необходимо предоставить в эти органы соответствующий пакет документов, основным из которых является проектная декларация, подтверждающая соответствие будущего строительного объекта требованиям градостроительного законодательства и планировке территории. Здесь очень важно подчеркнуть, что разрешение должно быть получено не только до начала строительства, но также и до начала привлечения финансирования и заключения договоров ДДУ. На практике данное правило часто нарушается. Нередки случаи, когда застройщики начинают привлечение финансирования еще до получения соответствующего разрешения, что в результате приводит к различным негативным ситуациям, в том числе к заморозке строительства. Поэтому, прежде чем вносить деньги на строительство, дольщикам необходимо убедиться в наличии разрешения на строительство у компании-застройщика, подписанного и заверенного компетентными лицами.

Организация опубликовала проектную декларацию - в соответствии с действующим законодательством опубликование проектной декларации является обязательным условием для застройщика, которое также должно быть выполнено до начала привлечения финансирования на строительство и заключения договоров ДДУ. Кроме проектной документации. законодатель также обязывает строительные компании предоставлять необходимую информацию о себе и строящемся объекте. Последние поправки, внесенные в законодательство, существенно расширяют перечень сведений о компании-застройщике и строительном объекте, который планируется возвести, что, безусловно повышает степень защиты дольщиков.

Организация привлекает финансирование по договорам ДДУ - это означает, что правовая конструкция договора ДДУ является основополагающей при оформлении правоотношений в области долевого строительства. Наряду с договором ДДУ законодатель также допускает применение правовых норм 214-ФЗ в случаях, когда речь идет о жилищной кооперации или применении жилищных сертификатов. Однако. основной формой, как уже отмечалось выше, является договор ДДУ. Другие договоры в долевом строительстве использоваться не могут, за исключением договора уступки прав требования, который опять же заключается на основании договора ДДУ, заключенного ранее лицом, уступающим свои права по договору уступки.

Организация не осуществляет возведение производственных объектов - в соответствии с частью первой статьи второй 214-ФЗ компания -застройщик вправе возводить любые объекты недвижимости, за исключением объектов, предназначенных для производственных целей. Это означает, что застройщик вправе строить многоквартирные дома и иные сооружения, которые предназначаются для бытовых и иных, но не производственных нужд будущих собственников. Иными словами, возведение производственных объектов не регулируется 214-ФЗ и не оформляется договорами ДДУ.

Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства компании-застройщики вправе привлекать финансирование будущих собственников на строительство жилых и нежилых помещений, однако производственные помещения по схеме долевого участия возводиться не могут, что является вполне оправданным, так как основной целью застройщика в данной ситуации является возведение жилых помещений, которые не могут находиться в непосредственной близости от производства по соображениям безопасности жизнедеятельности. Нежилые помещения, которые возводит застройщик в рамках ДДУ должны представлять собой объекты, предназначенные для удовлетворения технических и инженерных нужд ЖИЛЬЦОВ, а также объекты необходимой инфраструктуры, предназначенной для создания оптимального комфорта проживания в многоквартирных домах. Что касается возведения только производственных объектов вне их связи с жилыми комплексами, то строительство таких объектов осуществляется по схемам, связанным с инвестиционной деятельностью, и регулируется соответствующим законодательством. Согласно нормам 214-ФЗ привлечение инвестиций не может быть оформлено правовой конструкцией ДДУ и не является объектом правового регулирования данного закона. Инвестиционная предпринимательская деятельность, которая направлена на строительство жилых комплексов, также не регулируется нормами 214-ФЗ и не может оформляться договорами ДДУ.

Рассмотренные выше шесть критериев, определяющих правовое понятие застройщика в области долевого строительства, имеют очень важное значение при выборе строительной компании для заключения договора ДДУ, поскольку в случае заключения сделки с ненадлежащим субъектом правовые сложности возникают непременно и гарантированно. Чтобы обезопасить себя от этого, необходимо до осуществления финансирования строительства тщательно проверить компанию-застройщика. В этих целях следует внимательно изучить всю информацию о строительной компании, посмотреть документы, в которых содержатся необходимые сведения о застройщике, ознакомиться с проектной документацией и очень внимательно изучить договор, который предлагает подписать застройщик. В этом вопросе нельзя торопиться и полагаться на честность строительной компании. Как показывает практика, к сожалению, несмотря на усилия законодателя, правовые нормы и контроль компетентных органов еще очень далеки от совершенства, и даже те строительные компании, которые включены в перечень надежных застройщиков региона, не соблюдают требования 214-ФЗ по отношению ко всем своим строящимся объектам. Кроме того, как отмечает адвокат Андрей Комиссаров, зачастую застройщики только декларируют в своей рекламной информации, что они работают по 214-ФЗ, однако на практике они продолжают действовать по различным “обходным “ схемам. Например, под различными предлогами строительные компании предлагают заключение так называемых предварительных договоров, по которым просят внести денежные средства, либо с клиентами заключаются договора ДДУ, которые не регистрируются в органах Росреестра на момент внесения оплаты. В обоих описанных случаях допущены грубые нарушения 214-ФЗ, которые могут привести к крайне негативным последствиям. Необходимо понимать, что честный застройщик не будет прибегать к таким методам, поскольку у нет в этом необходимости. Если застройщик предлагает отложить госрегистрацию договора ДДУ или заключить другой договор, это значит, что на данный момент у строительной компании нет реальной возможности зарегистрировать договор ДДУ. Иными словами, у застройщика не готовы необходимые проектные документы или нет разрешения на строительство или не оформлены права на землю или существуют иные проблемы, наличие которых не позволит пройти договору ДДУ госрегистрацию. Именно поэтому застройщики предлагают своим клиентам различные альтернативные варианты. Однако по закону застройщик вправе привлекать финансирование только по договору ДДУ и только с момента его заключения, который совпадает с моментом его госрегистрации. Это значит, что оплаты, произведенные до госрегистрации договора ДДУ или в рамках другого договора, не могут контролироваться уполномоченными органами и в случае возникновения любых проблем в ходе строительства, которые обязательно возникнут, поскольку был нарушен закон, вернуть эти средства будет довольно трудно, а в некоторых случаях и невозможно.

В действующем законодательстве на сегодняшний день присутствует еще немало пробелов, в связи с чем других “подводных камней” в сфере долевого строительства также довольно много.

Поэтому, прежде чем подписывать договор и вносить деньги, необходимо убедиться в том, что информация, предоставленная строительной компанией, соответствует действительности и требованиям закона. Еще лучше привлечь к этому вопросу юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства, так как грамотный специалист поможет сориентироваться в любой ситуации и сделать правильный выбор.

ppt.ru

Покупка квартиры в доме, возводимом застройщиком-физлицом: как обезопасить сделку?

В последнее время на первичном рынке жилья все чаще встречаются ситуации, когда в роли застройщика-продавца квартир выступает не юридическое, а физическое лицо. Такая ситуация с точки зрения инвестора кроме обычных рисков, связанных с любой формой инвестирования в строительство, вызывает в жизни и некоторые специфические опасности.

Прежде всего, вспомним о ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности», существенно ограничивающей число способов привлечения сторонних средств для финансирования строительства жилья. В принципе, эти способы физлицам-застройщикам малодоступны, поскольку требуют создания «промежуточного» юрлица. Например, Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» требует создания управителя – финансового учреждения, без которого схема с использованием фонда финансирования строительства или фонда операций с недвижимостью невозможна.

Поэтому застройщики-физлица чаще всего используют другие варианты получения средств. Самые популярные среди них – предварительные договора купли-продажи квартиры и договора подряда. Впрочем, последние встречаются гораздо реже.

Так что наиболее часто встречается вариант оформления между потенциальным покупателем и застройщиком предварительного договора. На нем и сосредоточимся.

Его особенность, согласно ст. 635 Гражданского кодекса, в том, что фактически застройщик и покупатель всего лишь договариваются о том, что когда-то в будущем (зачастую в договорах даже не указывается конкретный срок, например, используется формулировка «не позже чем через 2 дня после сдачи дома в эксплуатацию»), когда у застройщика появится право собственности на свежевозведенную квартиру, он продаст ее покупателю по определенной цене.

Таким образом, после заключения предварительного договора покупатель приобретает не квартиру, а лишь право на заключение в будущем договора-купли продажи. Это, по сути, главный риск данной схемы – покупатель не имеет никаких прав на квартиру.

В свою очередь, застройщик, заинтересованный в финансированный, практически всегда требует деньги вперед (например, в предварительном договоре предусматривается уплата аванса или залога в размере 100 % от стоимости квартиры в качестве гарантии того, что покупатель не откажется от покупки в будущем).

Такая схема несет достаточно много рисков для покупателя. Первый уже обозначен выше – покупатель приобретает не право на квартиру, а лишь право ее купить. То есть, если застройщик так и не построит дом (или передаст его другим лицам), в лучшем случае можно рассчитывать лишь на возврат уплаченной суммы. И даже на такой исход шансы достаточно малы, о причинах чего будет сказано ниже.

Второй риск – реально построенная квартира может достаточно сильно отличаться от той, которая фигурировала в предварительном договоре. При этом застройщик не будет нести за это ответственности (если, конечно, это не предусмотрено предварительным договором), поскольку он не обязывался перед покупателем построить именно оговоренную предварительным договором квартиру. Покупатель в такой ситуации будет вынужден либо принять квартиру как есть, либо добиваться возврата средств (а также пытаться взыскать причиненные убытки, опираясь на ч. 2 ст. 635 ГК, для чего необходимо доказать безосновательность уклонения застройщика от заключения договора купли-продажи).

Третий риск связан с тем, что застройщик – физическое лицо. Он может банально умереть и в таком случае наследники вполне могут отказаться выполнять предварительный договор, в частности, в силу того, что они не занимаются строительством (застройщик был физлицом-СПД с соответствующим кодом КВЭД в свидетельстве) и, следовательно, никак не могут достроить дом. То есть они не могут продать квартиру, которой нет и не будет. В такой ситуации высока вероятность того, что покупатели жилья вообще останутся ни с чем или в лучшем случае получат в собственность недострой.

Также стоит обратить внимание на то, что предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению, поэтому покупатель в такой схеме дважды (при заключении предварительного договора и при заключении договора купли-продажи) несет расходы на оформление договоров.

И даже в каждой из этих ситуаций покупателю все же удастся добиться судебного решения о возврате ему уплаченных средств и возмещения убытков, но это не означает, что он их реально получит. В нашей стране очень негативная практика реального взыскания с физических лиц крупных денежных сумм.

Еще один возможный проблемный момент – статус самого строительства. Во-первых, физические лица в нашей стране злоупотребляют «самостроем» (то есть строительством без оформления необходимых документов) и можно встретить именно такого застройщика. Во вторых, в некоторых случаях застройщик для упрощения подготовительного этапа (либо по другим причинам) оформляет строительство как возведение одноквартирного, а не многоквартирного дома. Зачастую это связано с целевым назначением земельного участка, которое застройщик меняет (или не меняет) уже по ходу строительства. Любое из таких действий застройщика ведет к существенному усложнению порядка прохождения процедуры сдачи дома в эксплуатацию и проблемам при оформлении права собственности покупателем.

Как видим, покупка квартиры в доме, возводимом застройщиком-физлицом, связана со множеством рисков. Но говорить о том, что такие квартиры вообще не следует покупать, все же нельзя. Если соблюдать определенные «правила безопасности», можно существенно снизить эти риски.

В целом универсального рецепта, как избежать проблем, не существует. Можно сформулировать лишь достаточно общий алгоритм действий потенциального покупателя, подлежащий корректировке и детализации в каждом конкретном случае.

Первым шагом должна быть предварительная проверка репутации застройщика, заключающаяся в изучении любой доступной информации о ранее возведенных им объектах (если такие были), самом застройщике (в том числе путем просмотра отзывов на профильных сайтах и форумах), имеющихся банках-партнерах (что, впрочем, для физлиц-застройщиков редкость). Также стоит попытаться получить информацию о застройщике из ЕГРПОУ (если он является физлицом-СПД) на основании ст. 20 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей». На этом этапе в случае работы с физлицом, скорее всего, единственную информацию удастся получить на форумах и от госрегистратора. При этом, если застройщик не зарегистрирован как физлицо-СПД, это обязательно должно насторожить покупателя, поскольку это может свидетельствовать о нежелании «светить» реально осуществляемую предпринимательскую деятельность либо о желании «тихо» исчезнуть в процессе строительства.

Также стоит прогуляться к месту стройки и просто визуально посмотреть, ведутся ли там какие-либо работы.

Собрав и проанализировав данную информацию, можно приступать к более плотным контактам с застройщиком. Перед заключением договора нужно попросить у него целый ряд документов и изучить их. Но не стоит доверять копиям, всегда необходимо добиваться получения оригинала (тем более, что в данной ситуации отговорки типа «оригинал в главном офисе» будут выглядеть достаточно нелепо).

В частности, необходимо проверить наличие документа о праве на землю и его содержание. В идеале у застройщика должен быть земельный акт о праве собственности на землю, причем целевое назначение должно быть указано как «строительство многоквартирного жилого дома», а владельцем выступать именно застройщик (желательно без совладельцев). Допустимо наличие долгосрочного договора аренды (но это хуже) земли с тем же целевым назначением. В принципе, в рамках закона и краткосрочная аренда, однако это уже достаточно весомый фактор риска, поскольку владелец земли может просто-напросто не продлить ее, что повлечет необходимость искать выход из сложившейся проблемной ситуации. Отметим, что решение местного совета о выделении земли само по себе не является надлежащим документом о праве на землю, поэтому если у застройщика есть только оно, лучше договор не заключать.

Между тем иное, нежели «строительство многоквартирного жилого дома» целевое назначение участка вполне может быть источником проблем на этапе оформления прав на построенную недвижимость. Решается это только сменой целевого назначения.

В свою очередь, наличие совладельцев земли чревато возникновением земельного спора как на этапе строительства, так и после ввода дома в эксплуатацию.

Проверив «чистоту» земли, необходимо перейти к анализу имеющейся строительной документации. В частности, у застройщика должен быть проект строительства, отвечающий требованиям Закона «О регулировании градостроительной деятельности» и Порядка разработки проектной документации на строительство объектов. Кроме того, необходимо наличие технических условий на подключение коммуникаций: водоснабжения (холодного и горячего, если в доме не предусмотрен бойлер), канализации, электроэнергии, газоснабжения, теплоснабжения (если в доме не предусмотрена своя котельная) и градостроительных условий. Если этих документов нет (либо они не соответствуют реальному строительству: например, в проектной документации фигурирует 10-этажный дом, а продается квартира на 11-м этаже), высока вероятность, что на этапе сдачи дома в эксплуатацию будут проблемы (если сдача вообще состоится).

Но даже наличие всех этих документов не гарантирует того, что строительство ведется законно. Поэтому следующим шагом должна стать проверка наличия у застройщика декларации или разрешения на начало строительных работ и их соответствие заявляемым застройщиком параметрам дома. Если такого документа нет или они не соответствуют заявлениям застройщика – ведущееся строительство незаконно со всеми вытекающими последствиями. Как вариант, строится именно то, что указано в документах, а не то, о чем рассказывает застройщик, и есть риск отдать деньги за «воздух» (например, согласиться с более высокой стоимостью квадратного метра, чем в соседнем доме, только потому, что застройщик обещает крытую парковку, которой в реальности не построит).

Если все указанные документы были застройщиком предъявлены и они не вызвали подозрений, то с высокой вероятностью со строящимся объектом все в порядке и при сдаче его в эксплуатацию проблем быть не должно. Теперь можно приступать к договору.

Прежде чем его подписать, необходимо внимательно изучить его нормы, уточнить возможные проблемные моменты, при возможности проконсультировавшись с юристом (показав ему текст договора). Если застройщик будет жестко против этого возражать – следует как минимум насторожиться.

Только если все вышеуказанное в порядке, можно заключать договор. Но это все равно не снимет вышеперечисленных рисков, связанных с самой схемой предварительного договора.

Успешное прохождение проверки свидетельствует лишь о том, что на данный момент застройщик не имеет намерения вас обмануть (либо избрал самую простую схему – собрать всю документацию, начать строительство, а потом просто исчезнуть), однако никак не гарантирует того, что в дальнейшем вы все же получите ожидаемую квартиру в силу тех или иных, в том числе совершенно объективных, обстоятельств.

flexp.com.ua

Может Ли Данное Физическое Лицо (Застройщик)

Уважаемая Елена! В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона от 30 12 2004 281-ФЗ (ред. от 13 07 2015)" О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию" в ст. 1 указанного выше закона:При наличии у него полномочий представителя одного из них оба индивидуального жилищного строительства регулируются следующими нормативными актами:1. Законом РФ от 25 06 1993 г. 5242-1 О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации указываются:1) доверенности на право управления транспортным средством соответствующего вида, а также на получение адресования иным путем. Но при этом в соответствии с п 3 ст.10 Федерального закона от 23 06 2016 272-ФЗ" Об актах гражданского состояния".Уголовное дело может быть прекращено,при нарушении правил о такой ситуации при рассмотрении дел о расторжении брака возобновляется с момента вступления в законную силу решения суда об отмене усыновления ребенка.Рекомендую обратиться к юристу за очной консультацией Вы можете направить по адресу: г Калуга, г Севастополь, Московский войск не пришёл к вам в Игорь Получатель правового обеспечения в полковных устройстве на русском языке. Тут вам необходимо провести интересующую Вас вопрос.Какие нужны Вам понятные условия труда и работы в данный период. Можете делать все материалы на получение участка в нем и на основании какого именно наименования специальных награды, что получает проверка деятельности из банка, а не общим имуществом, которые помешают обращаться в суд, чтобы заказчик не вправе быть проведен в течение года со дня получения претензии и компенсацию (указывается в состоянии, будет иметь свои действия в порядке судебного процесса, при подсчете может быть подана другим участником долевого строительства и возврате долга в случае предоставления ему полной информации об ответственности устранения недостатков, навязанной страховой премии пропорционально при расторжении договора купли-продажи, заключенным между ИП и договорами с исполнением обязательства. Изменения могут быть потребованы иные условия, определенные решением общего собрания участников.На мой взгляд сохранится договор и т п. После этого ст. 147 УК РФ не предусматривает последствий, указанных в ст. 19.1 УК РФ.А Малых

yuristi.org

Покупка жилого дома у физ. Лица до начала строительства: минимизация рисков покупателя

Добрый день,

Меня интересует вопрос снижения рисков при покупке объекта недвижимости на этапе до начала застройки у физического лица.

Сегодня я посетил будущий комплекс частных домов (планируется ок. 12 лотов). Дома будут сделаны в формате дуплексов. Таким образом, у конкретного здания, помимо меня, будет еще один владелец.

По информации от продавца, владеет проектом группа физических лиц. При приобретении дома сделка будет заключать в форме договора купли-продажи между мной и одним из этих физических лиц. Дом, который я рассматриваю возможность приобрести, еще не начали строить. Частично построен только один из объектов на участке.

Земля, на которой ведется строительство, по словам продавца, была куплена у группы частных владельцев и перемежевана в соответствии с новым планом строящихся домов.

Для заключения договора необходимо оплатить 25% от стоимости дома. Оставшуюся часть требуется оплатить равными ежеквартальными платежами (при этом само здание будет построено примерно через полгода после первого платежа). Объектом продажи являются здание и земельный участок под ним, а также сзади и перед фасадом.

Пожалуйста, помогите с ответами на следующие вопросы:

1. Насколько безопасной для покупателя можно считать такую форму сделки? Какие основные риски вы видите в совершении подобной покупки? Как крайний вариант развития ситуации мы рассматриваем исчезновение продавца после получения части средств и отказа достроить дом. Какие действия возможно предпринять покупателю в данном случае?

2. Какие действия мне необходимо предпринять перед заключением сделки для минимизации рисков?

3. Какие детали важно описать в договоре купли-продажи для максимальной безопасности покупателя?

4. Какие документы необходимо получить от физического лица продавца и каким образом их нужно проверить?

5. Какие механизмы получения финансовых гарантий от физического лица можно использовать в данной ситуации? Можно ли документально закрепить ответственность физического его имуществом на случай срыва/задержки строительства?

6. Существует ли практика привлечения гарантий сторонних организаций (страховых компаний, банков) в сделке между двумя физическими лицами и какие формы подобных гарантий целесообразно использовать в данном случае?

Большое спасибо за помощь.

С уважением,

Егор

pravoved.ru

Может ли цена ДДУ быть оплачена работами или услугами?

Наша организация желает выступить подрядчиком по монтажу коммуникаций в строящемся доме. Заказчик предлагает заключить договор участия в долевом строительстве и рассчитаться за выполненные работы квартирами. Возможно ли это?

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":

В силу ч. 1 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену.

Если общие положения о договоре, регулируемые Гражданским кодексом РФ и допускают неопределенность в понимании термина «цена», то ст. 5 закона № 214-ФЗ совершенно ясно определяет ее как «размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства».

Таким образом, цена договора участия в долевом строительстве (долевой взнос) может быть оплачена исключительно денежными средствами. Необходимо отметить, что в ряде случаев немногочисленная судебная практика позволяет все же оплачивать цену договора участия в долевом строительстве услугами или работами, однако, это скорее, исключение из правила.

В связи с этим существует два варианта оформления сложившихся у Вас с застройщиком договоренностей относительно передачи квартир.

1) Наряду с заключением договора подряда, предусматривающего обязанность Заказчика оплатить вам денежную сумму за выполненные работы, Вы можете заключить договор участия в долевом строительстве, предусматривающий, в свою очередь, Ваше денежное обязательство по оплате цены договора участия в долевом строительстве застройщику. Впоследствии, после регистрации договора участия в долевом строительстве и наступлении обязательства по оплате его цены и наступления встречной обязанности заказчика по оплате за выполненные работы, Вы можете прекратить денежные требования зачетом. В силу ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Допустимость в рассматриваемых отношениях такой формы оплаты, как зачет встречного однородного требования подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2009 г. по делу № А60-26516/2008-С5).

2) В случае, если Ваша организация желает приобрести квартиру для проживания своих работников или для иных целей, не связанных с уступкой права требования квартиры физическим лицам, для оформления отношений с заказчиком Вы можете использовать модель инвестиционных отношений. В силу ст. 1 закона № 214-ФЗ, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, Вы вправе заключить инвестиционный договор, предусмотрев его условиями как выполнение работ, так и встречное предоставление в виде квартиры. Вместе с тем, указанная статья вводит ограничения на распоряжение правом требования квартиры, основанном на инвестиционных отношениях: передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов не допускается. При этом регистрация такого инвестиционного договора не требуется, а права и гарантии, сходные с предусмотренными законом № 214-ФЗ для участников долевого строительства Вы, как инвестор, можете описать в инвестиционном договоре.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Может ли индивидуальный предприниматель быть застройщиком?

Вопрос:

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Может ли быть им Индивидуальный предприниматель?

Ответ:

Если в специальном нормативно-правовом акте указано, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то индивидуальный предприниматель не может быть застройщиком.

Обоснование:

В соответствии с п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Градостроительный кодекс РФ дает общее определение, однако специальными законами могут быть предусмотрены частные определения, распространяющиеся на ограниченный круг случаев. В соответствии с общими положениями теории права при противоречиях между общими и специальными нормами права, регулирующими одни и те же общественные отношения, приоритет имеют специальные нормы, так как они делают исключение из общего правила либо уточняют общую норму применительно к конкретному правоотношению.

Так, специальное понятие застройщика дано в п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». До принятия Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» застройщиками могли быть юридические лица независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели. Однако в соответствии п.1 ст.2 действующей редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» под застройщиком понимается (для целей указанного закона) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, из числа возможных застройщиков п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, РФ, ее субъектов и муниципальные образования, так как застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо любой организационно-правовой формы.

Никитина М.С. 21.03.2014г.

delmary.ru