Экспертная оценка квартиры - как определяется оценочная стоимость жилья в Украине? Оценочная стоимость квартиры что такое

Экспертная оценка квартиры - как определяется оценочная стоимость жилья в Украине?

Экспертная оценка квартиры - это услуга, обеспечивающая общество и бизнес источником качественных отношений во всех направлениях экономики, юридических аспектов и другого. Каждый день в Украине решается множество сложных задач, разматываются клубки сложных юридических процессов, заключаются договора купли-продажи у нотариусов. И все это сопровождается отчетом об оценочной стоимости квартиры или просто актом (этот документ так называют в народе).

Настоящий независимый, высококлассный и квалифицированный оценщик квартир никогда не скажет ориентировочную или приблизительную стоимость жилья. Он всегда сможет объяснить, что каждый объект недвижимости уникален, а потому стоимость может быть установлена только после его досконального изучения и исследования, а уже потом после проведенных расчетов по определению среднерыночной стоимости квадратного метра такой жилой недвижимости.

Как определяется оценочная стоимость жилья в Украине? Что определяет экспертная оценка квартиры?

Оценочная стоимость квартиры в Украине определяется двумя распространенными подходами. Доходный подход используется очень редко, в основном для заключения договора аренды. Высчитывается в таком подходе именно стоимость квартиры, которая может быть получена в результате передачи его в аренду на определенный период времени. Сравнительный подход является основным и используется он в 90% всех случаев.

Что представляет собой сравнительный подход?

Эксперт проводит оценку стоимости квартиры http://оценка-киев.укр/ путем подбора максимально похожих аналогов (что-то вроде клонов). То есть он использует мировую паутину сети интернет, где находит нужные ему объекты продажи, что подбираются для расчетов. При расчетах может быть использовано значительное количество поправок, в том числе на состояние и торг. Учитывается тип рынка: вторичный или первичный, а также место, где расположен объект оценки.

Экспертная оценка квартиры определяет его рыночную стоимость по средней планке. То есть высчитывается стоимость жилья, исходя из множества условий, стандартов и порядков. Оценщик квартир в Украине не является творческим и самостоятельным человеком, он частично подчиняется ФГИУ и несет ответственность за каждый свой оценочный акт.

Что важно знать об экспертной оценке квартир в Украине?

Ретроспектива. У Вас возникла необходимость в выяснения справедливой стоимости недвижимости, что должна определяться на прошлый год, или возможно еще на более старую дату. В таком случае нужно заказать ретроспективную оценку квартиры, которая решит эту задачу.
Отсутствие документов. Бывают случаи, когда у заказчика нет документов, или они есть частично, то есть не все. Вы можете заказать экспертный отчет на имущество, только нужно предоставить всю необходимую информацию, которую запишет эксперт и использует при расчетах.
Невозможность предоставить доступ к объекту недвижимости. Нужна оценка квартиры для суда, а нет доступа к имуществу. В таком случае можно использовать фотографии, которые были сделаны ранее. Можно также принимать при расчетах такое состояние жилья, которое было указано заказчиком в устной форме.
Экспертная оценка квартиры или ее части. Не всегда нужно определять стоимость всего объекта недвижимости. Иногда нужно определить именно цену части имущества. Часто нужно узнать цену именно какой-то из комнат, например при разделе имущества при разводе.

Источник информации, который был использован при написании этого материала, статья «оценка квартиры», которая была взята на сайте компании Хорив. Узнавайте как проводится экспертная оценка недвижимости http://www.khoriv.kiev.ua/otsenka-nedvyzhymosty/ здесь.

don-news.net

кто и как проводит оценку. Что влияет на рыночную стоимость квартиры

Не секрет, что живя в своей квартире, многие даже не задумываются о ее рыночной стоимости. Конечно же, речь идет не о тех счастливчиках, которые не так давно приобрели себе жилье и, исходя из собственного опыта, неплохо осведомлены о ценах на рынке недвижимости. Рано или поздно, по самым различным причинам, многим из нас приходится сталкиваться с необходимостью оценить собственную квартиру. Зачастую, такая необходимость возникает при продаже жилья или при передаче его в залог.

Понятие оценки стоимости квартиры и ее цели

В настоящее время оценка стоимости жилого помещения, в частности квартиры, представляет собой установление ее рыночной стоимости, то есть, рыночной цены имеющегося у владельца права собственности и других вещных прав. Конечно, продажа квартиры и передача ее в залог – это самые распространенные случаи, требующие определения реальной рыночной стоимости квартиры. Однако довольно широкая практика сделок с недвижимостью определяет и иные случаи.

Во-первых, это проведение процедуры страхования, требующей обязательно определение стоимости жилья. Очевидно, что разница в страховании элитной 5-комнатной квартиры и хрущевки в 5-этажке, существенна. Во-вторых, разрешение имущественных споров также требует оценки стоимости квартиры. Кроме того, довольно близко к имущественным спорам стоит вопрос вступления в права наследования. И еще одним случаем, когда оценка стоимости квартиры необходима, можно считать декларирование своего имущества.

Что влияет на определение стоимости квартиры

При определении рыночной стоимости квартиры приходится учесть огромное количество самых различных факторов. Среди них специалисты выделяют несколько наиболее значимых. К их числу, во-первых, относится месторасположение квартиры. Несомненно, покупатель, приобретая жилье, в первую очередь оценивает доступность транспорта в различные части города, расстояние до его центра, благоустроенность двора дома и близлежащих дворов. Кроме того, большую роль играет близость к дому, где располагается квартира, садика, школы, поликлиники.

Во-вторых, на оценку стоимости квартиры влияет и состояние жилого дома, где находится квартира. Большую роль играет тип здания, год возведения жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, материал, который был использован для возведения стен, состояние инженерных систем и т.д. В-третьих, для оценки рыночной стоимости жилого помещения важное значение имеют функциональные характеристики квартиры, к которым относится ее площадь, как общая, так и жилая, этаж (как правило, покупатели с опаской относятся к первому и последнему этажу), планировка квартиры (особое внимание уделяют ванной комнате и кухне).

Подходы к определению рыночной стоимости квартиры

У специалистов, осуществляющих оценку стоимости квартиры на профессиональной основе, существует несколько подходов к определению цены жилого помещения: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход подразумевает изучение нескольких объектов (квартир), которые схожи по ряду характеристик. При этом стоимость этих объектов уже известна. Очевидно, что чем больше объектов будет изучено, тем больше информации будет получено, тем более объективной она будет.

Доходный подход применяется довольно редко и представляет собой оценку рыночной стоимости квартиры на основе доходов, которые ожидаются от ее использования. Затратный подход – это оценка стоимости понесенных затрат на создание объекта, его восстановление или обновление. Так, квартира без пластиковых окон будет стоить меньше, чем такая же квартира в том же районе, но с уже установленными стеклопакетами.

Кто осуществляет оценку стоимости квартиры

На сегодняшний день существует огромное количество фирм и организаций, предоставляющих свои услуги по оценке стоимости жилья. Это может быть агентство недвижимости, юридическая фирма или специализированное оценочное бюро. Очевидно, что фирмы, занимающиеся данным видом деятельности на профессиональной основе, намного лучше осведомлены об особенностях и течениях рынка недвижимости, чем простой обыватель.

Однако примерно оценить стоимость квартиры можно и самостоятельно. Дом советов подчеркивает, что это будет лишь примерная оценка, так сказать, «для себя». Для этого можно купить несколько газет с объявлениями о продаже недвижимости, из них выбрать объявления о продаже жилья в вашем районе. На основе изученных объявлений можно сделать вывод о примерной стоимости вашей квартиры. Однако, чтобы этот вывод был более-менее достоверным, необходимо изучить несколько десятков объявлений.

Таким образом, оценка стоимости квартиры является обязательной в ряде случаев и предполагает осуществление таковой специалистами, имеющими представление о состоянии рынка недвижимости на желаемый период времени.

www.domsovetof.ru

Что такое ликвидационная стоимость квартиры?

Довольно часто при проведении правовых операций с жилой недвижимостью требуется определение ее стоимости. С этой целью проводят финансовую оценку квартиры, по результатам которой, как правило, выводят размер ее рыночной и ликвидационной стоимости. И если же с первой стоимостью все понятно, то значение ликвидационной цены вызывает множество вопросов.

Ликвидационная стоимость: что это?

Ликвидационная стоимость представляет размер цены объекта недвижимости, по которой его можно будет продать без лишних условий в максимально короткие сроки. В ее значении нуждаются:

кредитные учреждения и банки, предоставляющие ипотеку на покупку квартиры, которая на все время выплаты становится залогом;
любой покупатель жилья, так как в его интересах знать возможный размер средств, которые он сможет вернуть себе от покупки при возникновении непредвиденных обстоятельств;
федеральные и муниципальные органы власти при совершении операций передачи жилья в собственность частных лиц или по договору социального найма, а также в процессе ликвидации аварийных объектов.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной

Помимо ликвидационной стоимости, при оценке жилых и нежилых зданий и помещений, прежде всего, определяют первостепенную для различных сделок с ними, рыночную цену.

Рыночная цена представляет собой реальную стоимость объекта на рынке недвижимости.

Между обоими видами стоимости можно выделить два значимых отличия:

ликвидационная цена практически всегда меньше рыночной на существенную величину;
основным фактором, влияющим на величину ликвидационной цены, выступает ограниченное время, а вот при формировании рыночной цены берется во внимание качество объекта и окружающая его инфраструктура.

Как оценивается ликвидационная стоимость?

Стоимость недвижимости в момент вынужденной продажи определяется посредством определения разницы между коммерческой ценой и возможными убытками, которые будут понесены при ее подготовке и реализации. Как правило, ликвидационная цена жилых и нежилых помещений определяется одним из двух методов:

Прямым. Основной смысл этого способа заключается в получении результата на основании сравнения стоимости конкретной недвижимости с аналогичными по качеству объектами. Чаще всего его применяют риелторы, так как они обладают актуальными ценовыми сведениями на различные виды жилья.

Косвенным. Суть такого способа состоит в получении результата посредством проведения анализа рыночной стоимости объекта недвижимости. Фактически при такой методике вычисляют среднестатистическую коммерческую цену квартиры и вычитают из нее ликвидационные расходы.

Для лиц, не обладающих актуальной статистикой в области ценового оборота на недвижимость, при оценке ликвидационной стоимости лучше применять косвенный метод. Важно также обратить внимание, что при таком способе учитывают воздействие корректировочной поправки, отражающей влияние причинных факторов операции купли-продажи. Исходя из того, что коэффициент корректировки, применяемый в формуле определения ликвидационной стоимости, не является четко выраженной величиной, косвенную методику принято считать неточной. В настоящее время его считают в размере 20% от коммерческой цены.

Независимо от вида применяемого метода оценка ликвидационной стоимости недвижимости проводится всегда в несколько этапов:

Определяют дату, цели и юридические аспекты ее проведения.
Составляют план, в котором определяют методику и порядок ее проведения, а также информативные источники.

Собирают информацию, позволяющую определить коммерческую цену аналогичных объектов недвижимости и величину влияния ликвидационных факторов.
Анализируют возможную выгоду от использования конкретного объекта.
Проводят согласование данных, полученных аналитическим и расчетным путем на предыдущих этапах оценки, и выносят окончательное решение.
Составляют отчет о проделанном анализе и произведенных расчетах.

Документы, необходимые для проведения экспертизы

В процессе оценки ликвидационной стоимости используют информацию, полученную на основании следующих документов:

гербового свидетельства о праве собственности;
договоров купли-продажи, дарения или наследования;
выписки из действующего технического паспорта БТИ;
поэтажной схемы объекта недвижимости с пометками и пояснениями;
информативных справок о текущих задолженностях, залоговых и арендных обязательствах и т.п.

Все документы, используемые оценщиком во время проведения анализа и расчетов, должны быть отражены в его заключительном отчете.

Факторы, влияющие на оценку

В процессе оценки ликвидационной стоимости должна учитываться степень влияния таких факторов, как:

Время (сроки экспозиции). Иными словами, такая цена и формируется по причине продажи объекта недвижимости в максимально сжатые сроки. По этой причине собственник не в состоянии проводить рекламу своей квартиры и подбирать наиболее выгодного покупателя.
Привлекательность недвижимости. Смысл такого воздействия заключается в том, что покупателей привлекают квартиры дома с наилучшими качественными характеристиками, а при повышении спроса увеличивается и ликвидационная цена.
Экономическая ситуация. Дело в том, что при возникновении кризисной ситуации стоимость различных объектов на рынке недвижимости резко изменяется в сторону уменьшения. Так, пропорционально падению коммерческой цены жилья, будет уменьшаться и его ликвидационная стоимость.

Исходя из определения ликвидационной цены имущества, наибольшее влияние на ее величину оказывает временной фактор.

На современном рынке недвижимости ее ликвидационная стоимость определяется не так часто, так как в основном все участники сделок нуждаются в размере ее реальной цены. Тем не менее в случаях с получением жилищных кредитов ее расчет производят в обязательном порядке, так как на время выплаты ипотеки квартира или дом становится залоговым имуществом, находящимся в распоряжении банка.

Во избежание ошибок неверных сведений, за проведением оценки необходимо обращаться в зарекомендовавшую себя в этом деле компанию или к высококвалифицированному частному специалисту.

lawestate.ru

Оценка стоимости квартиры: понятие, необходимость проведения

Оценка стоимости квартиры представляет собой начальный этап, предваряющий ту или иную процедуру, в отношении принадлежащей собственнику квартиры. После получения сведений о стоимости квартиры, её владелец приобретает возможность рационального планирования использования данной квартиры, например, с целью получения выгоды от её продажи, страхования и т.д. Рассмотрим, что же подразумевает понятие оценки стоимости квартиры, подробнее.

Квартира как объект недвижимости. Виды оценки квартиры

Прежде всего, необходимо отметить, что квартира является объектом недвижимости. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ недвижимостью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все эти объекты, перечисленные в статье, равно как и квартиры, могут подвергаться оценочной процедуре, которая, по своей сути, во всех случаях является одинаковой.

Конкретно оценка стоимости квартиры или оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении оцениваемого объекта. Таким образом, в данном определении можно заметить указание на «рыночную стоимость» квартиры. То есть, под рыночной стоимостью подразумевается та стоимость, которую может получить её собственник при продаже этой квартиры в данный конкретный момент времени (стоимость, по которой продается аналогичная недвижимость на рынке недвижимости). При этом следует учитывать, что при оценке квартиры, обычно оценщик устанавливает среднюю стоимость квартиры: на рынке недвижимости существует коридор цен на квартиры – верхний и нижний лимит цен на сходные объекты недвижимости. Вот в пределах этих цен и устанавливается стоимость конкретной квартиры.

Однако, необходимо заметить, что следует различать еще и инвентаризационную стоимость квартиры. Инвентаризационная стоимость квартиры представляет собой стоимость объекта недвижимости с учетом коэффициента индексации и износа на момент отчуждения. Справка об инвентаризационной стоимости выдается БТИ на основании заявления лица, с приложением к заявлению правоустанавливающих документов на квартиру. Первоначальная инвентаризационная стоимость квартиры указывается в техническом паспорте на квартиру.

В чем же отличие оценки стоимости квартиры независимым оценщиком от инвентаризационной стоимости? В первом случае, стоимость квартиры определяется рынком недвижимости, на основании цен спроса и предложения на аналогичные по своим основным характеристикам объекты недвижимости (квартиры). Можно сказать, что это цена, по которой конкретная квартира может быть продана в данный момент времени на рынке недвижимости. Она зависит от многих факторов, например, от местоположения объекта, стоимости земли, оценки конструкции, и т.д.. Инвентаризационная оценка основывается только на стоимости конструкций объекта, в зависимости от затрат на строительство данного объекта. При этом какие-либо дополнительные параметры (такие, например, как стоимость земли), в расчет не берутся. Необходимо отметить, что при оценке стоимости квартиры оценщиком, в качестве основных документов у собственника квартиры требуют как раз справку из БТИ об инвентаризационной стоимости квартиры. Дальше в этой статье пойдет речь именно об оценке стоимости квартиры независимым оценщиком.

В каких случаях проводится оценка квартиры

Как уже указывалось выше, определение стоимости квартиры необходимо её владельцу в ряде случаев, при совершении тех или иных действий, в отношении квартиры. Этими случаями являются:

-использование квартиры в качестве объекта залога (ипотека). При определении стоимости квартиры в этом случае необходимо помнить одно правило: зачастую, банки принимают не все отчеты независимых оценщиков. Как правило, у каждого банка есть свой, аккредитированный оценщик, и только его отчет об оценке стоимости квартиры банк будет рассматривать. Поэтому, в случае ипотеки лучше всего, сначала выяснить в банке, отчет какого оценщика будет им принят к рассмотрению.

-заключение договора купли-продажи. В данном случае, оценка стоимости квартиры, помогает продавцу сориентироваться, на какую сумму он может рассчитывать, в случае продажи своей квартиры.

-проведение страхования квартиры. В связи с этим пунктом можно упомянуть и об оценке стоимости квартиры при нанесении ущерба (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц). В этом случае определяется размер ущерба и величина страхового возмещения. При возникновении разногласий со страховой компанией по поводу определения размера страховой выплаты, мнение независимого оценщика может служить основой для справедливого урегулирования конфликта.

-решение имущественных споров (в частности, например, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов). Определение стоимости квартиры является обязательным условием справедливого раздела имущества.

-вступление в права наследства, получение квартиры по дарственной. В данных случаях, определение стоимости квартиры необходимо, прежде всего, для определения размера уплачиваемой госпошлины. Поэтому, в этом случае можно ограничиться стоимостью квартиры по справке из БТИ. Однако следует помнить, что в этом случае, у налоговой службы есть право доначислить налог до той суммы, которая должна была быть оплачена в виде налога с рыночной стоимости.

-декларирование имущества. В случае возникновения спора с налоговой инспекцией, по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество, наличие оценки стоимости имущества, имеет важное значение, при отстаивании собственником своих прав.

-отчет об оценке стоимости квартиры может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.

-приватизация. Поскольку, в данном случае происходит переход права собственности на недвижимость к физическому лицу, необходимо определить стоимость объекта, предаваемого государством, данному физическому лицу.

Вообще, отчет об оценке квартиры, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учреждениями.

В заключении хотелось бы отметить, что оценка стоимости квартиры профессиональным оценщиком бывает обязательной в ряде случаев (например, при оформлении квартиры в залог банку, использовании информации о ее стоимости в суде и т.д.). В остальных ситуациях, когда помощь специализированных оценочных фирм не нужна, владелец квартиры может самостоятельно оценить свою квартиру, ориентируясь на цены аналогичной недвижимости. Источником информации в данном случае являются СМИ, местные газеты, интернет и т.д. Опираясь на сведения из этих источников, собственник квартиры может определить приблизительную стоимость своей квартиры, не прибегая к услугам третьих лиц.

Источник: http://www.remontpozitif.ru