После отмены долевого строительства жилье в России может подорожать на 30%. На сколько квартира дорожает после сдачи дома
Как меняется цена от котлована до сдачи
На каком этапе строительства приобретать будущее жилье? Многие желающие купить квартиру задаются этим вопросом. В течение последних двух лет покупать недвижимость на стадии котлована решались не все. Но теперь ситуация медленно, но меняется. Эксперты отмечают вновь возросший интерес к объектам на раннем этапе строительства. Котлован не так пугает, когда появляются уверенность в застройщике и грамотная презентация проектов.
Когда не хватает на готовый дом
«Все зависит от работы агента, того, как он позиционирует того или иного застройщика. Многие покупатели готовы приобретать объекты на котловане из-за минимальной цены, – считает коммерческий директор ООО «АН “Балтрос”» Вадим Корнилов. – Скорее всего, влияет кризис и отсутствие необходимых денежных средств у покупателя на вторичное жилье. Также – желание многих жить в “морально” новых домах с адекватными соседями, новыми и современными коммуникациями».
Объем продаж в объектах на стадии котлована и на начальном этапе строительства зависит от класса, объяснил руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.
«В жилых комплексах эконом-класса доля продаж на начальном этапе составляет 15–40% в зависимости качества проекта, в комфорт-классе – 5–30%, в бизнес-классе – до 5%, элитные квартиры начинают продавать по окончании строительства, поскольку потребители в данном сегменте предпочитают видеть, что покупают», – сообщил Кирилл Моченков.
Степень риска
Покупка квартиры на начальном этапе строительства, безусловно, финансово выгодна, но вместе с тем существует и возможность появления неприятных ситуаций, когда дом, например, окажется долгостроем или «недостроем». И первое, на чем должен остановить свое пристальное внимание покупатель, – это надежность застройщика и работа по ДДУ. Ведь клиент вкладывает свои сбережения в квартиру и наверняка хочет получить новое жилье и прибыль, а не пустые обещания застройщика.
«Как инвестиционные брокеры, мы рассматриваем любую покупку недвижимости как инвестицию. Поэтому вне зависимости от текущих потребностей покупателя и этапа строительства всегда важно понимать перспективы выхода из этой инвестиции, – уточнил Кирилл Моченков. – Даже если в момент покупки квартиры речи о ее продаже не идет, покупатель должен быть уверен, что данный актив является ликвидным и доходным».
Все начинается с котлована
Покупатель, особенно на самом раннем этапе строительства, должен рассчитывать на долгосрочную перспективу. Здесь важен сухой расчет, связанный с конкретными целями: продажа, аренда, решение собственного квартирного вопроса.
В зависимости от желаний меняются и те моменты, к которым следует приглядеться пристальнее. Важно проанализировать количество аналогичных объектов на рынке, а также квартир в доме или в окружающей застройке, оценить объемы строительства жилья в ближайшем времени, поинтересоваться развитием инфраструктуры в районе (транспортной, социальной, торговой, спортивной, развлекательной). Все эти факторы на любом этапе строительства будут играть роль в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.
В последнее время заметно снижение степени обеспокоенности покупателей относительно покупки квартиры на котловане. Развеять опасения окончательно помогут репутация компании, а также количество и качество реализованных проектов застройщика. И в том случае, когда ликвидность жилья, локация и стоимость устраивают, дольщик готов делить риски с девелопером.
«В плане покупки квартир на стадии котлована, как и на раннем этапе строительства, с минимальными рисками лучшее решение – это малоэтажный проект, поскольку дома в 3–4 этажа возводятся в среднем за 1–1,5 года, – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева. – Например, ЖК “Шотландия” в Агалатовском сельском поселении был выведен в продажу в конце прошлого года, а ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец этого года. При этом первые покупатели квартир на этапе котлована уже прилично выиграли в цене, не говоря уже о том, что их риски были сведены к минимуму».
По данным компании «Инком-Недвижимость», которые опубликовал «Петербургский дневник», 22% клиентов готовы приобретать жилье эконом- и комфорт-класса на нулевом этапе строительства. До 39% количество желающих сделать покупку увеличивается на стадии монтажа этажей. В период отделочных работ предпочитают совершить сделку 11% покупателей, ну а когда дом уже введен в эксплуатацию, квартиру готовы купить около 28%.
«Жилье в Санкт-Петербурге – продукт дефицитный, – прокомментировала ситуацию Елизавета Яковлева. – Несмотря на количество возводимого жилья, квартиры в ликвидных объектах всегда продаются. В неблагополучные с экономической точки зрения времена покупатели оценивают свои риски на всех этапах строительства и предпочитают вкладывать деньги в строящиеся объекты на высокой стадии готовности. Однако в нашей стране покупатель уже спокойно относится к цикличности в экономике, тем более что квартирный вопрос все равно приходится решать».
Какой этап строительства выбрать?
Застройщик имеет право начать продавать квартиры сразу после получения разрешения на возведение новостройки. И некоторые девелоперы, не дожидаясь этапа строительства, открывают продажи с дисконтом. Уже на стадии котлована появляются предложения со скидкой чуть ли не вполовину стоимости объекта. К тому же широкий выбор планировок и метража также можно отнести к безусловным плюсам.
У начального этапа строительства есть и минусы: сдачи квартиры придется ждать несколько лет. Стоимость квартир увеличивается приблизительно на треть, когда здание построено на 70–80%. Это плата за снижение рисков и сокращение времени ожидания. И не стоит забывать, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем меньше остается вариантов для выбора.
Конечно, в идеале любому покупателю хотелось бы совершить сделку, когда все этапы строительства позади и здание готово к заселению жильцов. Но цена в готовой новостройке автоматически взлетает еще на 10%.
Для тех покупателей, которые не хотят хвататься за последний вариант, а, напротив, предпочитают выбирать квартиру среди множества других вариантов, вероятно, лучше рассматривать предложения застройщиков на ранних этапах строительства. Но стоит учитывать, что у каждой стадии возведения дома есть как положительные, так и отрицательные стороны. И поиски выгодного объекта недвижимости желательно связать не только с надежной компанией, работающей по федеральному закону № 214 и уже доказавшей свою эффективную деятельность на рынке, но и с профессиональным риэлтором. При помощи специалиста можно обойти все подводные камни на любом этапе строительства и остановиться на доступном и вместе с тем комфортном жилье.
на нулевом цикле или готовое?
Цена квартиры в новостройке во время закладки фундамента в треть меньше выставляемой цены после ее сдачи в эксплуатацию. Поэтому находятся покупатели на жилье на разных этапах строительства.
И все-таки есть одно «но»: большое количество «проблемных» новостроек заставляют покупателей учитывать большую степень риска. Для сегодняшнего рынка первичного жилья встает актуальным выбор: дешево или безопасно? Безопасность – понятие относительной на любой стадии строительства.
Тенденция приобретения жилья на стадии закладки котлована имеет этапы роста и падения. На определенном этапе становления рынка недвижимости, покупатели с целью сэкономить, активно покупали квартиры на стадии котлована. Разница между квартирами на стадии котлована и сдачи в эксплуатацию была ощутимая, на нулевом этапе жилье брали как для себя, так и для последующей продажи. С началом экономического кризиса участились случаи банкротства фирм-застройщиков и заморозки многих строек. Количество сделок резко сократилось. Вкладывать средства в несуществующие объекты стало очень рискованно. Сегодня, когда происходит стабилизация экономики, сделки по покупке жилья на нулевом цикле стали заключаться чаще. В разных рыночных сегментах их количество разное.
Разница между ценой квадратного метра недвижимости на нулевом цикле и после сдачи в эксплуатацию составляет 20-30%. Большой разрыв характерен для жилья эконом-класса, наименьший разрыв в формате бизнес-класса и элитного. Вложение средств в новострой элитного класса наиболее эффективно. Объяснить эта можно более высокой арендной платой по сравнению с жильем эконом-класса в случае последующей сдачи квартиры в аренду. Окупаемость элитного жилья в среднем составляет 5-7 лет. Мест под строительство жилого фонда в центре города практически не остается, поэтому цены на жилье элитного класса растут здесь очень быстро.
Следует отметить, что нельзя гарантировать большого подорожания жилья со сдачей в эксплуатацию, конкретно в том или ином классе. Здесь надо учитывать и класс дома, и спрос на жилье в нем. Например, в эконом-новостройках быстрыми темпами дорожают квартиры-студии и однокомнатные, квартиры же из трех комнат часто ждут своих покупателей после сдачи дома. В новостройках комфорт-класса наиболее быстро дорожают квартиры из двух комнат.
Как определяется цена жилья в новостройке? Для привлечения финансирования привлекательную цену устанавливают на начале продаж. В зависимости от разных факторов, цена увеличивается каждый месяц. Наиболее ощутимое подорожание проходит после того, как готовка «коробка» и после сдачи дома. С момента готовности котлована до выдачи ключей проходит порядка полутора-двух лет, поэтому цена в начале продаж устанавливается на минимальном уровне.
Количество сделок на уровне котлована зависит от класса дома. 50% сделок на этом этапе приходится на новостройки эконом-класса, 10-20% при строительстве жилья комфорт-класса и только 10% при строительстве элитного класса.
Специалисты советуют внимательно изучать условия договора, обращая особое внимание на сроки возведения дома, ответственность застройщика в случае несоблюдения условий договора, подробное описание будущей квартиры. Учитывая все эти факторы, степень риска покупки жилья на стадии котлована можно снизить.
vsenovostroyki.ru
Когда выгоднее всего покупать квартиру в новостройке?
Квартиры в новых домах начинают продавать, как только на стройплощадке появляется первая свая, а иногда и раньше. Считается, что выгоднее всего приобрести жилье в самом начале, поскольку именно на нулевом цикле предлагают самые низкие цены. Но есть и оборотная сторона: ждать заселения долго, да и риск того, что дом останется только на бумаге, максимально велик. Мы расспросили строителей о том, когда целесообразнее совершать сделку, и сделали собственные выводы.
Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» позволяет застройщикам открывать продажи сразу после получения разрешения на строительство и согласования проектной декларации. Часто можно встретить и предварительное бронирование. От «резервистов» не требуют никаких авансов, зато обещают им выгодные условия покупки и самый широкий ассортимент квартир к началу продаж. Низкие цены компании обычно объясняют отдаленностью новоселья и более высокими, чем в готовом доме, рисками для дольщиков. Что удивительно, про риски говорят даже крупные застройщики с хорошей репутацией, работающие на рынке по несколько десятков лет. В чем заключается риск, если разрешение получено, все документы собраны, а стройтехника уже на площадке, они не объясняют, зато напоминают о своей надежности, большом числе сданных домов и т.п. Эксперты подтверждают: любая новая компания без внушительного портфеля реализованных проектов и правда потенциально менее надежна, чем опытная. Примеров проблемных строек с участием застройщиков-новичков не счесть. Это ЖК «Ленинский парк», «Морская звезда» и «Прибалтийский» от ГК «Город», ЖК «Ванино» от компании «Тареал», ЖК «Кристалл Полюстрово» от компании «Импульс» и многие другие. С другой стороны, компания «СУ-155» на момент ее банкротства в прошлом году могла похвастаться более чем 20-летней историей (это без учета «стажа» советского предшественника — «Строймонтажтреста №3») и десятками сданных домов по всей стране. Однако этот бесценный опыт не уберег дольщиков 147 домов в 14 регионах России, многие из которых до сих пор не получили жилье. Получается, имя не всегда гарантирует беспроблемную покупку, а его отсутствие — еще не повод отказываться от выгодного предложения.И цены на квартиры по мере увеличения готовности дома растут в первую очередь потому, что застройщики, само собой, нацелены на извлечение прибыли.По данным самих продавцов, разница в стоимости жилья, приобретенного на старте продаж, и в сданном доме составляет порядка 30%. Доходность, на первый взгляд, отличная, но если рассматривать спекуляции с жильем как бизнес, важно учесть стоимость денег во времени и сравнить вложения в новостройку с другими видами инвестиций, разобраться в налогообложении сделок с квартирами и в других нюансах.Для тех, кто уже принял решение и готов купить квартиру на нулевом цикле, «НП» составила список жилых комплексов, продажи в которых начались в последние три месяца. В нем оказались объекты в разных районах города и разного уровня комфорта — на любой вкус и бюджет.
Мнения экспертов
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «Безусловно, застройщики предлагают самые выгодные цены на начальных этапах строительства при 100%-й оплате. Разница между стоимостью на начальном этапе и в момент сдачи комплекса в эксплуатацию достигает 30%.Чтобы совершить безопасную покупку, нужно, в первую очередь, оценить репутацию строительной компании. У надежных застройщиков жилье пользуется популярностью на всех этапах строительства. Квартиры на начальном этапе покупают люди, которые хотят сэкономить и могут подождать. Недвижимость в сданных жилых комплексах интересует тех, кто готов заплатить больше, но при этом хочет сразу въехать в свою квартиру.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Лиговский канал»:« Около половины покупателей приобретает квартиру на старте в связи с привлекательной стартовой ценой. Еще примерно 30% сделок совершается уже во время активной фазы строительства. На завершающей стадии у нас заключается приблизительно 10% от общего числа договоров.Обычно наши покупатели приобретают квартиру для проживания, соответственно, процент «спекулянтов-инвесторов» весьма мал. На начальной стадии продаж мы предлагаем дополнительные скидки, выгодные условия рассрочки, предложения по отделке.Повышение цен связано с увеличением уровня готовности дома: снижается риск недостроя.
Константин Матыцын, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» (ЖК Yolkki Village):«На старте проекта приходят около 20% дольщиков, как правило, либо инвесторы, либо граждане, желающие существенно сэкономить или ограниченные в бюджете. Большая часть сделок заключается в активную фазу строительства — 40-60%. Остальные клиенты возникают на финише, желая приобрести максимально готовое жилье. Наша практика показывает, что порядка 90% квартир реализуется еще во время стройки.От начала строительства жилого комплекса цена квадратного метра растет на 1-1,5% в месяц. В среднем от котлована до сдачи жилье дорожает на 30-35%: появление первых этажей из земли добавляет к начальной цене почти 15%, еще 10% — полная готовность корпуса, а уже ближе к вводу — оставшиеся 10%.Готовые квартиры всегда дороже строящихся. Это обусловлено несколькими факторами: рисками, временем ожидания сдачи объекта.
Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие»: «На старте проекта девелопер может рассчитывать на привлечение 20-25% от общего числа покупателей. Однако пропорция может меняться в обе стороны в зависимости от истории и опыта бренда, активности рекламной кампании и характеристик объекта. «Пионерами» традиционно становятся инвесторы. Но минимальная стоимость лота привлекает покупателей, которые используют ипотеку: так они могут сократить необходимую сумму займа. Интерес проявляют и те, кто рассматривает только конкретную локацию.На основной стадии происходит 50-60% сделок от всего объема продаж, и до 25% квартир реализуется на финише строительства. Таким образом, к моменту ввода в эксплуатацию обычно распродается 90-95% всех квартир. Остаток (как правило, это большие варианты с более длительными сроками экспозиции) реализуется уже после завершения работ.Последний год мы наблюдаем рост (практически в полтора раза) активности покупателей именно на старте продаж, что обусловлено развитием разных ипотечных программ.Зачастую повышение цен напрямую связано с «видимыми» этапами строительства. Как правило, за весь период — от котлована до ввода в эксплуатацию — оно составляет 15%. Покупатели понимают эту логику и обычно не требуют дополнительных разъяснений.Кроме того, цена может расти, когда активность покупателей выше прогнозируемой. Влияют и сезонные пики покупательского интереса, однако сегодня это происходит реже.Главный бонус на начальном этапе — минимальная цена сделки за весь период реализации проекта, а также широкий выбор квартир и планировок. К дополнительным стимулирующим акциям застройщики прибегают редко. Как правило, это может быть пул квартир по специальной цене, однако зачастую это лишь рекламный ход.Отвечая на вопросы о повышенных рисках вложений в «котлован», компании обычно апеллируют к своему успешному опыту, если он есть. И разъясняют гарантии, которые предоставляет покупателям 214-ФЗ. Учитывая новые поправки в законодательство, теперь этих гарантий будет еще больше. Молодые компании, как правило, компенсируют возможные риски более низкой ценой.
Илона Лапинскайте, генеральный директор Docklands development:«Клиент выигрывает от покупки на начальном этапе до 30% от суммы вложений.На старте продаж, когда самые низкие цены и привлекательные условия, кажется, что активность на самом пике, но не стоит забывать о сезонности спроса, об экономических факторах и стадии строительства. Мы подвели статистику: 30% сделок — на старте, 50% — в активную фазу и 20% — на финише.В проекте Docklands на набережной Макарова от начала продаж цены выросли примерно на 45%. Мы считаем это закономерностью благодаря расположению квартала, облицовке фасадов, внутренней отделке апартаментов и холлов, планировкам и пр. По мере роста интереса к проекту и стадии строительства цены поднялись, и это не предел. Любой товар со временем дорожает, такова наша экономика. Недвижимость — не исключение.Покупать на этапе котлована выгодно всем, кто готов вложиться сейчас. Несомненное преимущество — выбор апартаментов любого метража и планировки, на любом этаже. Для первых покупателей мы предлагаем и гибкую рассрочку платежа.При приобретении недвижимости риски есть всегда, недобросовестные застройщики могут и на окончательном этапе не ввести дом в эксплуатацию. Покупая на нулевом цикле, необходимо проверять документацию застройщика, узнать, принадлежит ли ему участок, кто его финансирует и прочие важные моменты.
Марина Мартыненко, руководитель маркетинговой службы строительной компании «Норманн»:«Сначала приходят те, кто хочет сэкономить и не может позволить себе готовое жилье. Для них хорошими бонусами являются возможность выбрать планировку, этаж, вид из окна. Есть группа покупателей, которые берут жилье для детей, на будущее.Рост стоимости у нас зависит не только от стадии готовности, но и от спроса, это совершенно понятный рыночный механизм. Мы внимательно следим за активностью покупателей и если видим серьезное увеличение, то повышаем цену. В этом году у нас так подорожали два объекта: ЖК «Морошкино» и «Яркий». Но есть и плановый рост, привязанный к этапам строительства, самый заметный — на завершающей стадии и при переходе объекта на вторичный рынок. Тогда цена увеличивается на 3%.Если брать объекты, которые мы сдавали в прошлом году, то, например, в ЖК «Три апельсина» со старта студии подорожали на 50%, «единички» — на 43%, «двушки» — на 42%.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:«В жилых комплексах, относящихся к сегменту «масс-маркет», около 30% квартир приобретают на старте продаж, когда цены самые низкие. Еще примерно половина находит хозяев до того, как дом подведен под крышу. Таким образом, ближе к вводу в эксплуатацию остается совсем немного вариантов, и, как правило, они не самые ликвидные: просторные двух- и трехкомнатные квартиры.Обычно на ранних этапах недвижимость приобретают студенты и молодые семьи, которые хотят совершить сделку по максимально выгодной цене. Довольно много у нас покупают инвесторы. На более поздних этапах, когда стоимость возрастает, появляются дольщики, которые хотят переехать в самое ближайшее время и не готовы долго ждать до ввода дома в эксплуатацию.За время строительства цены могут увеличиться на 10-30% в зависимости от проекта и характеристик конкретной квартиры. Повышение происходит весьма плавно, как правило, раз в несколько месяцев. При этом застройщик может проводить различные акции, замедляя рост цен на некоторые типы квартир.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе компании LEGENDA:«Сформированный за последние годы стереотип более выгодных цен на старте строительства до сих пор работает в головах покупателей. Однако ситуация на рынке изменилась: большинство девелоперов больше не имеют возможности предложить на старте действительно низкую цену, они и так работают с минимальной рентабельностью.Пропорция тех, кто покупает на старте и на более поздних сроках, в последнее время однозначно изменилась. Значительно снизилась доля инвесторов, которые ждали самой низкой цены, чтобы позже перепродать квартиру по переуступке.На старте приходят не только инвесторы, понимающие, что через два года цена их квартиры вырастет вполовину, но и те, кто просто готов ждать, кому интересна покупка в рассрочку и кто хочет иметь максимально широкий выбор.В LEGENDA нет политики демпинга на старте проекта, даже если есть понимание, что нулевой цикл займет довольно много времени (это нормально для проектов с подземным паркингом или на сложных грунтах). Для нас ориентир — конечная стоимость квартиры в готовом доме, и мы к ней идем по мере повышения строительной готовности, поэтому говорим не о росте цены, а об уменьшении дисконта. Наши клиенты знают, что ждать снижения цены не стоит: в компании существует стратегия планового повышения цен, в результате которой к окончанию строительства жилье в среднем дорожает на 40%. Как правило, в качественных проектах к моменту сдачи дома продано более 90% квартир, соответственно, цены подталкивает и дефицит предложения. Только неликвидные проекты к концу строительства имеют большие остатки, что заставляет застройщиков с помощью маркетинговых инструментов искусственно занижать в них цены.
Жилые комплексы, выведенные в продажу с мая 2017 года
nsp.ru
После отмены долевого строительства жилье в России может подорожать на 30%
Отмена долевого строительства в России – событие глобального масштаба. Власти, напомним, предложили всем застройщикам отказаться от этого вида финансирования в течение трех лет и перейти на проектное банковское финансирование. То есть дома строить будут не за деньги дольщиков, а на банковские средства.
Мы решили спросить представителей строительных компаний, как они относятся к данной реформе. Видят ли они в ней перспективу, а может, наоборот, законопроект может их обанкротить.
Застройщики в зоне риска
- Проектное финансирование наиболее эффективно сможет решить проблему обманутых дольщиков, ведь покупатель сможет приобретать только готовое жилье, - отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. - Другое дело, что здесь может возникнуть другая проблема: например, при нестабильной экономической ситуации банки по каким-то причинам откажут застройщикам в финансировании, и что на выходе? Новые недостроенные объекты. И в этой ситуации пострадавшей будет другая сторона - строители.
Закончатся скидки
Переход на проектное финансирование также может отразиться и на покупателях. Об этом рассказал директор по маркетингу и созданию продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. Застройщикам, по его словам, придется перестать «радовать клиента» скидками. Если
- Если раньше покупатель мог подольше подождать, пока дом достроится и, при этом заметно меньше заплатить, то теперь условия для всех будут равными, - говорит эксперт.
Жилье может подорожать на 30%
- Пока сложно сказать, что будет дальше, - говорит заместитель генерального директора девелоперской компании «Тирос-Инвест» Игорь Рожков. – Пока нас интересует вопрос, будет ли разрешено привлечение средств покупателей во время строительства на специальные блокированные счета в кредитной организации, разблокировка которых происходит после ввода дома. Если да, то ставки по кредитам на строительство должны быть снижены до 6-7%. В противном случае, жилье подорожает минимум на 30%.
В компании также считают, что первичный и вторичный рынок квартир фактически сравняются. А количество покупателей, имеющие средства для покупки готового жилья, сократится в несколько раз.
В одном строительные компании сходятся твердо: законопроект нужно вводить постепенно. И для этого создать в стране все условия с той же процентной ставкой. Сейчас она 15% годовых. Это очень много. Снижать надо минимум в два раза. А то и в три. Если банки сами не справятся – ввести государственную поддержку в виде субсидирования. Тогда никакого коллапса на рынке недвижимости не будет. Иначе квартирный вопрос снова испортит москвичей и не только их.
www.kp.ru
На каком этапе строительства лучше покупать квартиру?
Вы решили купить квартиру в новостройке. Нашли симпатичный жилой комплекс: вокруг зелень, спортивные и детские площадки, из окон открываются отличные виды. И цена подходящая. Но дом пока существует лишь на красивых картинках в рекламных буклетах. А по указанному адресу – обнесенный забором пустырь, где только начинает собираться техника. Покупать сейчас или повременить немного, а то и вовсе - дождаться, когда достроится дом? Попробуем разобраться.
Еще недавно стоимость 1 кв.м. в новостройке росла вместе с этажами. Самым дешевым было жилье, которое еще не начали строить, – некоторые застройщики объявляли открытие продаж в процессе оформления разрешений на стройку. По мере возведения дома цены росли, но при этом снижались риски недостроя и затягивания сроков сдачи.
Грамотные покупатели успели сколотить целые состояния, вкладывая деньги в «правильные» проекты на старте строительства, а затем продавая втридорога уже достроенные квартиры. Ну а те, кто не сумел разобраться в ситуации и заплатил «не тому» застройщику, пополнили ряды обманутых дольщиков.
Сейчас стоимость 1 кв.м. к завершению строительства вырастает примерно на 20-30%.
Из-за падения спроса на жилье и высокой конкуренции часть застройщиков опасается заметно поднимать цены. В некоторых проектах, начатых 1,5-2 года назад и теперь уже почти достроенных, стоимость 1 кв.м. осталась прежней или выросла совсем незначительно.
Но бывает и наоборот. Популярные, удачные жилые комплексы быстро растут в цене. «В отдельных проектах разница может составлять до 40-60%», - рассказывает директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
Самые привлекательные квартиры раскупают уже на старте продаж. И если вы ищете оптимальную по площади и планировке 1-комнатную квартиру в доме эконом- или комфорт-класса, шансов купить ее в готовом доме – мало.
Если такая квартира по минимальной цене вам нужна – придется покупать на начальном этапе строительства. Затея, конечно, рискованная, но при соблюдении ряда предосторожностей можно себя обезопасить.
«Обратите внимание, работает ли компания по действующему ФЗ-№214 и продает ли проекты по договорам долевого участия, какой опыт у застройщика, как ведет себя компания сейчас – переносит ли заявленные сроки строительства», - советует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Иными словами, надо очень тщательно выбирать застройщика – это должна быть хорошо зарекомендовавшая себя крупная компания, не первый год успешно работающая на рынке. Кстати, риск недостроя в Москве и Подмосковье сейчас сравнительно невелик: на рынке в основном остались сильнейшие игроки, а власти многократно ужесточили контроль за деятельностью застройщиков. Хотя, конечно, безусловных гарантий вам никто не даст.
Тревожный знак, если скидка составляет 15-20%, это значит, что застройщик выходит на порог себестоимости, стремясь выплатить проценты банку. При этом он рассчитывает, что в «лучшие времена» продаст квартиры дороже и покроет текущие убытки. Но окончание «трудных времен» предсказать сложно.
Виктор Прокопенко
Заместитель руководителя департамента продаж ГК Sezar GroupЕсли вы не готовы скрупулезно изучать реноме и текущее финансовое состояние застройщика, затрудняетесь предсказать достоинства и недостатки существующего только на бумаге проекта, от покупки на начальном этапе строительства лучше отказаться.
«Оптимальный вариант - покупка квартиры незадолго до окончания возведения «коробки», - считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Как правило, именно после этой стадии девелоперы существенно повышают цены в строящемся корпусе».
Многие эксперты говорят, что монтаж средних и высоких этажей – наиболее привлекательный момент для покупки: цены еще не достигли своего верхнего предела, риски уже минимальны, а выбор квартир еще достаточно велик.
«Я бы посоветовал покупать средний по срокам сдачи дом в большом ЖК в момент сдачи первого дома, - советует Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». - Тогда уже можно понять, сколько времени уходит у компании на постройку дома, прикинуть реальные сроки его сдачи и оценить качество работы застройщика. Последние дома в ЖК более рискованны – застройщик может снизить внимание к проекту: когда все дома уже проданы, выше риск затягивания сроков сдачи и экономии на отделке. У крупного застройщика лучше покупать ЖК, который недавно стал «визитной карточкой» застройщика - как правило, на таких объектах лучше следят за качеством и чаще сдают дома раньше срока».
Елена Варванина
realty.mail.ru
