Как рассчитывается рыночная стоимость недвижимости? Рыночная стоимость квартиры

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

При продаже недвижимого имущества важным фактором является определение рыночной стоимости. Она зависим от множества условий и показателей. В данной статье поговорим о том, как же правильно ее определить и какие для этого существуют методы.

Как и кем проводится оценка рыночной стоимости?

Оценку недвижимости может провести специальная независимая компания, которая занимается оценкой недвижимости.

Еще одним вариантом может стать агентство недвижимости. Некоторые агентства помимо основных услуг предлагают своим клиентам и дополнительные, например, оценку недвижимости. В данном случае необходимо выбирать компанию, которая долгое время стабильно работает в данной отрасли и имеет хорошую репутацию среди клиентов.

После того как вы определились какая именно компания будет заниматься оценкой недвижимого имущества необходимо подать письменное заявление. К нему следует приложить пакет документов:

технических;
правоустанавливающих.

Заявление может подать владелец имущества, либо доверенное лицо, на которое предварительно необходимо оформить нотариальную доверенность.

Этапы проведения оценки:

Заказчик и специалист-оценщик определяются с датой и временем проведения оценки.
Оценщик выезжает в оговоренное время и срок на объект недвижимости.
Проведение оценочных работ (сбор информации об объекте, фотосъемка).
Обработка данных и составление отчетности.

Кроме отчета, который в обязательном порядке должен иметь подпись должностного лица и печать организации, специалист обязан предоставить продавцу специальную лицензию. В среднем подготовка отчета займет от двух до пяти рабочих дней.

Если в сделке купли-продажи участвует банк, то каждое банковское учреждение обычно имеет перечень проверенных компаний, в которые можно обратиться за помощью в оценке недвижимости.

Сбор, проверка и анализ информации

На оценку недвижимого имущества влияют множество факторов. К основным относятся:

месторасположение – здесь оценивается престижность района, его инфраструктура, близость от цента города и остановок общественного транспорта;

общее состояние квартиры, офисного помещения или частного дома;
год постройки и материалы, которые использовались при строительстве и ремонте;
квадратура жилой недвижимости и удобство планировки;
экономическая ситуация в стране, уровень дохода и платежеспособности населения на момент оценки недвижимого имущества.

Для проведения оценки потребуется подготовить ряд документов:

Паспорт гражданина РФ.
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество.
Технический паспорт жилого или коммерческого помещения.
Фотоотчет всех помещений оцениваемой недвижимости.

По согласованию со специалистом-оценщиком могут понадобится и другие документы для определения более точной оценки недвижимости.

Расчет рыночной стоимости

При проведении оценки имущества эксперт-оценщик может воспользоваться тремя методами расчет. Ниже более подробно разберем каждый из них.

Затратный подход

Данный способ расчета рыночной стоимости подходит для новых домов, строительство которых только завершилось. При этом учитываются все затраты, которые были вложены на строительство, включая строительные материалы, услуги строительной компании или бригады. Далее оценивается не только здание или помещение, но и земельный участок.

Для того, чтобы вывести точную цифру необходимо сложить ориентировочную стоимость сооружения и земли из этих показателей вычесть сумму износа.

Доходный подход

Данный метод оценки рыночной стоимости недвижимости применяется крайне редко. Он основывается на возможности получения какого-либо дохода от объекта недвижимости в будущем времени.

При расчете данным методом также учитывается прогнозная цена, за которую при необходимости можно будет продать недвижимость.

Сравнительный подход

Используя данный способ определения рыночной стоимости недвижимости, специалист-оценщик анализирует и сравнивает стоимость похожих объектов. На основе полученных данных можно вывести среднюю стоимость интересующего объекта недвижимости. Эксперт должен сравнить как можно большее количество объектов по основным параметрам, чтобы вывести наиболее точную цифру.

В данном случае важную роль при оценке играют:

квадратура объекта;
этажность;
наличие коммуникаций;
материал стен, пола, оконных блоков, крыши.

Главным минусом сравнительного метода определения рыночной стоимости является тот факт, что операции купли-продажи недвижимости в нашей стране зачастую проводятся не прозрачно. Поэтому оценить реальную стоимость похожих объектов достаточно сложно.

Для определения реальной рыночной стоимости недвижимости лучше всего использовать сразу все три метода в комплексе.

advicelawyer.ru

Рыночная стоимость квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор ! Продолжаем тему оценки стоимости квартиры.

В своих предыдущих статьях я писала о том, что рыночная стоимость квартиры в первую очередь зависит от местоположения объекта. Если вам надо оценить квартиру для продажи, то, в первую очередь, смотрим ее местонахождение — центр города, «спальники» и так далее.

Близость к центру города, наличие в шаговой доступности школ, садиков, супермаркетов, а также хорошая обеспеченность транспортом – всё это влияет на рыночную цену.

Второе – это тип фонда. Старый фонд, «сталинки», «хрущёвки», «улученки», новостройки. Рыночная стоимость квартиры тем выше, чем новее здание, в котором она находится.

Какие ещё факторы нужно учитывать при определении рыночной стоимости квартиры? Материал постройки: кирпич или панель – это я уже упоминала. Кирпич дороже.

На каком этаже находится квартира. Первый, последний этаж – минус пять процентов от стоимости.

Наличие балкона или лоджии. Есть в Ростове дома, при строительстве которых несколько раз перекраивались планировки прямо по ходу стройки и некоторые квартиры остались без балконов. Это довольно таки существенный недостаток, который надо учитывать.

Ремонт. Довольно сложная тема. Понятно, что рыночная стоимость квартиры с хорошим ремонтом будет выше, чем такой же, но без ремонта. Но тут хотелось бы вставить совет продавцам. Если вы продаете квартиру, в которой уже много лет ничего не делали, то лучше и не начинайте. Ни один ремонт не окупается больше, чем на 50%. Потратите напрасно деньги и время, но ничего не выиграете. Тем более что вкус покупателя никогда не угадаете.

Кому-то нравится синий цвет кафеля, а кому-то — розовый. Лучше не рисковать.

По мнению некоторых продавцов, наличие в квартире телефона, интернета и прочих прелестей цивилизации влияет на формирование окончательной стоимости. На самом деле всё это уже давно есть практически в каждом доме и наличие либо отсутствие телефона и линии интернета никак не влияет на рыночную стоимость квартиры.

Также как и наличие встроенной кухни и шкафов-купе в квартире, которая позиционируется как квартира с евроремонтом. Потенциальные покупатели рассматривают это как должное и заявление продавца о том, что кухня в стоимость не входит, или доплачивайте, или я её заберу, воспринимается с недоумением.

Если в доме есть консъержка, то это, несомненно, большой плюс, но опять же на формирование цены этот факт большого влияния не оказывает. Тут можно выразиться несколько иначе: квартира в доме с консъержкой продаётся быстрее, чем аналогичная, но без консъержки.

Чтобы как-то подытожить всё вышесказанное, хотелось бы вот что сказать.

Состояние рынка недвижимости постоянно меняется. Рыночная стоимость квартиры сегодня одна, завтра другая. Ещё лет пять назад покупатели искавшие квартиру на Северном и слышать не хотели о таких улицах как Орбитальная и Стартовая. Сейчас всё поменялось. Что хорошего в центре СЖМ? Домам уже лет по тридцать, школы и садики переполнены, в маршрутку или автобус не сядешь, а если у вас автомобиль, то поиск парковки по вечерам это сплошная головная боль. Взять район Орбитальной. За те же деньги вы купите квартиру в новом доме, Ашан – пешком можно дойти, конечная остановка всех автобусов – можно сесть и поехать, а не висеть на поручне. Опять же куча парковок рядом. Да, сейчас там нет школ. Вернее есть недалеко, но идти надо через дорогу. Но, во-первых, до третьего класса вы все равно водите и забираете ребёнка сами. Во-вторых, в проекте застройки микрорайона уже есть две школы и детсад. Я думаю, что когда они появятся, цены на квартиры будут даже несколько выше, чем на проспекте Космонавтов. Во всяком случае, привлекательность района сильно возрастёт.

Ещё статьи по теме:

— Оценка недвижимости. Оценка квартиры. Часть 1

— Оценка недвижимости. Оценка стоимости квартир. Часть 2

elanvist.com

Как определить рыночную стоимость квартиры

Если вы хотите продать или купить квартиру, то первый вопрос, который вы должны себе задать, это как определить рыночную стоимость квартиры. Правильный ответ на него должен знать, как продавец, так и покупатель, тем более что рынок недвижимости, это не застывшая структура, она постоянно меняется. И проводить переговоры о цене, не обладая достаточно убедительными аргументами в этой области, бывает просто невозможно.

Что такое рыночная стоимость квартиры и почему она так важна

Рыночная стоимость квартиры, это та сумма, за которую наиболее вероятно модно продать квартиру в условиях конкурентного рынка недвижимости, на котором предлагается достаточно большое количество объектов, обладающих схожими характеристиками. Почему так важно уметь правильно определить рыночную стоимость квартиры? Если вы будете продавать ее по цене ниже той, которая предполагается рынком для подобных квартир, то, конечно, вы продадите квартиру довольно быстро. Однако, какой в этом смысл, если вы просто потеряете те деньги, которые могли в действительности выручить за квартиру. Если же вы поднимете цену значительно выше рыночной стоимости, то будете ждать покупателя очень долго и вряд ли вообще дождетесь его. К тому же если вы необоснованно завышаете цену на свою квартиру, то вашим ближайшим конкурентам это идет только на пользу, поскольку покупатели будут уходить именно к ним.

Почему так важно правильно определять рыночную цену квартиры для покупателя? Ну, во-первых, чтобы не переплачивать за недвижимость, даже если она вам очень понравилась. А вот если квартира продается по цене значительно ниже рыночной, это должно вас насторожить. У такого явления должна быть причина, и чаще всего, это какие-то проблемы с документами. Поэтому следует проявить бдительность и либо вовсе отказаться о покупки такой квартиры, либо пригласить для тщательной проверки документов хорошего специалиста. Случаи, когда продавец сознательно снижает цену квартиры потому что ему срочно понадобились деньги, например, на лечение или в связи с отъездом, конечно, встречаются, но не слишком часто. Не сумев вовремя разобраться в ситуации, вы можете нарваться на мошенников и остаться и без квартиры, и без денег.

Как определить рыночную стоимость квартиры правильно

Наиболее верным и безошибочным способом для того чтобы правильно определить рыночную стоимость квартиры, является сравнительный метод. Иными словами, нужно провести подробный мониторинг имеющихся на рынке предложений квартир, выбрать из них те, характеристики и технические параметры которых в наибольшей мере соответствуют характеристикам и параметрам той квартиры, которую вы хотите оценить и определить их среднюю цену. Обратите внимание, что в такой оценке важно учитывать местоположение квартиры. Местоположение – это вообще основной параметр, который влияет на стоимость любой недвижимости. Поэтому квартира даже меньшей площади и с худшими характеристиками, но расположенная в престижном районе города, будет стоить больше, чем квартира с лучшими параметрами, но где-то на окраине или в спальном районе.

Иногда рыночную стоимость квартиры пытаются определить, путем вычисления средней стоимости квадратного метра, квартир, находящихся в данном районе. Это хороший метод, но не всегда действенный. Дело в том, что, так уж сложилось на рынке недвижимости, что чем больше комнат в квартире, тем ниже стоимость ее квадратного метра. Иными словами, если рыночную стоимость квадратного метра вы вычисляли на примере двухкомнатных квартир, то в применении к однокомнатной квартире цена может оказаться заниженной, а по отношению к трехкомнатной, наоборот, слишком высока.

Квартиры на крайних этажах обычно стоят несколько дешевле тех, которые располагаются посередине. Ну и, наконец, еще один важный момент для правильного определения рыночной стоимости квартиры: квартиры в прямой продаже, то есть те, которые не требуют одновременной покупки другой квартиры, оцениваются дороже тех, которые являются составными звеньями риэлторских цепочек по обмену. Это и понятно – ведь купить такую квартиру намного проще и быстрее, а кроме того, они пользуются у специалистов по недвижимости повышенным спросом, как раз именно для того, чтобы закрыть сделку, в которой участвуют несколько квартир.

Основные факторы для определения рыночной стоимости квартиры

Итак, исходя из всего вышесказанного, нужно отметить следующие факторы, опираясь на которые вы сумеете провести сравнительный анализ рынка недвижимости и правильно определить рыночную стоимость своей квартиры или той квартиры, которую вы намерены приобрести:

месторасположение квартиры – искать нужно в этом же районе и в близлежащих кварталах;
этажность квартиры – сравниваем крайние или средние этажи;
тип дома – схожий материал, год постройки, брежневка, сталинка, хрущевка и т. д.;
площадь и количество комнат в квартире – обратите особое внимание на площадь кухни, чем она больше, тем квартира дороже:
состояние квартиры – требует или не требует ремонта, и какого именно.

Остальные факторы, такие, как например вид из окна также могут повлиять на рыночную стоимость квартиры, но они являются менее существенными, хотя и являются хорошим аргументом при непосредственном торге.

www.jurist-center.ru

Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной

Содержание статьи:

На практике важную роль имеет стоимость объекта недвижимости, которая отражается в юридических сделках. Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной играют существенную роль для собственника. Понятие кадастровой стоимости введено в обиход не так давно, порой граждане смутно представляют себе сущность кадастрового учета. Вместе с тем, речь идет о значительных материальных средствах и правовые знания в данной ситуации крайне востребованы.

Когда применима рыночная цена объекта?

Основой рыночной или свободной цены являются спрос и предложение на рынке недвижимости. Установить цену приказным порядком невозможно, цифры могут увеличиваться или снижаться в зависимости от конъюнктуры момента. Участники сделок ориентируются на рыночную оценку при оформлении купли-продажи, мены, аренды, дарения, наследования и проч. Учет свободных расценок на жилье широко применим на практике, но существует кроме того государственная оценка, основанная на ряде критериев.

Заключая сделку по недвижимости, стороны ставят подпись под документом при полном согласии с условиями договора. Если цена не устроит покупателя, то сделка не состоится. В первую очередь учитывается дата постройки здания, комфортность объекта и район расположения. Имеет значение этаж квартиры, наличие лифта и внутренний ремонт. Многие факторы значительно влияют на рыночную стоимость, которую запрашивает продавец.

Стороны сделки могут заказать независимую экспертизу, которая предоставит ориентировочную стоимость объекта недвижимости. Учтя все существующие показатели, собственник получает рекомендуемую цену своего владения. Нельзя забывать, что полученная экспертная оценка действительна на момент обращения, когда готовится сделка. По прошествии времени, цена может кардинально измениться в сторону повышения или снижения.

Кадастровая стоимость определяется таким же образом, как рыночная оценка. Учитываются многие факторы, расчет ведется сотрудниками государственной кадастровой организации. Разница между двумя оценками состоит в том, что кадастр не учитывает субъективных признаков недвижимости. Например, не берется в расчет фактор ремонта, престижность района и подобные оценки.

При кадастре не учитываются многие технические характеристики, интересные покупателю. Наличие кондиционеров, встроенной техники, мебели или выполненной перепланировки отражается только на свободной (рыночной) цене квартиры.

Соотношение двух оценок недвижимости

На практике рыночная стоимость выше кадастровой, которую утверждает государственный кадастр недвижимости. Исключением бывают ситуации, когда кадастр выше рыночной цены. Касается этот фактор старого фонда, не пользующегося покупательским спросом. Считается нормальным, если колебание оценок составляет 20%, что обусловлено колебаниями рынка недвижимости. Влияние оценок на друг друга не существенно, кадастровая стоимость практически не интересует приобретателя.

Несмотря на одинаковый принцип учета, рыночная цена имеет больший разброс и учитывает большее количество показателей. Цена однотипного жилья в различных городах может значительно колебаться. Другими словами, рыночная оценка более точная и поэтому используется в документах по сделкам с недвижимостью. Если участники сделки прибегают к услугам независимого оценщика, то граждане могут рассчитывать на подробный и качественный учет всех интересующих их подробностей.

Когда кадастровая оценка выше рыночной

На практике встречаются случаи, когда кадастр показывает стоимость выше, чем свободная цена. Такое возможно при наличии некоторых факторов и характеристик объекта. Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной в сторону увеличения возможны, если речь идет о новостройке и жилье повышенной комфортности. Если специалисты составляли кадастр новой квартиры, то потребуется учесть все вложения в строительство дома, современные материалы и комплектующие.

Стоимость собственно многоквартирного дома, учет нулевого процента износа и прочие факторы делают внесенную в реестр кадастровую оценку максимально высокой. Рыночная стоимость может быть ниже из-за малой востребованности района застройки и прочих объективных обстоятельств, например, близости к промышленным предприятиям.

Кадастр будет выше, если речь идет о жилье повышенной комфортности, имеющего высокий статус недвижимости. Если такая квартира расположена в новом районе, без соответствующей инфраструктуры, то первоначальном этапе цены могут перевешивать в кадастре, на рынке квартира некоторое время будет иметь обоснованно низкую цену. Такое распределение цен не может устраивать владельца, поскольку налоговые платежи производятся именно по кадастровой стоимости.

В данной непростой ситуации владелец должен заказать у экспертов акт о рыночной стоимости, предоставить документ в кадастровый орган. Сотрудники обязаны провести сравнение двух расценок, и внести коррективы в кадастровую оценку. Сопоставление стоимости одной квартиры производится в одно время, чтобы достичь максимальной объективности. При доказанной объективности предоставленных сведений, в кадастр вносятся требуемые корректировки.

Порой у собственника возникает потребность оспорить кадастровую оценку в судебном процессе. Основным доказательством неправомочно внесенных сведений в реестр станет акт независимой экспертизы по рыночной цене объекта. Допускается незначительная разница, но значительное завышение кадастровой стоимости потребует излишней уплаты налога на недвижимость.

Важно, что при обнаружении завышенной кадастровой оценки в течение 6 месяцев можно напрямую обратиться в Росреестр. Собственник должен написать соответствующее заявление и оспорить внесенную в реестр оценку. Доказательством правомерности позиции заявителя служит акт независимой экспертизы. В случае отказа и после получения официального ответа с представленной мотивацией, можно подавать исковое заявление в суд.

Завышенная кадастровая оценка становится причиной частых судебных споров, которые не следует откладывать. Грамотно составленное исковое заявление, подкрепленное фактами и справками, позволит судебным решением снизить цену, с которой требуется оплачивать налог.

Сведения о кадастровой стоимости востребованы при различных юридических сделках с недвижимостью. Актуальная справка позволяет приобретателю получить сведения о квартире, ее технических характеристиках и состоянии. При оформлении сделки в Росреестре всегда требуется выписка из государственного кадастрового реестра. Справку можно заказать и получить в МФЦ, предварительно оплатив стоимость государственного сбора.

По установленным правилам, справка выдается в течение 5 дней по предъявлении устанавливающих право документов. Потребуется предъявить паспорт владельца и свидетельство на право собственности на объект недвижимости. Справка может быть не только востребована при сделках, но дает представление собственнику о текущей государственной оценке квартиры.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!

alljus.ru

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости — это цена, установленная специализированными государственными органами. Она входит в общие сведения, которые содержатся в едином кадастре недвижимости. Участки земли и строения, расположенные на них, являются дорогостоящим товаром.

Все данные по кадастровой стоимости необходимы для общего учёта недвижимости, чтобы определить её принадлежность конкретным владельцам.

Цель введения реестровой стоимости недвижимости

Многих домовладельцев часто интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость? Если ответить коротко, то это своеобразная финансовая характеристика, выраженная в денежном эквиваленте, установленном государством.

На что влияет кадастровая стоимость? Основная цель установки кадастровой стоимости недвижимого имущества — это упорядочение налогообложения. Цифры, полученные в процессе проведённой инвентаризации, дают представление о материальных средствах, которые были вложены при возведении конкретного дома, квартиры.

Посчитанная сумма намного меньше настоящей цены данного объекта на рынке недвижимости. Чтобы размер налогов соответствовал реальной цене недвижимости, было принято решение об определении адекватной стоимости имущества, облагаемого налогом.

Где используются данные и для чего нужна кадастровая стоимость объекта:

При уплате налогов.
Во время сделок (продажа, покупка, дарение и пр.).
При платежах по социальному найму.
Наследовании.
Взятии кредита для различных покупок.

Стоимость по кадастру учитывается в случаях, когда государство может получить доход в виде налогов при операциях, связанных с недвижимостью.

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?

В приведённый список вошли не все случаи по использованию данных кадастровой стоимости, предоставляемые оценщиками.

Размер налогов на недвижимость имеет различные значения и рассчитывается при проведении следующих операций:

купля/продажа;
дарение;
наследование;
ипотека и пр.

При расчётах налогообложения на недвижимость предпочтение отдаётся именно кадастровой стоимости дома либо квартиры, установленной официально. Это обосновано тем, что при её определении производится контроль государством в лице его специальных органов. Однако, при установлении стоимости рыночного характера на объект недвижимости ответственность за правильность её определения лежит только на частном оценщике.

Существует правило: при сумме покупки, меньшей, чем кадастровая стоимость, налог насчитывается в размере 70% от кадастра, т. е. применяется коэффициент 0,7.

Кто проводит оценку недвижимости

Определением стоимости дома, квартиры с дальнейшим внесением данных в общий кадастр занимаются эксперты-оценщики. Оценочные организации привлекаются со стороны, объявляется публичный конкурс. Выбор наиболее подходящих кандидатов производится государственными органами.

Основной критерий выбора — предоставление лучших условий для государства. Далее заключается контракт с победителем конкурса, и только после этого экспертами проводится оценка недвижимости.

Порядок проведения государственного реестрового оценивания

После получения права на проведение оценивания конкретного объекта недвижимости, организация выполняет свои действия в соответствии с требованиями действующих законов, где прописаны все пункты деятельности оценщиков. При их работе должны учитываться настоящие актуальные расценки на рынке недвижимости. Специалисты изучают следующие факторы:

Месторасположение объекта.
Особенности района.
Размещение прилегающих дорог и их состояние.
Наличие школы, магазина, аптеки, поликлиники и т.п.

Для правильной итоговой оценки также необходима достоверная информация о прямом предназначении недвижимости, строительных и отделочных материалах, из которых изготовлены наружные и несущие стены. Дом разделяется на специальные группы по подробностям. Каждая группа использует свою оценочную формулу, по которой производятся последующие расчёты.

В отдельно взятой группе определяется кадастровая цена одного м2. Впоследствии общая площадь объекта недвижимости умножается на этот коэффициент, чтобы получить окончательный результат.

Из чего складывается кадастровая стоимость

От чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Её размеры зависит от множества факторов, вот основные из них:

размер жилой площади;
географическое расположение — сюда входят престижность городского района, улица, этаж, наличие лифта;
степень износа здания, эксплуатационный срок, начиная со времени его постройки;
наличие городской, районной инфраструктуры;
уровень доходов потенциальных покупателей;
развитие экономики в окружающем районе.

Откуда берётся кадастровая стоимость и что это такое? Одним из решающих факторов для проводимой оценки служит существующая цена на аналогичное имущество на рынке недвижимости в определённый период. Конкретные задачи также оказывают влияние на выбор методик расчёта. Это значит, что от задач и методик впоследствии зависит кадастровая стоимость имущества.

Определение кадастровой и рыночной стоимостей

Сумма может изменяться и определяться в зависимости от усовершенствований, проведенных владельцами помещения. Сюда не входят затраты на выезд специалиста-оценщика. Реестровая стоимость квартир одинаковой площади, расположенных в одном доме, может складываться из схожих значений, независимо от следующих факторов:

как давно был проведен ремонт;
какого качества и сколько стоят отделочные материалы;
в каком состоянии находятся сантехническое оборудование и приборы;
какой вид открывается из окна (например, расположение площадки с мусорными баками прямо под окнами или других неприглядных видов, которые сбивают цену на квартиру).

Учитывая факт, что невозможно в кадастровой цене учесть все индивидуальные обстоятельства, её значение теоретически должно отличаться от рыночной в сторону уменьшения. Невозможно учесть каждый момент, влияющий на рыночную цену в определении итогового кадастра на объект недвижимости — это говорит о несовершенстве реестровой оценки.

Если обсчитывается кадастровая стоимость нежилого помещения, необходимо учитывать следующее:

Насколько востребован данный объект недвижимости в зависимости от функционального назначения.
Престижность района расположения.
Комфортность эксплуатации помещения.
Привлекателен ли данный объект для инвесторов.
Имеется ли возможность его перепрофилирования.

Например, зрелищные, торговые, культурные здания всегда отличаются особой индивидуальностью, стилем оформления, дизайнерскими украшениями. При определении рыночной цены таких объектов пользуются методом массовой оценки. Это значит, проводятся аналогии со схожими помещениями, которые расположены в данном районе. При этом берутся за основу недавние расчёты.

Рыночная цена является более точной, потому что при её определении учитывается степень востребованности и привлекательности конкретного объекта недвижимости. Индивидуальность здесь является рычагом управления ценой.

Если имеется хороший ремонт, узаконенная перепланировка, которая добавила квартире и или помещению комфортность, то в результате цена на это жильё резко возрастает, в сравнении со стоимостью схожего объекта, находящегося в запущенном, неухоженном состоянии. Это справедливо и логично.

Кадастровая стоимость это постоянная величина

Определение количественного размера оценочной стоимости недвижимого имущества не является константой, зафиксированной навсегда. После её расчёта, она может увеличиться из-за возрастания цены на жильё. Инфляция также может стать причиной роста стоимости квартиры или дома. Кадастровая стоимость здания с течением времени устаревает.

Перед заключением сделок или при иных операциях с недвижимым имуществом рекомендуется заказать новую выписку из действующего государственного реестра.

Законы также претерпевают текущие изменения в связи с применением новых методов расчёта. Это означает, что нужно использовать данные, полученные после 2012 года.

Как пересматриваются результаты определения кадастров

Федеральный закон «Об оценочной деятельности», вступивший в силу в 1998 году, предусматривает возможность пересмотра результатов кадастровой цены в специальной комиссии по спорам или в суде. Определение стоимости пересматривается при ущемлении прав и обязанностей юридических или физических лиц.

В соответствии с данным законом, физическим лицам необязательно предварительно обращаться в комиссию, чтобы результат кадастровой стоимости был пересмотрен в суде. Юридическим лицам и представителям различных органов власти пересмотр осуществляется после отклонения комиссией их заявления в течение одного месяца.

Зачем пересматриваются результаты определения кадастра и что является основанием для пересмотра результатов в комиссии?

недостоверные сведения, используемые при определении реестровой стоимости;
совпадение даты установления рыночной цены с кадастровой.

Чтобы результаты были пересмотрены, заявитель подаёт заявление. Заявителем могут выступать как юридические, физические лица, так и представители органов местной или государственной власти. Срок рассмотрения поданного заявления равен одной неделе. После прохождения данного срока заявитель должен получить соответствующие сведения в официальной форме.

При подаче заявления прикладываются дополнительные документы:

Выписка из ЕГРН, где содержатся оспариваемые значения кадастровой стоимости.
Копия документа, удостоверяющего право собственника на дом или квартиру, заверенная в нотариальной конторе.
Документ, который подтверждает недостоверность имеющихся оценочных сведений.

Если у заявителя имеются дополнительные документы, они также принимаются к сведению. В случае отсутствия перечисленных бумаг заявление не принимается к рассмотрению.

В ходе рассмотрения заявления председатель комиссии направляет запрос на имя исполнителя, выполнявшего функции по определению кадастровой стоимости спорного объекта. По результатам работы комиссии принимается одно из двух решений:

отклонить заявление;
пересмотреть результаты.

Если принято решение о необходимости пересмотра кадастровой стоимости, составляются следующие документы:

Отчет о рыночной цене на объект.
Сведения о его кадастровой стоимости.

Где хранятся данные по кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость дома или квартиры не является закрытой информацией. Данные о её размере доступны всем желающим. Чтобы получить нужные сведения о кадастровой стоимости, заказчики составляют соответствующие запросы в местное отделение Государственного реестра, которое обслуживает конкретную территорию, где расположены жилые объекты.

Готовый ответ содержится в документе под названием «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН».

Для пользователей необязательно брать информацию лично, запрос можно отправить через интернет или другие доступные технические средства связи.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

berolux.ru

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Любые сделки с квартирой нуждаются в главном ингредиенте процесса – это утверждение ее стоимости. В оценочной сфере существуют наиболее встречаемые виды стоимости: рыночная и кадастровая. Которые имеют разные задачи и способы оценивания.

Что обозначает кадастровая стоимость квартиры

Раньше при проведении сделок с недвижимостью встречалась инвентаризационная составляющая. Но она,бесспорно, была значительно занижена, если сравнивать с действующей стоимостью. Поэтому, для пополнения бюджета, если вы приобретаете и продаете или только пользуетесь квартирой, была узаконена кадастровая оценка, которая и стала единицей отсчета.Она вплотную приближается к рыночной. И, как утверждают многие специалисты, разница такого определения ценности и реальной цены, за которую можно купить помещение, примерно 22-25%. Кадастровая стоимость подсчитывается по спецформуле державой. Эта стоимость гибкий инструмент, который способен меняется с течением времени. Меняют ее, учитывая все составляющие, через определенное время, она может идти вверх или падать. Все будет зависеть от роста экономики и цен на данном рынке.Кадастровая стоимость кардинально отличается в зависимости от региона, где находится ваша квартира. Это происходит потому, что на стоимость влияет цена земли, на которой построен дом, где расположена квартира.

Что такое рыночная стоимость квартир

Под рыночной ценой квартиры имеется ввиду стоимость, за которую вы сможете продать или приобрести квартиру без особых проблем и за короткое время при продаже ее в свободном доступе в условиях здоровой конкуренции. Способы ее оценки на рынке недвижимости бывают разными.

Первый — методом сравнивания. То есть внимательно анализируется пару похожих квартир, стоимость которых выставлена. Необходимо сравнить основные характеристики этих похожих помещений. Следует отметить, чем больше недвижимости будет проанализировано, тем точнее будет оценка.

Второй – это затратный. В этом случае учитываются и суммируются все затраты, которые пошли на обустройство данного жилья. Например, затраты на перепланировку, утепление и т.д.

Третий метод – это доходный. Это значит, учитывается не так стоимость самого жилья, как те выгоды, которые сулит приобретение данной квартиры. Например, квартира в хорошем месте и ее можно перепланировать в магазинчик и так далее.

Поэтому, оценивая квартиру, прежде всего, необходимо оценить местоположение квартиры. То есть в каком районе города она находится. Развито ли транспортное соединение. Немалую роль играет экологическая составляющая, которая наблюдается в данном районе.Далее анализируется сам дом, где располагается квартира. На стоимость влияют состояние здания, новостройка это или вторичное жилье. Обращают внимание на этажность дома, в каком состоянии поддерживаются подъезды. Большой бонус если в доме имеются стоянки или гараж.

Ключевым этапом является оценка прямо самой квартиры. Учитывается плошать квартиры, количество комнат и их планировка. В каком состоянии находится санузла, да и общее состояние так же влияет. Как видим, на результат рыночной стоимости квартиры влияет сочетание всех характеристик, которые присущи данному объекту.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Как выясняется рыночная стоимость квартеты и ее кадастровая стоимость — это совсем разные величины, которые отличаются по нескольким параметрам.

Кадастровая оценка дается государством. Результат оценки можно встретить на официальном сайте Росреестра. Рыночную стоимость диктует рынок недвижимости. Чаще всего она бывает такой, которую установили между собой продавец и покупатель.
Рыночная стоимость требуется для совершения всех видов сделок. Кадастровая не требуется при наследовании квартиры. Кадастровая стоимость имеет главный акцент на фискальной надобности такой оценки.
Различие в способах ведения оценивании. Кадастровая стоимости зыблется на основании формулы массовой оценки, смысл которой в анализе факторов, которые могут повлиять на цену квартиры. Рыночная — зыблется на анализе конкретно взятой квартиры и сравнении с похожими объектами. Кроме параметров, которые характерны для расчёта и рыночной и кадастровой стоимости, рыночная берет во внимание и состояние квартиры именно на время продажи.

vchemraznica.ru

Оценка рыночной стоимости квартиры

Неотъемлемым элементом каждой сделки коммерческого направления, совершаемой в сфере недвижимости, является установление рыночной цены. Если вы обладаете знаниями цен на этом рынке, то это окажет вам неоценимую помощь в реализации, сдаче или приобретении жилья по наиболее выгодным расценкам.

Кроме того, предпродажная цена, определенная в соответствии с реальным временем, даст гражданину, реализующему объект недвижимости, возможность сокращения срока реализации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как определить рыночную стоимость квартиры

Установление рыночной стоимости квартиры будет необходимо во многих жизненных ситуациях, к примеру, при получении кредита, где в качестве залога используется недвижимость, при купле/продаже жилплощади, определении цены страховки, на которую можно располагать. А ведь данный перечень далеко не полный.

Первым и наиболее упрощенным методом, с помощью которого вы можете получить информацию о рыночной цене жилья, является обращение к специалистам в сфере недвижимости, в компетенцию которых входит осуществление независимой оценки.

Компании, которые предоставляют спектр услуг в данной области, уже не являются редкостью. Метод имеет и свои плюсы, и свои минусы. К положительным аспектам можно отнести максимальную точность в установлении цены, а также помощь в ходе совершения сделки. Среди отрицательных – существенная цена услуги.

Для самостоятельного определения цены собственной квартиры применяются такие методы. Для начала нужно приобрести журнал, предназначенный для такой целевой аудитории, как риэлторы.

В таких изданиях вы можете найти детальную информацию обо всех расценках за один «квадрат» жилой площади в каждом из городских районов. Нужно иметь в виду, что подобные цены указаны непосредственно для посредников, и служат верхней ценовой планкой, на которую можно ориентироваться.

Позвоните в риэлторские фирмы с предложением о приобретении ими квартиры. Для этого нет необходимости в сообщении ваших детальных координат, достаточно лишь обозначение района, где располагается жилье, и состояния, в котором оно находится. Обозначьте характерные особенности жилплощади, перечислите ее достоинства. Про недостатки также забывать не следует.

Уточнив цену, которую готова предложить каждая из фирм, вычислите среднюю арифметическую. Это будет нижней ценовой границей в обозначении цены жилплощади.

Как в одном, так и в другом случае, нужно не забыть умножить цену за один «квадрат» на всю площадь жилья.

Учитывая изложенное, при помощи первого метода нами определена верхняя ценовая граница, а при помощи второго – нижняя. То есть, произвести расчет примерной суммы, в которую может оцениваться жилье, уже не сложно.

Есть еще один метод, используемый для определения рыночной цены жилья. Можно использовать доступный для каждого онлайн-калькулятор. Его вы можете отыскать на каком-нибудь из сайтов агентств по недвижимости.

Расчет рыночной стоимости реализации жилплощади – едва ли не наиболее важное условие в достижении успешности сделки. Рыночная стоимость жилья отображает наиболее вероятные расценки, по которым оно будет реализовано в условиях открытого конкурентного рынка, с достаточно значимым количеством и покупателей, и продавцов. Предельно точную информацию о цене жилплощади можно уточнить при обращении к специалистам на рынке.

Цена жилья, относится к непостоянным величинам. Она может быть увеличена или приостановлена в росте, в зависимости от текущего положения на рынке.

Оценка квартиры при ипотеке

Этот пункт частенько вызывает у многих массу вопросов. На данном этапе сфера ипотечного кредитования на территории РФ не настолько развилась и глобально распространилась, что можно с уверенностью было бы говорить о какой-то лояльности банковских учреждений, фирм, проводящих оценку, страховых компаний. По этой причине хотелось бы немного ознакомить вас с этой темой.

На конкретном шаге по пути к получению ипотечного кредита, перед клиентом появляется вопрос с обращением в оценочную фирму, преимущественно в ту, на которую укажет банк, предоставляющий кредитную сумму. Как было упомянуто раньше, различные компании столь же разно могут оценить одно и то же жилье.

Однако в ситуации с получением кредитной суммы, стоимости жилья, определенной экспертом-оценщиком, отведена чуть ли не первостепенная роль, поскольку банковское учреждение будет готово предоставить вам около 90 процентов средств на кредитных условиях, и в качестве основы расчета они берут именно определенную оценочную стоимость.

Но в случае занижения итоговой оценки у вас просто не будет хватать финансов, чтобы приобрести жилплощадь, которую вам бы хотелось. В связи с чем потребуется снова оформлять дополнительный кредитный договор в другом банковском учреждении или же найти жилье подешевле.

Для того чтобы избежать подобного казуса, необходимо выбирать ипотечную программу того банковского учреждения, которое взаимодействует не с одной оценочной фирмой.

Стоит сделать акцент на том, что какой бы ни была работа оценщика, вне зависимости от того, получите вы кредитную сумму или же нет, вы будете обязаны оплатить его услуги, поскольку работу он свою выполнил.

Кроме того, существует еще один нюанс, который следует знать по поводу оценки жилья. Сам оценщик в своей работе определяет не только рыночную стоимость жилья, но и ее ликвидационную цену. Последнее понятие означает сумму, за которую будет реализовано жилье в случае вынужденной продажи.

Величина ликвидационной цены составляет примерно 70-75 процентов от объема рыночной. Если у вас не получится погасить кредитную сумму и ваше жилье будет реализовано, необходимо знать, что в продаже будет фигурировать именно ликвидационная цена.

+7 (499) 490-03-84Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru